Риск и доходность инвестиционных проектов

По условиям договора с городской  администрацией, часть квартир корпуса  Б - 3010 кв.м бесплатно передается в жилищный фонд города, а административное здание передается в пользование  городской администрации, также  бесплатно.

В качестве продуктов в модели введены  следующие позиции:

1. Корпус А (жилой дом) - продажа квартир улучшенной планировки
2. Корпус В - продажа офисов
3. Корпус В - аренда офисов
4. Корпус Д (производственное здание) - сдача в аренду производственных площадей
5. Корпус Г (администрат.здание) - передача в пользование городской администрации
6. Нежилая площадь корпуса А - сдача в аренду площадей под магазины и бытовое обслуживание
7. Корпус Б1 (жилой дом) - льготная продажа очередникам по условиям договора с городской администрацией.
8. Нежилая площадь корпуса Б - продажа площадей под магазины и бытовое обслуживание
9. Корпус Б2 (жилой дом) продажа квартир
10. Корпус Б2 (жилой дом) передача в жилищный фонд по условиям договора с городской администрацией.
11. Продажа мест на охраняемой автостоянке

В таблице 1 показано, какие значения указаны по каждому продукту в  ячейках "Цена" и "Объем сбыта"

Продукт/Вариант	Ед. Изм	Цена			Объем сбыта
Корпус А (жилой дом)	кв.м	Продажная цена кв.м общей площади  квартиры			Количество проданной в данном месяце площади
Корпус А (жилой дом) - аванс 1	кв.м	Продажная цена кв.м общей площади  квартиры по 1-му варианту авансовых  продаж			Количество проданной площади  по по 1-му варианту авансовых продаж
Корпус А (жилой дом) - аванс 2	кв.м	Продажная цена кв.м общей площади  квартиры по 2-му варианту авансовых  продаж			Количество проданной площади  по 2-му варианту авансовых продаж
Корпус В (продажа офисов)	кв.м	Продажная цена кв.м офисного помещения			Количество проданной в данном месяце площади
Корпус В (продажа офисов) - Аванс	кв.м	Продажная цена кв.м офисного помещения  при авансовых продажах			Количество проданной в данном месяце площади по авансовым продажам
Корпус В (аренда офисов)	кв.м	Стоимость аренды 1 кв.м офисного помещения  в месяц.			Количество сдаваемой в аренду площади. Оплата ежемесячная
Корпус Д (производст.здание)	кв.м	Стоимость аренды 1 кв.м производственной площади в квартал			Количество сдаваемой в аренду площади. Указывается соответственно ежеквартальным выплатам
Корпус Г (администрат.здание)	кв.м		-		Количество переданной администрации  в данном месяце площади
Нежил. площадь корп. А (аренда)	кв.м		Стоимость аренды 1 кв.м нежилой  площади в квартал	Количество сдаваемой в аренду площади. Указывается соответственно ежеквартальным выплатам
Нежил. площадь корп. А (аренда) - аванс	кв.м		Размер разового авансового платежа  за право аренды нежилой площади ( за 1 кв.м)	Количество нежилой площади, за право аренды которой внесен авансовый  платеж
Корпус Б1 (жилой дом) льготная продажа	кв.м		кв.м общей площади квартиры	Количество проданной в данном месяце площади
Нежил. площадь корп. Б(прод.)	кв.м		Продажная цена 1 кв.м нежилой площади	-
Корпус Б2(жилой дом) - передача	-		-	Количество переданной в жилищный фонд в данном месяце площади
Корпус Б2(жилой дом) продажа	кв.м		Продажная цена кв.м общей площади  квартиры	Количество проданной в данном месяце площади
Корпус Б2(жилой дом) продажа - Аванс	кв.м		Продажная цена кв.м общей площади  квартиры при авансовой продаже	Количество проданной в данном месяце площади по авансовым продажам

 

С целью сокращения срока окупаемости  проекта, а также сроков и сумм необходимых кредитов, продажа квартир  и офисов в проекте предусматривается  по сложной схеме. Планируется, что  часть площадей будет реализовываться  посредством авансовых продаж, т.е  выплаты полной стоимости квартиры за несколько месяцев до сдачи  в эксплуатацию дома. При этом начало авансовых продаж планируется за 10 месяцев до сдачи в эксплуатацию объекта. Реализация такой схемы  возможна благодаря введению существенных скидок при покупке квартир и  офисов посредством аванса. При продажах дорогих квартир улучшенной планировки предусмотрено даже два вида авансовых  продаж: за 10 - 6 месяцев и за 5 - 1 месяц  до сдачи в эксплуатацию дома. Такая  программа продаж описывается в  модели путем введения дополнительных вариантов продаж (кнопка "Варианты...") и при помощи варианта "Сложная  схема оплаты" опции "Условия  оплаты".

В проекте предусмотрена также  продажа права аренды помещений  под магазины. В плане сбыта  это описано путем введения дополнительного  варианта продаж продукта "Нежилая  площадь корп. А (аренда)", для которого введена сложная схема оплаты, по которой договора аренды с обязательным условием предоплаты будут оформляться  в течение 12-8 месяцев до сдачи  в эксплуатацию здания. Сами арендные платежи будут осуществляться авансом  в предыдущем месяце ( описывается  в закладке "Условия оплаты", вариант "Авансовые платежи", необходимо установить срок - 30 дней, предоплата - 100 % ).

При аренде производственного помещения  предусмотрена льготная схема, при  которой квартальные арендные платежи  будут осуществляться не авансом  за последующий квартал, а за прошедший  квартал.

