Формирование земельных отношений в России

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ 3 1. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ 5

1.1 Определение рынка земли 5

1.2 Сегменты рынка земли 7

1.3 Понятие ренты и рентных  отношений 8

1.4 Предложение и спрос  на землю………………………………………………11

1.5 Цена земли как дисконтированная  стоимость………………………………12

2. ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ ……………16

2.1 Рыночные преобразования  земельных ресурсов в Российской  Федерации..16

2.2  Сегментные особенности рынка земли в России …………………………..19

2.3 Структура земельной собственности в сельском хозяйстве………………...22

2.4 Формирование земельной ренты в России………………………………….25

2.5 Ценовой аспект российского земельного рынка……………………………27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………30

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………………33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 
          В течение многих веков существования человеческого общества земля являлась первоначальным источником всякого богатства. Этим объясняется огромное экономическое, политическое и социальное значение ее в жизни общества.  
        В условиях перехода к рыночной экономике в нашей стране особую значимость приобретают проблемы рационального использования земли и регулирования земельных отношений.

         Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса и предложения на земельные участки, средства производства, результаты труда. Механизм государственного регулирования земельных отношений обеспечивается законодательно, а также с помощью мер экономического воздействия с целью защиты прав землевладельцев и землепользователей, установления социально справедливых цен на землю и т.д.

        Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода к рынку включает: земельный налог, арендную плату за пользование землей, рыночную цену земли. Поэтому в условиях рыночного хозяйства особое значение приобретают вопросы оптимизации этих платежей, разработка кредитно-финансовых инструментов, стимулирующих развитие аграрного сектора экономики.

        Для понимания процессов, происходящих в сельском хозяйстве страны, влияющих на стабильность всей экономики, повышение благосостояния населения, необходимо владеть теоретическими основами таких понятий как рынок земли, арендная плата, включающая ренту, плата за землю.

       Целью избранной мной темы курсовой работы является рассмотрение особенности формирования рынка земли в России переходного периода. 
        В работе сделана попытка на основе изучения российского законодательства и опубликованных материалов по развитию земельных отношений рассмотреть проблемы, которые возникают в Российской Федерации в процессе формирования рынка земли.

Для достижения цели необходимо решение следующих задач:

1) рассмотреть особенности рынка земли;

2) изучить предложение и спрос земли;

3) изучить вопрос «цена  земли»;

4) проанализировать состояние  рынка земли в России.

        Данная работа состоит из введения, заключения и двух глав. В первой главе представлены теоретические определения рынка земли и его показателей. Во второй главе описываются особенности структуры российского рынка земли, а также его формирование в условиях рыночного преобразования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ

 

1. Определение рынка земли

 

        Рынок земли – это сфера формирования спроса и предложения на земельные ресурсы.

        Основой формирования рынка земли является возможность свободно осуществлять на нем сделки купли-продажи. Главной особенностью рынка земли является то обстоятельство, при котором предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменений цен. Это означает, что эластичность предложения по цене равна нулю: несмотря на рост цены на какие-либо земельные участки, предложение на них не может заметно возрасти, поскольку площадь этих участков физически ограничена. Однако в сельскохозяйственном производстве при вкладывании труда и капитала можно увеличить количество пригодных к использованию земель (например, в годы освоения целинных земель в Казахстане или при проведении мелиоративных работ на болотах Белоруссии). В этом случае эластичность предложения земли становится хотя и небольшой, но уже не нулевой.

        Плата за пользование землей является рентой, собственники земли получают рентный доход. Если земля приносит доход только за счет своих естественных преимуществ или выгодного расположения, то рента является чистым доходом владельца. Поскольку увеличение спроса на землю не ведет к росту величины ее предложения, то возрастает лишь рента. Верхняя граница ренты определяется тем, какую выгоду могут получить от использования земель ее владельцы.

        Для сельскохозяйственных земель эта выгода зависит от плодородия почв и местоположения участков, от которого в свою очередь зависят как климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции. Для земель несельскохозяйственного пользования выгода зависит от местоположения участков и степени их подготовленности к использованию. На цену земли влияет также удобство сообщения с другими населенными пунктами, центром города или центром деловой активности. Несельскохозяйственные пользователи менее стеснены ограниченностью земель, так как важное для них полезное пространство может быть обустроено и на небольшом участке земли.

