Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Доля просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам также растет. Так, по состоянию на 01.05.2010 доля просрочки составила 3,38%, тогда как на 01.04.2010 она составляла 3,31%. Средний месячный темп прироста доли просроченной задолженности за первые четыре месяца 2010 года составил 1,7%.

Средневзвешенная  ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе текущего года количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.

По данным «МИЭЛЬ», в III квартале в результате снижения ставок кредитования некоторыми банками, ставка по ипотечным кредитам в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и евро на 1,3 процентных пункта (до 12,84% годовых) по сравнению с уровнем II квартала 2009 года.  
Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года снизилась на 0,07 % и составила 20,22% (в августе 2009 г.: 20,29%). По сравнению с январем текущего года (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2%. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09% и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем этого года (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17%.

По данным аналитических агентств, за ноябрь 2010 года процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась по сравнению с октябрем 2009 года на 3,5 %, а по кредитам в валюте - на 2,7 %. Многие банки в конце ноября стали предлагать клиентам в качестве новогоднего предложения снижение ставки еще на 1 - 1,5 %.

Средневзвешенный  срок по кредитам в рублях, выданных в течение месяца, в апреле 2010 года практически не изменился по сравнению с февралем, и составил 16,4 года. При этом средневзвешенный срок по кредитам в рублях, выданным за первые четыре месяца 2010 года, также составил 16,4 года, что на 1,9% меньше, чем было зафиксировано по итогам аналогичного периода2009 года.

Средневзвешенный  срок по кредитам в иностранной валюте, выданным за первые четыре месяца 2010 года, продолжает расти и составил 13,8 года, увеличившись на 25,5% по сравнению с  уровнем аналогичного периода 2009 года.

Таким образом, средневзвешенный срок по кредитам в  рублях накопленным итогом с начала 2010 года, в среднем, на 2,6 года длиннее, чем по кредитам в иностранной  валюте.

Такой темп роста  сроков по кредитам в иностранной  валюте объясняется эффектом «низкой базы»: в период кризиса, в условиях нестабильности курса национальной валюты средневзвешенный срок по кредитам в иностранной валюте снизился более чем на 60%, в то время, как средневзвешенный срок по кредитам в рублях снизился всего на 10-12%.

По мнению экспертов, несмотря на возобновление  программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном  рынке жилья с помощью ипотеки  остаются трудновыполнимыми для  заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В  РОССИИ

 

1. Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

В настоящее  время в Российской Федерации  существует ряд факторов, сдерживающих развитие ипотеки:

1) Сроки кредитования. По своей логике кредит на  приобретение жилья должен быть  долгосрочным, на 10-15 лет, как это  было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых  кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2) Высокие процентные  ставки, в связи, с чем ипотечное  кредитование в России не становится  массовым и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой.

3) Отсутствие ресурсной  базы. Для того чтобы сделать  долгосрочное кредитование массовым  продуктом кредитной организации  и в то же время соблюсти  все требования ликвидности, банк  должен привлечь денежные средства  на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

4) Трудности оценки  кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

5) Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения -- нежелание жить в долг.

6) Валюта кредитования. В настоящее время стоимость  квадратного метра жилья фиксируется  в долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

7) Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

8) Неразвитостью инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок.

9) Неадаптированность  ряда ипотечных программ, финансируемых  зарубежными инвесторами, к российским  условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Существует иная классификация  распространенных проблем ипотечного кредитования.

1. Трудности с банком.

Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление  срока бронирования объекта клиенту  нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры.

Во-вторых, банк с целью  подстраховаться может занижать сумму кредита, а в этом случае клиент, не располагающий крупными накоплениями, может не дотянуть до рыночной стоимости выбранной квартиры, и ему придется отказаться от покупки (потеряв единовременный сбор банка за положительное решение о выдаче кредита). И, наконец, банк может предъявлять дополнительные требования к заемщику. Условия могут быть самыми разнообразными: если указан совокупный доход гражданских супругов, банк может потребовать заключить брак; если за кредитом обратился человек без московской прописки, к моменту совершения сделки банк может попросить оформить временную регистрацию - все эти требования отнюдь не облегчают жизнь заемщика.

