Риск и доходность инвестиционных проектов

При сравнении активов (реальных или финансовых) предпочтение отдают тому из них, по которому значение К_в самое минимальное, что свидетельствует о наиболее благоприятном соотношении риска и дохода.

Статический метод расчета  уровня риска требует наличия  большого объема информации, которая  не всегда имеется у инвестора (инициатора проекта).

Анализ целесообразности затрат ориентирован на выявление потенциальных зон риска. Перерасход инвестиционных затрат по сравнению с параметрами проекта может быть вызван следующими причинами:

• изменением границ проектирования;
• возникновением дополнительных затрат у подрядчика в ходе строительства объекта;
• первоначальной недооценкой стоимости проекта;
• различием в производительности (например, в продуктивности нефтяных и газовых скважин);
• несовпадением в эффективности проектов (доходности, окупаемости капиталовложений, безопасности) и т. д.

Эти ключевые факторы могут  быть детализированы с целью определения уровня риска осуществляемых капитальных вложений.

Метод экспертных оценок основан  на анкетировании заключений специалистов-экспертов. Полученные статистические результаты обрабатывают в соответствии с поставленной аналитической задачей. Для получения  более достоверной информации к  участию в экспертизе привлекают специалистов, имеющих высокий профессиональный уровень и большой практический опыт работы в области инвестиционного  проектирования.

Метод применения аналогов заключается в использовании  сходства, подобия явлений (проектов) и их сопоставлении с другими  аналогичными объектами. Для данного метода, как и для метода экспертных оценок, характерен определенный субъективизм, поскольку решающее значение при оценке проектов имеют интуиция, опыт и знания экспертов и аналитиков.

Самый верный способ снижения проектных рисков - обоснованный выбор  инвестиционных решений, что находит  отражение в технико-экономическом  обосновании и бизнес-плане инвестиционного  проекта.

 

2.2 Методы анализа инвестиционных проектов 

 

При инвестиционном анализе оцениваются  наиболее вероятные, а не единственно  возможные параметры. Используются термины:

Риск – возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риск равен нулю, если есть абсолютная уверенность относительно будущих событий.

Вероятность – относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оценке инвестиций в недвижимость вероятность наступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта.

Определение степени вероятности  осуществляется несколькими способами:

– на основе анализа и исследования прошлых событий; 
– в результате проведения научных исследований и экспериментов; 
– в результате анализа взаимосвязи факторов:

можно ожидать, что при падении  нормы прибыли на рынке капитала будет падать норма прибыли определенного  типа недвижимости;

– выработка субъективных суждений экспертом на основе проверки всех предпосылок.

Рассмотрим кратко сущность некоторых  методов, позволяющих измерить риск инвестиционного проекта и определить соответствующую стратегию поведения, если степень вероятности уже  определена.

Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: метод коэффициента покрытия долга; анализ периода окупаемости; дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности.

Метод коэффициента покрытия долга используется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффициент покрытия долга – отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга:

                                                                                 (12)

Как измеритель риска, коэффициент  покрытия долга обычно применяется  при использовании ипотечного кредитования для определения степени относительной  безопасности, зависящей от условий  ипотечного кредита. На основе DCR анализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование. Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику.

Анализ периода окупаемости отражает интервал времени, в течение которого деньги находятся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложившейся экономической ситуации.

При управлении инвестиционным портфелем  период окупаемости может помочь в определении времени входа  в проект и времени выхода из проекта.

Дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут корректироваться для компенсации инвестору взятия на себя дополнительного риска.

Анализ чувствительности основан на анализе чувствительности аналитической модели инвестиций к изменению одного параметра. Считается, что больший риск вносят факторы, изменение которых наиболее существенно влияет на результат.

Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию  к изменению.

Метод Монте-Карло. Анализ чувствительности позволяет учитывать изменение только одной переменной, этот метод Монте-Карло – это комбинации всех возможных изменений переменных. Для применения этого метода требуются сложные компьютерные модели.

Анализ безубыточности заключается в определении величины, до которой может опуститься действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV = 0.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. БИЗНЕС ПЛАН ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА И БИЗНЕС ЦЕНТРА

В одном из районов г. Астаны недалеко от центральной части города на территории 3,2 Га, занимаемой ранее производственным предприятием, находящимся в муниципальной  собственности, планируется возвести жилой комплекс и бизнес-центр. Тендер, объявленный городскими властями с  целью подбора инвестора выиграла компания "А", которая будет  являться оператором данного проекта. Компания предложила следующий план застройки:

Сохранившееся на территории производственное здание площадью 2400 кв.м предлагается отремонтировать и сдать в  аренду крупной компании, которая  разместит там экологически чистое швейное производство. Также планируется  построить:

1. Корпус А. Жилой дом с квартирами улучшенной планировки на 120 квартир общей площадью 10900 кв.м. Внизу будет находится нежилая площадь, под магазины и пункты бытового обслуживания. ( 900 кв.м. )
2. Корпус Б. Жилой дом на 190 квартир общей площадью 10900 кв.м. Состоит из двух одноподъездных 17 этажных башен ( В проекте - корпуса Б1 и Б2 ) Внизу будет находится нежилая площадь, под магазины и пункты бытового обслуживания. ( 900 кв.м. )
3. Корпус В. Бизнес-центр. Офисное здание с общей площадью помещений для продажи и сдачи в аренду 7000 кв.м.
4. Корпус Г. Административное здание Общая полезная площадь 7000 кв.м

Инвестиционный план.