Для продуктов "Административное здание" и "Корпус Б2 (жилой дом) - передача" безвозмездная передача городской  администрации и в жилищный фонд соответственно описывается в модели как продажа по нулевой цене. Это  дает возможность учесть затраты  на строительство данных объектов и  уменьшить налогооблагаемую прибыль  на их величину.

Общие издержки и план персонала.

В диалогах "Общие издержки" и "План персонала" дана структура  накладных расходов компании "А" в период осуществления проекта. Издержки, понесенные до начала продаж (22-й месяц от начала проекта) можно  также отнести на актив "Прочие издержки периода строительства" (кнопка Налоги/Учет), а начиная с 22-го месяца начать учитывать обычным  способом. Расходы на рекламу распределены в соответствии с планом рекламной  кампании по обеспечению запланированного графика продаж.

Финансирование.

Недостающие для осуществления  проекта средства планируется получить в виде кредитов. Достигнута договоренность с банком о предоставлении кредита, учитываемого в долларах США по ставке 15 % годовых. По условиям, предложенным банком-кредитором, срок кредита, получаемого предприятием не должен превышать одного года. Согласно же математической модели, общий срок, в течение которого предприятие будет пользоваться кредитными средствами - около двух лет. Поэтому разработана схема кредитования проекта, при которой предприятием будет получена серия кредитов предусматривающая перекредитование (использование последующего кредита для погашения текущего). Обязательным условием банка является также ежемесячная выплата процентов по кредиту с первого месяца после получения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

       Соотношение риска и доходности - самое важное понятие для любого инвестора, которое гласит, что доходность прямо пропорциональна риску. Иными словами, соотношение риска и доходности объясняет, что, чем больше риск, тем больше прибыль, и чем меньше риск, тем меньше доходность. Становиться ясно, что доходность и риск тесно и прямо связаны, откуда, собственно, и термин «соотношение риска и доходности». Несмотря на потенциальную негативность последствий и потерь, вызванных наступлением того или иного рискового фактора, проектный риск тем не менее является своеобразным «двигателем прогресса», источником возможной прибыли.

Безрисковая ставка является самой  маленькой из всех возможных предсказуемых  норм доходности. Но именно из-за того, что она предсказуема, она и  низка.

Мерой такой безрисковой  нормы доходности является ставка на государственные облигации. Т.к. вероятность  дефолта правительства очень  мала, можно рассчитывать на возврат  по инвестициям практически не рискуя, но получая назад лишь минимальную  прибыль.

Риски инвестиционных проектов возникают по следующим причинам:  
1. Недостаток информации.  
2. Наличие элементов случайности (непредсказуемость).  
3. Сознательное противодействие со стороны внутренней и внешней среды проекта (конкурентов, сотрудников, властей, подрядчиков и т.д.).

        Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любой динамично развивающейся коммерческой организации. Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. 
Инвестиционный риск – это опасность потери инвестиций, неполучения от них полной отдачи, обесценения вложений. Для финансового менеджера риск - это вероятность неблагоприятного исхода. Различные инвестиционные проекты имеют различную степень риска, самый высокодоходный вариант вложения капитала может оказаться и самым рискованным. 
Риска можно избежать, т.е. просто уклониться от мероприятия, связанного с риском. Однако для предпринимателя избежание риска зачастую означает отказ от возможной прибыли. Общеизвестно, что реализация большинства инвестиционных проектов на любом фондовом рынке сопряжена с существенным риском потери части или даже всего вложенного капитала.

В связи с этим крайне важно иметь четкое представление  о той системе рисков, которые  можно назвать инвестиционными  рисками, и которая вбирает в  себя все риски, присущие инвестиционной деятельности в целом

 

 

Список литературы

 

1.Виленский П.Л., Лишвиц  В.Н., Смоляк С.А. «Оценка эффективности  инвестиционных проектов»: Теория  и практика: Учеб.-М.:2005 
2.Статья «Риски инвестиционных проектов» http://findirector.kz/?ptp=publ&pid=50

3. Бapинoв  B. статья «Понятие, сущность и классификация рисков» http://www.inventech.ru/lib/business-plan/plan-0055/

4.Информационный канал. Статья Выпуск №5. «Риск и доходность инвестиций»=http://subscribe.ru/archive/economics.school.math/200704/21190515.html/

5. Детинич В. Статья  В помощь инвестору http://www.parusinvestora.ru/carticles/cart2_1.shtm

6. Об инвестициях: Закон Республики Казахстан от 8.01.2003 г. № 373-II

7. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: пер. с англ. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2008. - 631 с.

8. Бочарников А.П. Основы инвестиционной деятельности: учеб. пособие / А.П. Бочарников. - М.: Омега-Л, 2007. - 295 с.

9. Догадайло В.А. Экономико-организационные аспекты взаимодействия участников инвестиционных проектов. - М.: Юриспруденция, 2007. - 112 с.

10. Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты: учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2008. - 621 с.

11. Риск-анализ инвестиционного проекта: учебник для вузов / Под ред. Грачевой М.В. - М.: ЮНИТИ, 2008. - 351 с.

12. Харрингтон Д. Совершенство управления проектами: искусство совершенствования управления проектами (пер. с англ.) / Д. Харрингтон, Т. Макнеллис; с предисл. С. Хатченса-мл. - М.: Стандарты и качество, 2009. - 229 с.

13. Станиславчик Е.Н. Бизнес-план: Финансовый анализ инвестиционного проекта. – М.: Ось-89, 2004. – 96 с.

14. Богданов Ю.В., Швандар В.А.. Инвестиционный анализ.- М.Юнити 2005.- 214c.

15. Виноградов В. Инвестиционная политика. М., 2005.-146 c.