         Говоря о размерах пригодных к использованию земель, следует различать такие понятия, как земля и пространство. Расширенное пространство получить намного легче, чем увеличить размеры земли (например, когда на месте одноэтажного дома возводится многоэтажный). Таким образом, объем предлагаемого пространства весьма эластично реагирует на цену — уровень арендной платы. Именно этим фактором объясняется рост массового высотного строительства. 

        По причине низкой мобильности труда в сельском хозяйстве рынок земли является одним из самых узких рынков в экономике [22, с. 312].

       Также многие сходятся во мнении, что рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны.

        Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

         Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

          Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

 

 

2. Сегменты рынка земли

 

          В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли:

           1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

          2. Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

          3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.

         Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

         Земельный рынок может сегментировать по следующим критериям:

          В зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного значения;

- населенных пунктов;

- водного фонда;

- промышленности и иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий;

- лесного фонда;

- земли запаса.

       По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

        В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

- для индивидуального жилищного строительства;

- ведения личного подсобного  хозяйства или крестьянско-фермерского;

- дачного строительства;

- ведения садово-огороднического хозяйства;

- для введения животноводства;

- прочего использования.

         В зависимости от права на земельные участки:

- право собственности;

- право постоянного бессрочного пользования;

- право пожизненно наследуемого владения;

- право аренды;

- сервитут.

 

3. Понятие ренты и рентных отношений

 

         На рынке земли кроме купли-продажи земли складываются еще и рентные отношения.  
          Теория рентных отношений имеет длительную историю развития. Большое внимание экономистов к земельной ренте объяснялось тем, что еще 150 лет назад в аграрной сфере передовых стран Западной Европы и Северной Америки создавалось не менее 50% национального дохода, около половины которого присваивалась земельными собственниками. Поэтому первоначально проблема рентных отношений возникла в земледелии и понятия «земельная рента» и «экономическая рента» совпадали. Сейчас понятие «экономическая рента» наиболее употребляемо в западной экономической литературе и шире понятия «земельная рента».

          Большой вклад в развитие теории рентных отношений внесли английские и французские экономисты XVIII века, марксистская школа, неоклассическая экономическая школа XIX-XX вв.

          Классик английской политической экономии Адам Смит обосновал сущность и роль земельной ренты в капиталистическом хозяйстве [1, с 95].

        Экономическую природу ренты охарактеризовал и другой английский классик XVIII века Давид Рикардо. Он обратил внимание на то, что цена на зерно на рынке не зависит от издержек производства [1, с.102].

         Физиократы (французские классики XVIII в.) считали, что рента, которую они называли чистым продуктом, является даром природы, который земля дарует ее собственнику как дополнительный продукт.

        К. Маркс рассматривал земельную ренту, основываясь на трудовой теории стоимости, как одну из составляющих при распределении прибавочной стоимости, созданной трудом рабочих, а естественные условия труда, связанные с землей (плодородие почвы, богатство рудников и т.д.), - как существенные факторы, влияющие на «производительную силу труда» [1, с. 110]. 
         В неоклассической экономической теории (XIX – начале XX) выделяется понятие экономической ренты как доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

        В аграрной и добывающей сферах хозяйства возникают особые рентные отношения и образуется особый вид рентного дохода – земельная рента.  
Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором – пользователем земли по распределению прибыли.  
Экономисты определяют ренту так: это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых строго ограничено.

       По характеру образования рента имеет 3 основные формы: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

         Дифференциальная рента по своему содержанию представляет собой добавочную прибыль, которая образуется в связи с использованием лучших и средних земель и бывает в двух видах – дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

         Дифференциальная рента I образуется в связи с различиями земель по плодородию и местоположению (земли, выгодно расположенные по отношению к рынкам сбыта). Дифференциальная рента II образуется в результате дополнительных вложений капитала в одну и ту же земельную площадь (с целью технического совершенствования сельскохозяйственных процессов) [1, с. 121].

          Карл Маркс в своей работе «Капитал» разрабатывал вопрос о существовании абсолютной ренты, которая, по его мнению, может образоваться на всех по качеству землях, в т.ч. и на худших по плодородию. Проблема эта является дискуссионной на протяжении многих десятилетий. Марксистская теория абсолютной ренты исходила из наличия монополии частной собственности на землю и более низкого технического оснащения сельскохозяйственного производства по сравнению с промышленным производством, что вызывало больше расходов на оплату рабочей силы. Большое количество работников должно было создавать и большую прибыль, которая превышала размер общей средней прибыли на капитал. Получаемая добавочная прибыль оседала в сельском хозяйстве из-за монополии частной собственности на землю.