Роль капитального строительства в инвестиционном процессе

К числу основных требований, предъявляемых обществом к строительной продукции, проектным, строительным организациям и характеру их функционирования при переходе к рыночным отношениям, относятся:

• существенное повышение надежности функционирования строительных организаций и строгое соблюдение договорных обязательств;
• обеспечение безубыточной работы и нормальной рентабельности строительных организаций как основы их существования;
• сокращение в 2-3 раза продолжительности строительства производственных объектов и в 1, 5 раза - объектов непроизводственного назначения;
• повышения качества строительной продукции и степени готовности ее к эксплуатации, переход к страхованию качества;
• изменение характера сооружаемых объектов, обеспечение их быстрой адаптации к изменяющимся условиям производства;
• усиление мобильности строительных организаций как важного фактора их конкурентоспособности на отечественном и зарубежном рынках;
• устойчивая деловая репутация и состоятельность подрядных фирм;
• весомые гарантии подрядчика (поручительства и залоги);
• развитое страхование предпринимательских рисков;
• возможность оказания подрядными организациями комплекса профессиональных услуг;
• рациональное природопользование и охрана окружающей среды;
• обеспечение безопасности строительных работ.

Таким образом, принципиальная новизна предложений сводится к качественной стороне развития - повышение эффективности капитального строительства за счет резкого, в 3-4 раза, сокращения инвестиционного цикла широкого использования достижений НТП через рыночные регуляторы: применение прогрессивных материалов и конструкций, использование высокопроизводительной техники и применение новых и новейшей технологий.

Формирование  региональных рынков строительной продукции  и оказания услуг будет осуществляться за счет расширения сети строительных кооперативов и создания малых предприятий, значительная часть которых может быть привлечена в централизованную систему управления через договорные и субподрядные отношения.

Таким образом, для объективной оценки положения  дел и разработки мер по дальнейшим преобразованиям важно знать не только объемы выполняемых работ по России, но и условия - экономичный режим их осуществления. Существует необходимость пересмотра этих представлений, полагая, что не менее важным, чем ввод объектов, объемы выполненных работ, прибыль, себестоимость и другие традиционные показатели, является степень удовлетворения строительным комплексом новых общественных требований, качество работы строительного комплекса, его конкурентоспособность на европейском и мировом рынках и через это - воздействие на конечные воспроизводственные результаты.

5. Тенденции  и перспективы инвестиционного  процесса в строительстве

Объем строительных работ, произведённых за 2011 год, вырос  на 4,7 % (до 3,8 трлн. рублей) и фактически приближается к докризисному уровню. Численность работающих в строительной отрасли с начала 2011 года выросла на 198 000 человек и достигла 3,1 млн. человек, или 6,6 % от общей численности занятого в экономике населения в целом. При том, что одно рабочее место в строительной отрасли обеспечивает загруженность 10 сотрудников из смежных областей, что, безусловно, сказывается на общем экономическом развитии страны. Российские промышленники с начала текущего года ввели в строй 210 производственных объектов и технологических линий по выпуску стройматериалов. Доля прибыльных организаций в строительстве возросла до 67,6 %, заработная плата строителей на 20 % превысила среднюю по экономике.

По данным Минрегиона, в январе-октябре в России построено  более 460000 квартир, из которых 35 % приходится на жилье эконом-класса. Самая высокая динамика по вводу построенного жилья зафиксирована в Челябинской области - 33 %, Санкт-Петербурге - 19 %, Татарстане - 25 % и Новосибирске - 26 %. Согласно официальным данным, жилищное строительство в 2011 году достигло уровня в 63 млн. кв. м жилья.

Доля сделок по приобретению жилья в РФ, которые  осуществляются с помощью ипотечных  кредитов, превышает 15 % от общего объема, который за прошедший год приблизился  к 600 миллиардам рублей. До исторического  минимума снизились ставки по ипотеке в рублях – с 12,7 % до 11,9 %, а ставки по кредитам в валюте опустились с 11 % до 10,4 %.

За 9 месяцев, январь-сентябрь, выполнено 3 триллиона 222 миллиарда  подрядных работ или 107,9 % к таким  же итогам 2010 года. Безусловно, это является положительной тенденцией. За 10 месяцев в Российской Федерации введено в эксплуатацию 38,7 миллиона квадратных метров жилой площади или 103,3 %. Если сравнивать показатели 2011 года, то в первое полугодие строительная отрасль по вводу жилья несколько отставала от темпов 2010 года, но к концу года вплотную подошла к ним. Тем не менее, 32 субъекта Российской Федерации с темпами 10-го года не справились. Хотя, в динамике и наблюдается рост объёма строительных работ, произведённых в 2011 году, в целом этот рост можно объяснить тем, что начало строительства значительной части объектов было заложено ещё в 2009 и 2010 годах. А в 2011 году объём незавершённого строительства гораздо меньше, чем в прошлом году. Следовательно, в текущем году показатели ввода желья в эксплуатацию существенно сократятся.

