Формирование земельных отношений в России

           Далее на рис. № 3 представлены земли России в зависимости от вида разрешенного использования:

 

Рис. №3. Земли России в зависимости от разрешенного использования [16]

           На рис. № 3 представлено, что наибольше земель используется для личных подсобных хозяйств (39,9%) и фермерских хозяйств (36,9%). А меньше всего земель используется в дачном строительстве – всего 0,1% от общего количества предназначенных земель.

         Ниже представлены данные России в зависимости от права собственности на земельные участки:

 

 

 

Рис. №4. Земли России в зависимости от формы собственности [16]

           Из данного рисунка видно, что в Российской Федерации в частной собственности находится 7,3 % земель от общего количества.

           Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

           Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации.

          Правовой режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная, юридических лиц и др.

 

2.3.Структура земельной  собственности в сельском хозяйстве

 

Структуру прав собственности  на землю можно трактовать как  множество экономических и социальных связей, определяющих юридическое положение субъектов земельных отношений при пользовании земельными ресурсами. Как явствует из таблицы 1, государственная земельная собственность остается ключевым организующим звеном российского аграрного производства. При этом частный сектор уже имеет значительную долю (более трети) в общей структуре прав на используемые для сельскохозяйственного производства земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1

Площадь и структура  земельной собственности юридических  и физических лиц в стране, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции в 2010 году [13, с. 19].

Основные  землепользователи	Использовано  земли, в том числе:
	всего		находящейся в собственности
			частной		государственной и муниципальной
	тыс. га	%	тыс. га	%	тыс. га	%
Хозяйственные товарищества и общества	102242,4	100	39526,8	38,7	58887,6	57,6
Производственные  кооперативы	132840,7	100	50061,4	37,7	81921,0	61,7
Государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия	134101,1	100	549,7	0,4	133302,4	99,4
Научно-исследовательские  и учебные учреждения и заведения	3280,8	100	22,8	0,7	3231,2	98,5
Подсобные хозяйства	1651,2	100	225,2	13,6	1283,6	77,7
Прочие предприятия, организации и учреждения	10915,9	100	553,3	5,1	9915,8	90,8
Общинно-родовые  хозяйства и казачьи общества	71317,6	100	27,3	0,04	71282,0	99,95
Все земли, используемые предприятиями, организациями, хозяйствами, обществами, занимающимися  производством сельскохозяйственной продукции	456349,7	100	90966,5	19,9	359823,6	78,8
Крестьянские (фермерские) хозяйства	21577,2	100	6579,5	30,5	8858,2	41,0
Личные подсобные  хозяйства	7101,4	100	4864,2	68,5	2192,6	30,9
Садоводы и  садоводческие объединения	1248,3	100	829,9	66,5	418,4	33,5
Огородники и  огороднические объединения	302,0	100	17,3	0,6	281,1	93,1
Дачники и дачные объединения	23,3	100	18,0	77,2	5,3	22,8
Граждане, собственники земельных участков	3392,7	100	3372,2	99,4	17,6	0,5
Собственники  земельных долей	12914,0	100	12894,2	99,8	4,9	0,04
Прочие землепользования граждан и их объединений	45678,2	100	695,0	1,5	44596,4	97,6
Все земли, используемые гражданами (объединениями  граждан), занимающимися  производством  сельскохозяйственной продукции	92237,1	100	29270,3	31,7	56374,5	61,1

В России спецификация прав собственности на земельные ресурсы  была сопряжена с большими издержками (на межевание, землеустройство и  проч.). Поэтому некоторые права  собственности невозможно было предоставить в полном объеме. В связи с этим особую форму собственности на землю в аграрном секторе экономики представили земельные доли, которые возникли в начале 1992 г., когда в частную собственность почти 12 млн. человек перешло 115 млн. га сельскохозяйственных угодий. В настоящее время в сфере частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения присутствуют в основном такие ее формы, как:

а) земельная собственность  нетоварного личного подсобного хозяйства как экономической  единицы, осуществляющей производство сельскохозяйственной продукции, в  основном, для собственных нужд, а также  садовые, огородные и  дачные земельные участки;

б) земельная собственность  частных товарных личных подсобных  и фермерских хозяйств, а также  сельскохозяйственных предприятий  любого размера и различных организационно-правовых форм, действующих в соответствии с законодательными актами;

в) земельные доли граждан.

