Экономика недвижимости

Министерство  образования и науки РФ

федеральное государственное бюджетное 

образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Рыбинский государственный авиационный технический университет

  имени П.А. Соловьева»

 

Факультет заочного обучения

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по  дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

Вариант № 9

 

 

 

	Оценка  _______________________ Подпись преподавателя__________________ Дата __________________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рыбинск 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Алгоритм  и рекомендуемые сферы применения сравнительного подхода к оценке недвижимости………………………………….... 2стр.
2. Типы ипотечных кредитов………………………………………… 8 стр.
3. Практическая часть………………………………………………… 18стр.
4. Список литературы………………………………………………..  24стр.

 

 

Алгоритм и рекомендуемые  сферы применения сравнительного подхода  к оценке недвижимости.

 

Сравнительный подход предусматривает анализ цен  продаж и предложений подобного  имущества с соответствующим  корректированием отличий между  объектами сравнения и объектом оценки. Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения  и спроса и предложения.

Достоинства сравнительного подхода:

• Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
• базой является информация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

 

Недостатки  сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной  практике:

 

• требует активного рынка подобной недвижимости;
• основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
• возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
• основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

 

Сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

 

• для целей приватизации;
• при кредитовании (оценка залогового имущества);
• для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;
• для целей купли-продажи.

 

 

 

 

Сравнительный подход предусматривает следующую  последовательность оценочных процедур.

 

Этап 1. Сбор и  проведение анализа информации о  продажах и предложений подобного  недвижимого имущества и выбор  объектов сравнения.

Информация  о подобном имуществе должна отвечать критериям:

 

• условия сделок купли-продажи или  условия предложений к составлению  таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению  рыночной стоимости;
• продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;
• условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

 

На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

 

Этап 2. Выбор  метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный  подход предполагает использование  трех основных методов:

• Метод сделок, или метод продаж;
• Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.
• Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

 

Метод сделок (продаж) основан на сравнении  цен продаж сопоставимых объектов путем  внесения поправок на отличие объекта  оценки от сопоставимого объекта.

Способы определения поправок:

Анализ  парных продаж. Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

Теория, на которой  базируется этот способ, состоит в  том, что если между двумя сопоставимыми  объектами имеется единственное различие, то разница в продажной  цене можно приписать этому элементу.

 

Расчет  стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках  купли-продажи сопоставимой недвижимости.

 

Регрессионный анализ. Определение поправок методом  «регрессионным методом» основано на выведении зависимости между  ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.

Примерная группировка  факторов:

• Окружение – величина населенного пункта, расстояние объекта от основных градообразующих центров города (железнодорожного и автовокзала, административного центра);
• Общая характеристика объекта – функциональный профиль, проектное решение (отдельно стоящий, встроено-пристроенный), фактический срок службы на момент оценки физический износ, определенный экспертным путем;
• Объемно-планировочные характеристики – площадь и объем здания, количество этажей;
• Обустроенность объекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием – наличие электроосвещения, канализации, отопления, водоснабжения, телефона, радиотрансляции.

 

Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений). Метод основан на использовании  рекомендуемых соотношений между  ценой и определенными финансовыми  параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе статистических наблюдений за ценой продажи предприятия  и его основными производственно-финансовыми  характеристиками.

 

Метод компании-аналога или метод рынка  капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Т.е. базой  для сравнения служит цена на единичную  акцию открытого акционерного общества.

Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции  сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов  акций, которые не обеспечивают контроль. В качестве исходной информации выступает  цена одной акции.

Предполагает  выбор объектов-аналогов, расчет соотношения  между ценой аналогов и каким-либо финансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.

 

Алгоритм  метода:

• Выбор предприятий-аналогов;
• Выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;
• Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.

 

Выбор компании-аналога  предполагает подбор похожей компании по этапам.

- идентификация;

- сходная  отрасль;

- сходная  продукция;

- диверсифицированность продукции/деятельности;

- "зрелость  деятельности" (стадия развития);

- географические  факторы;

- размеры;

- стратегия  деятельности;

 

Оценочный (ценовой) мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой  предприятия или акции и финансовой базой:

 

М = С / Ф, где: С – стоимость объекта (акции, контрольного пакета акций или предприятия);

М – оценочный  мультипликатор;

Ф – показатель финансовой базы.

 

Основными оценочными мультипликаторами являются:

Стоимость / капитал (балансовая стоимость);

Стоимость / выручка  от реализации;

Стоимость / денежный поток;

Стоимость / прибыль;

Стоимость / дивиденды.

 

Применение  оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту происходит следующим образом:

 

Сi = Фi * М, где: Сi – стоимость оцениваемого предприятия;

 

Фi – финансовая база оцениваемого предприятия;

М – рассчитанный рыночный мульти пликатор.

 

Этап 3. Сопоставление  объекта оценки с объектами сравнения  с последующим корректированием цены продажи или цены предложения  объектов сравнения.

Процесс сравнения оцениваемого имущества  с подобными объектами включает два компонента:

Элементы  сравнения (классификация Харрисона).

Условия финансирования.

Условия продажи.

Рыночные  условия (временной фактор).

Различают сезонную и цикличную активность рынка. Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

Цикличная активность связана с циклами жизни самих  объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);

Рост (рост доходов  от функционирования объекта, быстрое  развитие района города, рост доходов  населения и т.д.);

Стабильность  или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и  т.д.).

Местонахождение (экологическая привлекательность; Развитость инфраструктуры; Наличие коммуникаций; Престижность и др.)

Физические  характеристики.

Физические  параметры;

Качество  строительства и эксплуатации;

Удобства;

Функциональная  пригодность.

 

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

Объемно-планировочные  единицы – 1 м2, 1 м3, 1 квартира, 1 сотка и т.д.

Рыночные  единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д.

 

Этап 4. Определение  стоимости объекта оценки путем  учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.

Определение стоимости может производится следующими путями:

По величинам  стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.

На основе определения средневзвешенной стоимости.

По стоимости  объекта сравнения, которая подверглась  наименьшей корректировке.

На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения  и характеристики которых наиболее достоверны.

С применением  других оценочных процедур оговоренных  в отчете об оценке имущества.

 

 

Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.

Согласование  производится с учетом цели и принципов  оценки и других соображений оценщика.

 

 

 

 

 

Типы ипотечных кредитов.

 

Ипотека - залог  недвижимого имущества при получении  ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного  удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими  или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических  проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий.

Предметом ипотеки  может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

 

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются: