Экономика недвижимости

 

Практическая часть.

 

Задача №1

Определите чистый операционный доход владельца объекта при  наличии следующих данных:

Параметр	Значение
Общая площадь объекта, м2	1300
Площадь занятая собственником, м2	90
Арендная площадь, м2	1200
в т.ч. сдано в аренду на 10 лет, м2	300
Контрактная ставка арендной платы, у.е. за м2	350
Рыночная ставка арендной платы , у.е. за м2	360
Платежи по договору страхования, у.е.	1950
Расходы на управление, % от ДВД	5
Коммунальные платежи, у.е.	7700
Расходы на уборку помещений, у.е.	4500
Затраты на техническое обслуживание, у.е.	3300
Стоимость очередной замены окон, которая  будет необходима через 7 лет, у.е.	15000
Депозитная ставка надежного банка,%	12
Норма потерь от недозагрузки, %	10
Норма потерь от неплатежей,%	3
Налоговые платежи,у.е.	4600

 

При расчете  необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 200 000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

 

Решение:

1. Оценка ПВД. Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной определим выгоды от расторжения договора:  

а(10лет,15%)*(360-350)*300= 15056,3 у.е., следовательно выгода от расторжения договора аренды меньше затрат на его расторжение (65000у.е.) , существующий договор аренды необходимо учесть при оценке ПВД.

ПВД_{1(контр.)} = 350*300=105 000 у.е.

ПВД_{2(рыночн.)} = 360*(1200-300)=324 000 у.е.

2. Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей.

Рассчитаем потери от недозагрузки

324 000 *0,1=32 400у.е.

Базой для оценки потерь от неплатежей является (ПВД₁ +ПВД₂ – потери от недозагрузки), следовательно:

(105 000+324 000- 32 400)*0,03 = 11 898 у.е.

3. Оценка ДВД.

105000+324000-32400-11898= 384702у.е

4. Оценка операционных расходов.

Выполним оценку расходов на управление и замену окон.

Расходы на управление.

384702**0,05=19 235,1у.е

Расходы на замену окон.

15000*SFF(12%,7лет)= 2361,15 у.е.

Всего ОР= 19325,1+2361,15+7700+4500+3300+1950+4600=43736,25у.е.

5. Оценка ЧОД на связанные инвестиции (собственные и заемные)

ЧОД₁ = ДВД-ОР = 384702- 43736,25 = 340 965,75 у.е.

6. Оценка ЧОД собственника ЧОД = ЧОД₁ – ЧОД_2,

Где ЧОД₂ – чистый операционный доход кредитора или расходы по обслуживанию долга , которые определяются суммой V, сроком кредита – n, и ставкой ссудного процента Y и рассчитываются по формуле:

ЧОД₂ = V*[Y+SFF(nY)] = 200 000*[0,12+SFF(25лет;12%)] = 29 364, 75у.е.

Отсюда чистое значение ЧОД  будет равно:

340 965,75 – 29 364, 75 = 311 601 у.е.

 

 

 

Задача №2

Два года назад  был выкуплен участок под строительство  индивидуального жилого дома за 50 000у.е. Дом был построен за 139 000у.е., но прекрасно вписывался в среду, где соседние дома стоили от 200 000у.е. до 250 000у.е. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 690 у.е. до 780у.е в месяц соответственно, а новый дом планировалось сдать за 740у.е. в месяц. Через полгода после завершения строительства была изменена схема движения транспорта в данном районе, после чего улица стала менее привлекательна для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда его сдали в аренду за 665 у.е. в месяц.

Определите  валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому; вероятную  первоначальную стоимость дома; величину потери стоимости объекта из-за изменения  схемы маршрута движения транспорта и вид данного износа.

Решение:

Валовой рентный  мультипликатор (ВРМ) для данного  объекта определяется как среднее  арифметическое от ВРМ, рассчитанных по аналогам оцениваемого объекта.

ВМР₁ = 200 000/690 = 289,86

ВМР₂ = 250 000/780 = 320,51 , следовательно ВМР данного объекта будет составлять 305,2.

Определим вероятную  первоначальную стоимость дома

С = 305,2*740= 225848 у.е.

Определим стоимость  дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

С = 305,2*665=202958 у.е.

Определим величину потери  стоимости объекта из-за изменения маршрута движения транспорта.

225848-202958=22890 у.е.

На мой  взгляд, данные потери в стоимости объекта связаны с внешним износом имущества, т.е. износом полученным в результате изменения внешних по отношению к данному дому факторов.

 

 

 

Задача №3

Требуется оценить  объект недвижимости производственного  назначения. С этой целью по сборникам  УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и  с помощью индекса цен на строительно- монтажные работы перечислены на дату оценки. В результате они составляют 1500 руб. за 1м³ расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 10,5% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 945000руб. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 2700м³ , а накопленный износ -17%.

 

Решение:

 

Определим полную восстановительную стоимость здания

2700*0,85*1500(1+0,105+0,18)=442 362 руб.,

Остаточная  стоимость здания определяется путем  вычитания из полной восстановительной  стоимости здания величины накопленного его износа:

442362*(1-0,17)= 367161руб.

Общая стоимость  оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом рассчитывается как сумма остаточной стоимости  здания и стоимости земельного участка

367161+945000 = 1 312 161руб.

 

 

 

Задача №4

Каждый месяц  Вы получаете от квартиры сданной в аренду 8000руб. Эти деньги Вы  кладете в банк под 9% годовых. Сколько денег будет у вас через 7 лет?

 

Решение:

 

 

 

Задача №5

Необходимо  оценить промышленное здание с железнодорожным  подъездом(веткой), полностью огражденное, с одной загрузочной дверью.

При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году за 190 тыс.долл.,имеет ж/д ветку;
2. Объект продан год назад за 175 тыс.долл.,имеет ж/д ветку и 2 загрузочные двери;
3. Объект продан в этом году за 190 тыс.долл., полностью огорожен;

Ж/д ветка стоит 1700 долл., загрузочная дверь - 1200 долл., ограждение - 5300 долл. Прирост стоимости – 1% в год.

Решение оформить в таблице.

 

Решение:

 

Характеристика	Объект оценки	Объект a	Объект b	Объект c
Цена, тыс долл.		190	175	190
Цена, откорректированная на время, тыс долл.		190	175*1,1= 192,5	190
Ж/д ветка	Есть	-	-	+1,7
Загрузочная дверь	Есть	+1,2	-1,2	+1,2
Ограждение	Есть	+5,3	+5,3	-
Итого корректировок, тыс долл.		+6,5	+4,1	+2,9
Откорректированная цена, тыс долл.		196,5	196,6	192,9

 

Установим весовые коэффициенты для объектов. Так как объект «b» имеет существенную поправку на время, присвоим ему наименьший бал по 3-бальной шкале – 1. Объект «с» имеет наименьшую сумму корректировок,  присвоим ему коэффициент – 3, а объекту «а» - 2.

Рассчитаем  средневзвешенную цену объекта:

 

V_ср    = 194, 72 тыс. долл.

 

Список литературы

 

 

1. Грибовский, С. В. Экономико - математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44
2. Есипов, В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия [Текст] : учебное пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Питер, 2002.-128 с.
3. Ольшаный А.Н. «Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт» [Текст]   – М.: Русская Деловая Литература,1997. 
   4. Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность» [Текст]  – «Банковское дело», 10/2000.