В инвестиционном плане представлен  план организации строительства  в соответствии с предварительной  сметой. План включает следующие этапы:

• Подготовка рабочего проекта и приложений. Осуществляется проектной организацией, подготовившей предварительную смету. Этап длится 3 месяца, включая утверждение проекта в архитектурно-планировочном управлении получение всех других необходимых разрешений. Оплата услуг организаций распределена следующим образом: в начале этапа - 25% стоимости этапа, в начале 2-го месяца - 25 % стоимости, в конце этапа - 50% стоимости. Задана линейная амортизация данного нематериального актива с нормой 5%.
• Переговоры об аренде земли. По условиям, предложенным городскими властями, после получения права на строительство объекта, компания, выигравшая тендер берет на себя некоторые расходы по развитию городской инфраструктуры. Поскольку эти расходы не являются расходами на приобретение активов, они отражены в диалоге "Другие выплаты" и отнесены в проекте баланса на статью "Расход резервов".
• Инженерное обеспечение в начале строительства. Длительность этапа 6 месяцев. Выплаты распределены следующим образом: В начале 1-го месяца - 12 % стоимости, в начале 3-го месяца - 24 % стоимости, в конце этапа - оставшаяся сумма. Тип актива - предоплаченные расходы, списание стоимости актива задано на единицу продукции - кв.м площади жилых корпусов А и Б.
• Строительство корпусов. По каждому корпусу строительные работы разделены на основные этапы:
• изготовление фундамента
• возведение стен
• монтажные работы
• прокладка коммуникаций
• отделочные работы

при этом этапы объединены в головные, которые и назначены активами.  
Те корпуса, по которым намечена продажа площадей определены по типу актива как предоплаченные расходы со списанием стоимости на кв.м площади при продаже, а на корпуса, остающиеся на балансе компании (корпус Д и корпус Г) определена линейная амортизация ( норма амортизации 2 % ). Длительности этапов и сроки окончания строительства определены в соответствии с предварительным планом организации строительства, предложенным генеральным подрядчиком на строительные работы. При распределении этапов во времени и построении логических связей между ними учтены также возможности организаций - подрядчиков по выделению людских ресурсов и строительной техники на объекты.

• Инженерное обеспечение в конце строительства. Длительность этапа - 6 месяцев. График выплат - ежемесячно равными долями. Тип актива - также предоплаченные расходы со списанием на единицу продукции. Для обеспечения списания на себестоимость полной суммы данного актива, списание задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществляется в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс. 

         Примечание: При организации списания активов на затраты вышеуказанным способом при моделировании проектов подобного типа следует следить за тем, чтобы списание происходило корректно и списываемый актив не оставался на балансе после продажи продукта полностью или частично. Легче всего проконтролировать это при помощи таблицы "Список активов" из группы "Детализация результатов" .

• Благоустройство территории и строительство автостоянки. Этап длительностью 45 дней. Включает озеленение территории, асфальтирование, устройство детской площадки, а также строительство охраняемой автостоянки на 250 машиномест. Окончание этапа планируется одновременно с окончанием строительства корпуса Б. Списание актива задано на продукт "Продажа мест на автостоянке"
• Прочие издержки периода строительства. Стоимость этапа составляют различные текущие затраты компании "А" (введенные в диалогах "План персонала" и "Общие издержки") в период строительства до начала сдачи в эксплуатацию объектов и отнесенные на данный актив. Этап начинается от начала проекта и заканчивается одновременно со сдачей в эксплуатацию корпуса Б. Как и в предыдущих этапах, списание стоимости актива задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществляется в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс.
• Этапы "Производство". В данной модели этапы "Производство" в инвестиционном плане отмечают даты сдачи в эксплуатацию строящихся объектов. Начало продаж продуктов (квартир, офисов, мест на автостоянке) возможно только после сдачи в эксплуатацию, и получение денег при их реализации до этого момента возможно только в виде авансовых платежей.

План сбыта.

Получение дохода в проекте предусматривается  за счет следующих источников:

1. Продажа квартир в жилых домах ( корпуса А - 10900 кв.м и Б - 8460 кв.м )
2. Продажа части офисов в бизнес центре ( корпус В - 3500 кв.м )
3. Сдача в аренду остальной части офисов в бизнес центре (корпус В-3500 кв.м )
4. Сдача в аренду площадей под магазины и бытовое обслуживание в корпусе А - 900 кв.м
5. Продажа площадей под магазины и бытовое обслуживание в корпусе Б - 900 кв.м
6. Сдача в аренду здания производственного назначения ( корпус Д - 2400 кв.м)
7. Продажа мест на охраняемой автостоянке.