Чтобы изменить ситуацию, нужно решить проблему с  финансированием строительства. Возможность взять в банке кредит на строительство под разумный процент будет доступной для совсем немногих компаний. Российское государство в качестве антикризисных действий оказало банкам очень большую финансовую поддержку, и теперь надо восстанавливать систему кредитования строительной отрасли, хотя бы в том же объеме, какой наблюдался до кризиса. Также существенные трудности вызывают проблемы с длительностью сроков получения разрешительной документации на строительство, с подключением к инженерным сетям, профессиональной подготовкой строительных кадров. Отсутствует современная нормативная база, остро стоят вопросы ценообразования и сметного нормирования, что приводит к повсеместному завышению стоимости работ. Следствием развития перечисленных проблем является высокая стоимость жилья. Возникает ситуация, когда существующее предложение не покрывает спрос, что в свою очередь ведёт к дальнейшему росту цен. Единственная возможность понизить цены на жилье – это снизить накладные расходы, они сегодня составляют около 50% от общих затрат. Около 30% приходится на инфраструктуру – инженерные коммуникации, социальную составляющую. Во всем мире эти затраты берет на себя государство, у нас они ложатся на плечи собственника и в конечном итоге закладываются в стоимость квадратного метра. При этом потребность в новом жилье в стране очень высока. 60% населения России хотели бы улучшить свои условия, а 40% - живет в квартирах, непригодных для проживания.

Одним из возможных  способов решения существующей проблемы недостатка жилья - создание арендного жилья. Бизнес готов строить и полностью обслуживать жилье, а население может приобретать его по принципу коммерческого найма. По предварительным подсчетам ежемесячные платежи по такому виду найма составят второе ниже чем аренда по рыночным ценам и в шесть раз дешевле чем платежи, даже по самой льготной ипотечной программе. Бизнес готов заниматься такого вида жильем, однако для этого потребуется поддержка проекта государством на федеральном и местном уровнях. На эти цели государство ежегодно будет выделять по 5 млрд. рублей. Эти деньги будут направляться в рамках федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» при помощи грантовой системы.

Одним из основных факторов, сдерживающих развитие российской экономики, является состояние инфраструктуры. На сегодняшний день многие объекты инфраструктуры, которые были построены еще в советские времена, ветшают и находятся в изношенном состоянии:

– физический износ  основных фондов ЖКХ сохраняется  на уровне 60%, а по отдельным муниципальным  образованиям этот показатель достигает 70-90%;

– в капитальном  ремонте нуждается треть российских больниц и поликлиник;

– в нормальном состоянии, соответствующим транспортно-эксплуатационным нормам, в России находится лишь 39,6 % дорог;

– ежегодно увеличивается  протяженность линий электропередач, находящихся в неудовлетворительном или непригодном состоянии;

– достигло высокой  степени износа оборудование на объектах энергетики, что увеличивает риск аварийности опасных объектов.

В результате совершенно очевидно, что необходима модернизация существующих и строительство новых объектов инфраструктуры, требующие серьезных финансовых вложений. А в условиях бюджетного дефицита важнейшей задачей является создание благоприятных условий для привлечения зарубежных инвестиций в экономику нашей страны, в частности, в строительную отрасль, для реализации инфраструктурных проектов и развития регионов, что должно стать одним из ключевых направлений государственной политики России. Государство должно всячески поддержать инвестиционную деятельность путем принятия антимонопольных мер, а также установив льготные условия пользования землей, обеспечив защиту интересов инвесторов, проводя работу по совершенствованию системы налогообложения, разработке, утверждению и финансированию инвестиционных проектов совместно с иностранными государствами, развивая механизмы государственно-частного партнерства (ГЧП) (Public Private Partnership (РРР), а также осуществляя системное совершенствование нормативно-правовой базы в строительной отрасли.

Должен получить развитие механизм реализации инфраструктурных проектов на основе новой для России формы ГЧП – Контрактов жизненного цикла (КЖЦ) (Life Circle Contracts – LCC), уже более 15 лет широко применяемой в Европе, в том числе при строительстве автомобильных дорог, скоростных железнодорожных магистралей, медицинских центров, в жилищно-коммунальном хозяйстве и т.п. При применении КЖЦ имеется четкая мотивация бизнеса на создание качественных объектов в возможно сжатые сроки реализации, а также достижение максимальной экономической эффективности.