2. Трудности с риелтором.

Немаловажная роль в  успехе ипотечной сделки принадлежит  риелтору, который ведет сделку, или ипотечному брокеру. Здесь может  возникнуть и вопрос обязанностей риелтора/брокера  и вопрос определения объема оплаты услуг. Специалисты считают, что  прозрачность ценообразования риелторского вознаграждения должна способствовать установлению честных отношений между риелтором и клиентом, которые должны быть партнерами в предстоящей сделке, а возможность разбить сделку на несколько этапов и заказывать отдельную услугу поможет потенциальному клиенту сэкономить средства. Именно поэтому в некоторых компаниях дробят ведение сделки на несколько этапов, и клиент может выбрать любую из списка услуг компании или воспользоваться полным пакетом услуг.

Многие покупатели квартир, стремясь сэкономить средства, не желают обращаться к риелтору, комиссия которого сегодня может достигать 6-8%. Этому способствует, с одной стороны, высокий уровень образованности потенциальных заемщиков и с другой, - низкий уровень квалификации отдельных риелторов. В то же время, уникальность услуг риелтора и ипотечного брокера, владеющих всеми актуальными сведениями о существующих ипотечных программах банков, позволит наиболее грамотно подобрать банк и кредит для каждого покупателя. А совместная работа банка и ипотечного брокера по предварительному согласованию документов для ипотечной сделки (до подачи в регистрационную палату) позволит сделать большее число одобренных кредитов выданными.

Важно понимать, что покупатель, использующий ипотечный кредит, несет дополнительные расходы:

1%-1,5% от суммы кредита  - единовременная комиссия банка  за выдачу кредита;

0,8%-1,5% - страховая премия;

$150 - стоимость отчета  об оценке;

$100 - месячная стоимость  аренды банковской ячейки;

около $500 - регистрация  сделки.

Ко всем этим расходам стоит подготовиться заранее.

3. Выбор объекта.

В процессе подбора объекта  трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе - ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения  накладываются банком, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в случае попыток продажи по доверенности.

Во-вторых, если квартира не свободна, а выставляется на продажу  как предмет «альтернативы», справиться без риелтора очень тяжело - поджимают  сроки, отведенные на проведение ипотечной сделки. Даже внеся аванс за понравившуюся квартиру, покупатель зависит от продавца, который должен найти вариант для себя, в противном случае теряется драгоценное время. Чем больше квартир в цепочке, тем меньше вероятность совершить ипотечную сделку, тем более что каждый участник цепочки выдвигает свои требования.

Другая не менее острая проблема - повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости  недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором - платить больше либо начинать поиск снова.

Понятно, что универсального решения этих проблем нет, однако в принципе для сокращения сроков сделки имеет смысл одновременно получать одобрение банка на выдачу кредита и осуществлять подбор квартиры. Работать с юридически свободными квартирами или с недвижимостью, специально выкупленной риелторскими компаниями. Пользоваться базами ипотечных квартир, существующими на сайтах банков. Кроме того, на уменьшение сроков положительно влияет сокращение банком времени на организацию и согласование сделки: сегодня некоторые банки укладываются в 2-3 дня вместо 5-10 дней.

4. Согласование.

Этап согласования с  банком и страховой компанией  найденного варианта также таит в  себе массу опасностей и подводных  камней для покупателя. Так, сбой в цепочке, на каком-либо ее участке приводит к расторжению сделки. Другая проблема - невозможность указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, что часто требуется для оптимизации налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с момента ее покупки. Необходимо заранее узнавать, какие банки могут предложить решение данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном случае в договоре будет фигурировать реальная сумма сделки, или, в крайнем случае, оценочная стоимость квартиры (а она близка к реальной).