Разработка порядка согласования и утверждения документации на новое строительство объекта недвижимости, выполнить расчет затрат на их по

• Контроль за изменением содержания проекта;

• Контроль за изменением расписания проекта;

• Контроль затрат по работам;

• Контроль качества;

• Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.                                              

 

Глава вторая. Практическая реализация

 

§1. Описание объекта недвижимости

 

1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

Инвестиционно-строительный проект “Жилищно-коммерческий комплекс “Варяг ” разработан на строительство 6-этажного (5 верхних этажей – жилье) крупнопанельного 1-секционного жилищно-коммерческого комплекса в соответствии с требованием СНиП “Организация строительного производства”.

Жилищный отдел ЖКК “Варяг ” спроектирован на 20 квартир – 10 двух-комнатных и 10 - трех-комнатных  общей жилой площадью 1540,98 м2. Общая жилая площадь 3-комнатных квартир – 924,90 м2, 2-комнатных квартир – 616,08 м2. Общая площадь коммерческих помещений – 290, 56 м2.

Исходными данными являются:

1. Объёмно-планировочные параметры здания:

• длина - 45,60 м;

• ширина - 22,0 м;

• высота - 18,52 м;

• общая площадь – 6800,3 м2.

2. Основные природные условия:

• географический пункт строительства - г. Калуга;

• инженерно-геологические условия - обычные;

Климатический район строительства имеет следующие характеристики:

• средняя температура наиболее холодной пятидневки равна -22 С;

• преобладающее направление ветра - восточное;

• скорость ветра: летом - 2,6 м/с; зимой - 6 м/с;

• среднемесячная амплитуда колебания температуры летом - 11,5%;

Строящийся объект - 6-этажный односекционный жилищно-коммерческий комплекс на 20 квартир и  4 коммерческих объекта.

Строительные конструкции и изделия:

• Фундаменты - свайные безростверковые с низким расположением опор сваи.

• Стены наружные - однослойные керамзитобетонные панели толщиной 400 мм.

• Стены внутренние - сборные железобетонные панели толщиной 160 мм.

• Перекрытия - сборные железобетонные плоские панели толщиной 160мм.

• Перегородки - железобетонные панели толщиной 60 мм.

• Вентблоки - сборные железобетонные толщиной 300 мм.

• Санузлы - объемные санкабины.

• Лестницы - сборные железобетонные плоские марши и площадки.

• Лоджии - сборные железобетонные плоские плиты толщиной 160 мм.

• Ограждение лоджий - железобетонные сборные.

• Шахта лифтовая - железобетонные блоки.

• Покрытие - трехслойные железобетонные панели с эффективным утеплителем толщиной 350 мм.

• Крыша - сборная железобетонная с теплым чердаком.

• Кровля - безрулонная.

• Двери наружные

• Двери внутренние - щитовой конструкции

• Встроенное оборудование - шкафы и антресоли

• Полы - линолеум, керамическая плитка, паркет, бетонные.

• Инженерное оборудование:

• Водопровод - хозяйственно-питьевой от внешних сетей. Расчетный напор у основания стояка 20 м.

• Канализация - хозяйственно-бытовая, в городскую сеть. Водосток внутренний с выпуском на отмостку.

• Отопление - центральное, водяное, система однотрубная с радиаторами.

• Вентиляция - естественная.

• Горячее водоснабжение - централизованное от скоростного водоподогревателя. Расчетный напор у основания стояка 32 м.

• Газоснабжение - от внешней сети к кухонным плитам.

• Электроснабжение - от внешней сети, напряжение - 380/220 В.

• Освещение - лампами накаливания.

• Устройство связи  - радиотрансляция, коллективные телеантенны, телефонные вводы.

Оснащение здания: Оборудование кухонь и санузлов - газовые плиты, мойки, унитазы, ванны, умывальники.

Адрес местонахождения объекта: Калужская обл., г. Калуга, ул. Советская, д. 14.

 

 

2. Правовой статус ключевых субъектов реализации инвестиционного проекта.