Три вида правомочий, которые  включает традиционная концепция земельной  собственности, означают: 1) владение —  юридическая возможность держать  объект земельной недвижимости в  своей власти, 2) пользование —  закрепленная правом возможность использовать полезные свойства земли и извлекать  из этого доходы, 3) распоряжение —  право передавать другим лицам отдельные  правомочия или в целом право  собственности на землю. В российском аграрном производстве владелец прав на земельную долю не может проконтролировать деятельность землепользователя (сельскохозяйственной организации или фермера), который использует его землю в общем массиве. Ему трудно осуществлять регулярный мониторинг этой деятельности и при необходимости использовать юридические способы воздействия на землепользователя, поэтому он не несет никакой ответственности за состояние земельных угодий. Собственник земельной доли практически полностью лишен возможности обеспечить защиту своей земли на местности. Он имеет какие-то определенные права в имуществе, но не владеет самим имуществом. Для дольщиков наиболее значимым оказывается вознаграждение, заключающееся не в удовлетворении от улучшения деятельности предприятия, а в денежной или натуральной арендной плате, которую им реально удается присвоить в течение того периода времени, пока они сдают ненатурализованную земельную долю в аренду. Преследуя свои узкие личные интересы, собственники земельных долей способны подталкивать политику предприятия в нежелательном направлении. С общественной точки зрения такая структура прав собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. По сути, собственникам земельных долей не предоставлены права полной частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В данном случае собственность превращается в формальный титул, дающий право на некоторый доход, но очень слабо экономически связанный с правомочиями владения и пользования землей, которая находится в общем массиве. Закреплять нужно те формы аграрного землепользования, которые способствуют достижению хороших результатов подлинного предпринимательства, пришедших изнутри, благодаря усилиям и работе сельскохозяйственных производителей [19, с.21].

 
2.4. Формирование земельной ренты в России

 

          С развитием современной НТР повысилась и техническая оснащенность сельского хозяйства. В связи с этим многие ученые экономисты-аграрники стали отвергать условия существования абсолютной ренты, ссылаясь, например, на такие данные, что в США на одного работника, занятого в аграрном производстве, приходится вдвое больше материальных активов (машин и оборудования), чем в целом по стране.

           В советской России ученые-экономисты отрицали наличие абсолютной ренты, поскольку вся земля находится в государственной собственности.  
           В современной России в связи с переходом на рыночные отношения вновь активизировались дискуссии по проблемам абсолютной ренты. Ряд экономистов высказывался в том плане, что поскольку у нас происходит становление частной собственности на землю и произошло резкое падение технической оснащенности сельскохозяйственных процессов за годы реформ, то есть и возможность возникновения абсолютной ренты. Данные таковы: в России в переходном этапе на одного работника, занятого в сельском хозяйстве, приходилось в 2,5 раза меньше основных фондов, чем в среднем по народному хозяйству и почти в 3 раза меньше, чем в промышленности.  
Однако, как утверждают оппоненты, реальное положение рынков земли и сельскохозяйственной продукции не отвечает условиям, которые позволили бы реализовать механизм возникновения и существования абсолютной земельной ренты. Всё дело в том, что частная собственность на землю представлена в России не выделенными на местности земельными участками, а так называемыми земельными долями. Эти земельные доли малы по размерам и не позволяют организовать конкурентоспособные производства. И по данным статистики нынешние фермерские хозяйства в большинстве случаев – обычные крестьянские подворья с низким уровнем товарности. Треть этих хозяйств в состоянии обеспечить только собственные потребности в продовольствии. Они имеют по 10 га земли, тогда как специалисты считают, что минимальный экономический целесообразный размер пашни должен составлять не менее 50 га. В то же время 20% выделенных фермерам земельных площадей не используется из-за их удаленности от источников электроснабжения, отсутствия или дороговизны сельскохозяйственной техники, трудности проведения необходимых работ [17, с. 88].

          Таким образом, в основе механизмов формирования земельной ренты в Российской Федерации находятся экономические отношения земельной собственности. В современных условиях (переходной рыночной экономики) наибольшую сложность представляют вопросы формирования научно обоснованной системы платы за землю, построения различных видов платы за землю на единой (рентной) основе, а также усиления взаимосвязи платы за землю с другими рыночными показателями.

 

2.5. Ценовой аспект российского земельного рынка

Экономическая концепция регулирования  рынка земельной недвижимости основывается на ценовом механизме.

Сделки с землей заключаются главным образом на земельном рынке. Одной из главных его функций является обеспечение условий для эффективного перераспределения земли между сторонами земельных сделок. В России по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земельные участки охватывает два сектора земельного рынка страны: 1) государственный и 2) частный. Сегментация каждого сектора по характеру проводимых на нем операций (сделок) дает возможность анализировать основные виды заключаемых договоров в комбинации с группировками соответствующих сделок как по статусу их участников (юридические лица, граждане и т.д.), так и по местоположению земельных участков (населенные пункты, вне населенных пунктов). Сегментарный земельный рынок — это часть земельного рынка для одного определенного вида сделок, которые заключают между собой участники рыночных операций с землей.

Судя по данным таблицы 2, в начале становления земельного рынка в России цена незастроенных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных в городах и поселках, не оказывала определяющего воздействия на величину спроса таких участков.

 

 

 

 

Таблица 2

Шкала спроса в частном  секторе земельного рынка России на незастроенные земельные участки  для ведения личного подсобного хозяйства [13, с. 28]

Годы	Местоположение  земельных участков
	В городах и  поселках		В сельских населенных пунктах		Вне населенных пунктов
	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год
2008	260600	142,65	102800	988,10	17600	617,40
2009	212000	61,08	99700	906,99	56500	267,50
2010	306700	75,45	56500	1090,01	42900	426,06