Гражданский кодекс
РФ (ст.131) устанавливает общее правило,
по которому регистрации в
Едином государственном реестре
учреждениями юстиции подлежат
право собственности и другие
вещные права на недвижимость,
их ограничение, возникновение,
переход и прекращение.
Однако следует иметь
в виду, что статья 131 Гражданского
кодекса РФ дает основания
сделать вывод: обязательность
государственной регистрации распространяется
на любые договоры, которые имеют
своим предметом недвижимость.
Государственная регистрация
выражается во внесении определенных
данных в Единый государственный
реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Указанный государственный реестр
является общим для всей страны,
при этом включение в него
соответствующих данных происходит
по одним и тем же для
всей страны правилам. В самом
Законе определено, что Единый
государственный реестр состоит
из разделов и подразделов.
При этом подразделы содержат
информацию для каждого в отдельности
объекта, включая земельные участки
и особо расположенные на них
объекты (здания, квартиры, иные помещения
и т.п.). Подразделов в составе
разделов насчитывается три. Из
них первый содержит описание
объекта с необходимыми реквизитами.
Второй предполагает по объектную фиксацию
права собственности и других вещных прав
(к числу последних, помимо собственности,
относятся в соответствии со статьей 216
Гражданского кодекса РФ право пожизненного
наследуемого владения земельным участком,
право постоянно (бессрочного) пользования
земельным участком, право хозяйственного
ведения и право оперативного управления
имуществом и другие. Третий охватывает
ограничения (обременения) права собственности
и других прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация
должна осуществляться по месту
нахождения недвижимого имущества.
Местожительство заявителя - гражданина
или местонахождение заявителя
- юридического лица значения
не имеет.
Датой государственной
регистрации признается день, в
который данные о правах на
недвижимость и ее обременение
были внесены в Единый государственный
реестр.
На учреждения юстиции возлагается
обязанность учинять соответствующие
записи в установленный срок (не
позднее месяца).
Основания для отказа
в регистрации определены в
статье 20 Закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Имеются в виду случаи, когда право на
объект не является таким, которое в соответствии
с Законом подлежит государственной регистрации
обращается ненадлежащее лицо, либо представленные
на государственную регистрацию прав
документы не соответствуют установленным
требованиям к их форме или содержание,
либо акт государственного органа или
органа местного самоуправления о предоставлении
прав на недвижимое имущество признан
недействительным уже с момента его издания,
либо у лица, которое выдало правоустанавливающий
документ, отсутствовали необходимые
полномочия по распоряжению правом на
соответствующий объект, либо в документе,
предоставленном лицом, которое имеет
права, ограниченные определенными условиями,
эти условия не указаны, либо, наконец,
документ, который должен устанавливать
право на объект, свидетельствует об отсутствии
соответствующего права у заявителя.
«Государственная регистрация, являющаяся
по своей природе юридическим
фактом, с которым связано возникновение,
изменение или прекращение соответствующего
права, признается Законом единственным,
а значит, тем самым, необходимым
и достаточным доказательством
принадлежности лицу зарегистрированного
права», - пишет М.И. Брагинский. Брагинский
М.И. Государственная регистрация
прав на недвижимость и сделок с
ним // Право и экономика. - 1997. - №19-20.
- с.37-47.
Гражданский кодекс
Российской Федерации изменил
отношение к государственной
регистрации. Именно она стала
носить, при том, как правило,
самостоятельно, правообразующий характер.
Именно с нею в первую очередь
стала связываться необходимая
определенность правового статуса
отдельных объектов недвижимости,
а также государственный контроль
за законностью совершаемых с недвижимостью
сделок в интересах самих их участников,
так и третьих лиц.
Изучение норм Закона
о регистрации показывает, что
регистрационный процесс состоит
их нескольких последовательных
стадий. В.Н. Аргунов, рассматривая
стадии государственной регистрации,
использует термин «производство».
«Начинается производство с принятия
документов, необходимых для государственной
регистрации и отвечающих требованиям
Закона, их регистрации и правовой
экспертизы. Рассмотрение дела по
существу заключается в проверке
законности сделки и в установлении
отсутствия противоречий между
заявляемыми правами и уже
зарегистрированными правами на
данный объект и отсутствия
других оснований для отказа
или приостановления государственной
регистрации прав. Заканчивается
производство по регистрации
прав внесением записей в Единый
государственный реестр». ФЗ «О
государственной регистрации прав
на недвижимость и сделок с
ним». - М.: Городец, 1997. - с.9.