 

Финансирование проекта планируется к осуществлению c инвестициями Заказчика (Инвестора).

Строительство ЖКК на правах Генподрядчика будет осуществлять строительная организация «Мосстрой». Для осуществления специальных работ (малярных,  санитарно-технических,  электромонтажных  и т. д.) привлекаются субподрядные организации.

Обеспечение  строительства  конструкциями,  полуфабрикатами  и материалами осуществляется с предприятий г. Калуги и Калужской области.

Доставка строительных материалов, конструкций, изделий и полуфабрикатов будет производиться автотранспортом.

Проектировщик обеспечивает разработку, проектирование проекта, создание генерального плана объекта.

 

1.3. Основные договорные  отношения между субъектами реализации                     инвестиционного проекта.

Основные договора:

• Договор подряда между Заказчиком (Инвестором)  и Генподрядчиком на строительство ЖКК «Варяг».

• Договор купли-продажи Земельного участка.

• Договор между Заказчиком (Инвестором) и Проектировщиком по проектированию ЖКК «Варяг».

 

1.4. Правовой статус земельного  участка.

Земельный участок находится в частной собственности и выкупается Заказчиком (Инвестором).

 

1.5. Основания для реализации  проекта.

Главным основанием для реализации проекта является коммерческая выгода от строительства данного объекта.

Предполагаемая окупаемость проекта – 1 год (коммерческие предприятия начнут функционировать непосредственно после сдачи объекта в эксплуатацию – Заказчик планирует продажу коммерческих площадей и квартир и получение единовременного дохода, предполагается также 100% заселенность жилого фонда – покупка новых квартир жильцами – в течение 6 мес. после сдачи объекта).

 

§2. Структура согласования и утверждения документации для реализации инвестиционного проекта

Помимо приведенной документации в п. 1.3 по реализации данного инвестиционно-строительного проекта, будут оформлены следующие документы:

• Акт на испытания конструкций здания и сооружения

• Акт освидетельствования скрытых работ (общая форма)

• Акт промежуточной приемки ответственных конструкций (общая форма)

• Документация при выполнении электромонтажных работ

• Журнал антикоррозионной защиты сварных соединений

• Журнал выполнения монтажных соединений

• Журнал работ по монтажу строительных конструкций

• Журнал сварочных работ

• Календарный план производства работ по объекту (виду работ)

• Наряд-допуск на производство работ повышенной опасности.

Особое место при выполнении проекта будут занимать вопросы управления изменениями (хотя предполагается, что удельный вес вносимых изменений будет невысок). Для общего контроля изменений Заказчиком может использоваться набор формальных процедур, которые определяют регламент изменения ранее принятых официальных документов проекта и порядок их утверждения. В достаточно общем виде этот процесс будет проходить через пять основных стадий:

• Обсуждение;

• Оценка;

• Одобрение (принятое решение документируется);

• Реализация;

• Подтверждение исполнения.

При выполнении данного проекта, Заказчик должен контролировать три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость. Заказчиком должен вестись постоянный мониторинг проекта:

• Контроль;

• Слежение за выполненными работами;

• Учет;

• Анализ;

• Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители с периодичностью в две недели обязаны составлять и утверждать у Заказчика отчеты установленного образца, а Заказчик - производить анализ полученных данных, оценивать состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производить оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ. Процессы контроля данного проекта будут подразделены на следующие этапы:

• Общий контроль изменений по проекту;

• Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

• Контроль за изменением содержания проекта;

• Контроль за изменением расписания проекта;

• Контроль затрат по работам;

• Контроль качества;

• Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

• Контроль детальным методом.

 

§3. Расчет затрат на предпроектную и проектную подготовку

 

3.1 Затраты на предпроектную подготовку

Общие затраты – 2600 тыс.руб., в том числе 1900, 00 тыс. руб. - генеральный план (проект ЖКК) , 200 тыс. руб. – организационные расходы, 500 тыс. руб. – разрешительно -согласительная докуметация по проекту.