Экономика недвижимости

• Заемщик
• Кредитор (банк)
• Ипотечное Агентство
• Инвесторы

 

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой  или коммерческой недвижимости. Для  получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта  недвижимости и иметь доходы, позволяющие  в течение всего срока выплачивать  равными ежемесячными платежами  основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа  кредитоспособности заемщика, заключает  с ним кредитный договор и  ведет учет его задолженности. Необходимым  условием выдачи ипотечного кредита  является внесение заемщиком первоначального  взноса. Обязательства заемщика могут  быть оформлены в виде именной  ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи  ценных бумаг идут на выдачу новых  кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением  эмиссионных ипотечных ценных бумаг  являются сформированные специальным  образом пулы закладных или ипотечных  кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным  образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного  долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента  станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

• Риэлтерская компания;
• Оценочная компания;
• Страховая компания;
• Государственный регистратор;
• Нотариус;
• Паспортные службы;
• Органы опеки и попечительства.

 

Риэлтерская компания - профессиональный посредник  на рынке недвижимости, оказывающий  услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в  банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом  залога.

 

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих  видов страхования:

 

• страхование риска повреждения и уничтожения  объекта
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

 

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В его функции  входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор  залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют  нотариального заверения.

Паспортные  службы - регистрируют граждан по месту  жительства.

Органы опеки  и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

 

В настоящее  время разработано множество  типов ипотечных кредитов, различающихся  в зависимости от схем выдачи и  погашения.

 

Постоянный  ипотечный кредит предусматривает  выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся).

Кредитор  устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности.
• срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);
• процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

 

Ипотечные кредиты  с переменными выплатами предусматривают  разную периодичность погашения  основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

Кредиты с  «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока  кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с  замораживанием процентных выплат и  выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают  каких-либо выплат; погашение долга  и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование  таких кредитов ограничено: к ним  прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу  объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Кредиты с  выплатой только процентов предусматривают  регулярную выплату процентов в  течение срока кредита, а в  конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление  равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного  дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах  кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода, приносимого  объектом недвижимости.

Кредит с  участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда  недвижимость продается или в  другой обусловленный момент. Сумма  увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой  продажи (или оцененной стоимости  на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки. Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

Канадский ролл-овер (от англ. rollover - катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или  снижение процентной ставки вызовет  соответствующие изменения в  сроках амортизации и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации и/или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик  приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором.

Ипотека с  обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты  позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную  ренту в обмен на постепенную  утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может  быть ожидаемым оставшимся сроком жизни  собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом.

 

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья  предоставляются единым разовым  платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

 

Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

 

 

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены  в способе рефинансирования выдаваемых кредитов наглядно можно увидеть  на таблице .

 

 

 

Таблица1

Способы рефинансирования ипотечных  кредитов
Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1.Выпуск ипотечных облигаций	1.Ипотечные банки
2.Предварительные накопления заем щиков, государственные субсидии	2.Стройсберкассы
3.Собственные, привлеченные и заем ные средства (в том числе займы меж дународных организаций)	3.Универсальные банки
4.Продажа закладных ипотечному  агентству или крупному ипотечному  банку, собственные, привлеченные  и за емные средства (в том числе займы ме ждународных организаций)	4.Кредитные учреждения, занимающиеся  ипотечнымкредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

 

 

 

По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества. Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Таким образом, ипотечный  кредит играет большую роль в замещении  госу дарственных источников финансирования потребностей пред приятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

В настоящее  время в мировой практике сложились  два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой  модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением  заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих  организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой  модели ипотечного кредитования кроме  заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная  финансово-инвестиционная компания).

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита  заемщик заключает договор купли-продажи  жилья с продавцом или его  строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования  предпринимательского риска и заложенного  жилья.

На вторичном  ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается  соответствующее соглашение об уступке  прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами  требования. Это позволяет кредитору  продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные  операции.