В.А. Алексеев применяет термин «процесс».
Он считает, что рассматриваемый
«процесс состоит из приема представленных
заявителем документов, их правового
анализа с точки зрения установления
оснований для регистрации либо
отказа в регистрации, принятия решения,
отражения этого решения в
формах, установленных законом, и
выдача документов заявителю с уведомлением
о принятом решении». Алексеев В.А. Регистрация
прав на недвижимость. - М.: Проспект, 2001.-с.24.
Из анализа норм
Закона о регистрации, регистрационный
процесс заключается в последовательном
прохождении следующих стадий:
1) прием заявлений;
2) правовая экспертиза;
3) совершение акта государственной
регистрации;
4) предоставление информации.
Один из обязательных элементов
системы государственной регистрации
недвижимого имущества (прав на него
и сделок с ним) составляет его
публичность.
Смысл публичности выражается
в том, что государственная
регистрация носит открытый характер.
На орган, осуществивший государственную
регистрацию, возлагается обязанность
предоставить за плату, а если
это предусмотрено Законом, то
и бесплатно, информацию о сведениях,
включенных в Единый государственный
реестр прав, притом по любому
объекту и любому лицу. Для
этого заявителю достаточно представить
наряду с письменным заявлением
документы, которые удостоверяют
его личность, а если речь идет
об организации - подтверждают, что
она действительно зарегистрирована
в качестве юридического лица.
Открытость сведений
имеет свои границы. Установлено,
что сведения о содержании
правоустанавливающих документов (кроме
сведений, которые относятся к
ограничению права), обобщенные сведения
о правах отдельного лица на имеющиеся
у него объекты недвижимости, а равно выписки,
которые содержат сведения о переходе
прав на объект недвижимости, могут предоставляться
лишь ограниченному числу лиц. Сюда входит
сам правообладатель, т.е., те, кто действует
от его имени по доверенности, руководители
органов местного самоуправления и органов
государственной власти, налоговые органы,
суды и правоохранительные органы, в производстве
которых находятся дела, связанные с объектом
регистрации и (или) его правообладателем,
а также те, кто имеют право на получение
наследства.
Приведенная норма направлена
на защиту интересов правообладателя.
Этим же целям служит и другое,
содержащееся в Законе правило,
которым на орган, осуществляющим
государственную регистрацию, возлагается
обязанность информировать правообладателя
по его запросу.
Информация, о которой
идет речь, может запрашиваться
только по месту совершения
государственной регистрации прав.
Однако указанное ограничение
является временным. Оно действует
только до того, пока не будет
введена система электронного
обмена информацией о зарегистрированных
правах между учреждениями юстиции.
Имеется в виду, что в этом
случае, например, московская фирма
сможет получить в соответствующем
учреждении юстиции в Москве
сведения о регистрации прав
на объект недвижимости, расположенный
в Чите.
Изучение правовых основ
регистрационной деятельности в
Российской Федерации позволяет
определить роль государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
в правовом регулировании имущественного
отношений.
Проведенное исследование
прав основ регистрационной деятельности
позволяет высказать предположение
о том, что в Российской Федерации
формируется относительно самостоятельная
отрасль права - регистрационное
право.
Литература
1. Данилевский Ю.А. Особенности
проведения аудиторской проверки
операций с товарно-материальными
ценностями. //Главбух - 2004 - № 1 - с.
4-11.
2. Камышанов П.И. Производственный учет
в условиях рынка. //Бухгалтерский учет
- 2004 - № 8 - с. 15-22.
3. Кравченко П.П. Проблемы и
перспективы развития рынка ценных
бумаг Российской Федерации. Менеджмент
в России и за рубежом №2
/ 2000
4. Лебедева Н.В., Бычкова С.М. Инвентаризация
при аудите товарно-материальных
ценностей. //Бухгалтерский учет - 2004
- № 1 - с. 40-45.
5. Миколюнас Л.В., Минкин З.С. Материально-техническое
снабжение, новый механизм хозяйственного
расчета. - М.: Экономика, 1989.
6. Рынок сбережений. Социально-экономические
механизмы привлечения сбережений
населения в экономику России.
/ Мелехин Ю.В. - Акционер, 2002, 260 с.
7. Федеральный закон от 5 марта
1999 г. N 46-ФЗ "О защите прав и
законных интересов инвесторов
на рынке ценных бумаг" (с
изм. и доп. от 27 декабря 2000 г.,
30 декабря 2001 г., 9, 24 декабря 2002 г.).