Одной из проблем  развития КЖЦ в России является отсутствие возможности применения «легализованных» в России международных и европейских стандартов, а также наличие обязательных для применения детализированных СНиПов и ГОСТов, ограничивающих возможность выбора нужного технического решения при проектировании и строительстве.

Таким образом, становится очевидной необходимость  внедрения в России альтернативной системы технического регулирования строительной отрасли, в том числе и для возможности применения новых механизмов ГЧП. Современные подходы к реализации инфраструктурных проектов, в том числе на условиях заключения контрактов жизненного цикла, необходимы и при реализации транспортной стратегии России на период до 2030 года, прежде всего при строительстве автомобильных и железных дорог, в том числе скоростных. При этом трудности реализации КЖЦ в России также связаны с необходимостью консолидировать проекты в региональные программы. Необходимо создать новый механизм объединенного муниципального конкурса, в рамках которого несколько муниципальных образований могли бы принять типовые условия, провести конкурс и выбрать общего инвестора, который заключит с каждым из них свои соглашения о КЖЦ и будет способен привлекать финансирование в банках, в том числе зарубежных. Актуален вопрос об использовании КЖЦ в целях повышения энергоэффективности, и в первую очередь в сфере ЖКХ. При этом в рамках проекта должно реализовываться как строительство (или модернизация) зданий, так и управление зданиями, обеспечение их безопасности и условий содержания.

Важным для  строительной отрасли аспектом является и промышленность строительных материалов. Промышленность по всей номенклатуре строительных материалов, за исключением единицы, обеспечила рост от 5 до 18 %. Это и цементная промышленность, это и кирпич, это и блоки железобетонные, это известь – это, в общем-то, все основные продукты, все основные материалы, которые необходимы для строительства домов, объектов, дорог и т.д. Но в то же время цены на строительные материалы тоже подрастали и в ряде случаев достаточно резко. Цемент вырос на 30 %, другие строительные материалы – от 10 до 15 %. А особенно выросла стоимость песка, щебня, иногда в 2-3 раза, а на отдельных территориях – до 4, до 5 раз. Это актуальнейшая тема, с которой необходимо разбираться.

На сегодняшний  день главными направлениями в развитии рынка стройматериалов можно обозначить: 

1) создание новых  производств в тех регионах, где  существует неудовлетворительный спрос в объемах и ассортименте. К таким регионам, прежде всего, относится Сибирь, Сибирский и Дальневосточный федеральные округа, развитие которых является приоритетным в стратегии «2020», разработанной и принятой Правительством Российской Федерации.

2) это модернизация  действующих предприятий и заводов,  в том числе, через замену  устаревшего технологического оборудования, внедрение новых инновационных технологий и снижение энергоемкости производственных процессов, переход к рациональному использованию сырьевых ресурсов за счет вовлечения отходов в качестве личного сырья.

Учитывая, что  реализация программ по развитию стройиндустрии требует значительных финансовых средств, особенно актуальным становится вопрос поиска оптимальных механизмов поддержки развития строительной индустрии.

На рынке  же коммерческой недвижимости ситуация в 2011 году имела в целом положительные  тенденции. Нестабильное состояние экономики и ослабление рубля в 2011 году способствовало усилению позиций коммерческой недвижимости как инвестиционно привлекательного продукта в глазах потенциальных инвесторов.

Еще год назад  никто не ожидал, что 2011 год сможет стать самым успешным годом в истории российского рынка коммерческой недвижимости. Но по мере развития рынка и появления новых возможностей для инвестирования,  инвесторы активизировались, в результате чего объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2011 г. составил 7,66 млрд. долларов США. Это почти вдвое превышает объемы 2010 года (почти 4 млрд) и на 30% больше объемов 2008 года (5,8 млрд. долларов США).

Москва по-прежнему является приоритетным рынком для инвесторов, на ее долю пришлось 88% общероссийского объема инвестиций. Вместе с этим, растет интерес инвесторов к регионам и, в первую очередь, к наиболее развитым, таким как Санкт-Петербург и города миллионники.  

Произошел также  дальнейший качественный рост инвестиционного  рынка - несмотря на традиционное лидерство офисного и торгового сегментов (41 и 27% соответственно), сделки происходили также в гостиничном и складском сегментах, на долю которых пришлось  17% и 15% от общего объема инвестиций соответственно. В денежном выражении это составило 1,25 и 1,1 млрд. долларов США соответственно, что также является рекордом инвестиций для этих сегментов. 

Прошедший год  стал годом возвращения иностранного капитала на инвестиционный рынок.   Иностранные инвесторы в основном по-прежнему сосредоточены на наиболее качественных объектах Москвы и Санкт-Петербурга.