Оценка стоимости бизнеса с целью расчета кредитоспособности заемщика по ипотечным кредитам на строительство индивидуального жилого дома

 

 

 

 

 

 

 

рис.3. График ипотечного кредита с равно великими платежами по двум вариантам

Из графика видно, что заемщику наиболее выгоден 2 вариант кредита при

величине первоначального взноса от стоимости строительства равной нулю.

 Выплаты проводятся раз в полгода под 15 % годовых. Так как он становится платежеспособным уже на 5 году кредитования при L=50%. При L=30% заемщик становится  платежеспособным на 6 году и при L=10% на 9 году. При первом же варианте, заемщик  платежеспособен только при L=50% на 9 году.

 

3.2. Ипотечный кредит  с «шаровыми» платежами.

В течении всего срока кредитования выплаты процентов за кредит проводятся равными долями  с итоговым «шаровым» платежом. Посумме процентов внешнего кредита в конце срока кредитования.

FV=PV (1+i/m)n*m

PV- сумма кредита

i- %

m- период выплат

n- годы кредитования

Вариант 1. Выплаты процентов за пользование кредитом проводятся раз в полгода по сложной ставке 11% годовых с итоговым возрастанием платежей в конце срока кредита.

 

FV= 4213246*(1+0,11/2)10*2= 12218413,4 руб.

Сумма %= 12218413,4 - 4213246= 8005167,4 руб.

Ежеполугодные выплаты = Сумма %/20= 400258,37 руб.

Выплаты в последний период = сумма % + % за последний период =

4213246 +  400258,37 = 4613504,3 руб.

Вариант 2. Выплаты процентов за кредит проводятся ежеквартально по ставке 12% годовых с итоговым возрастанием платежей.

FV = 4213246*(1+0,12/4)10*4= 13482387,2 руб.

Сумма %= 13482387,2 – 4213246= 9269141,2 руб.

Ежеквартальные выплаты = Сумма %/40 = 9269141,2/40= 231728,5 руб.

Выплаты в последний период = 4213246 + 231728,5 = 4444974,5 руб.

Вариант 3. Выплаты процентов проводятся при 11% годовых. При данном варианте предусматривается частичная амортизация кредита раз в 2 года (10% от суммы кредита).

FV= 4213246*(1+0,11)10= 11797088,8 руб.

Сумма %= 11797088,8 – 4213246= 7583842,8 руб.

Ежегодные выплаты = 7583842,8/10= 758384,28 руб.

Выплаты в последний период = 4213246 + 758384,28= 4971630,28 руб.

Годы	Долг по ссуде		Процент		Платежи	Остаток по кредиту
2006				758384,3	758384,3	4213246
2007	421324,6			758384,3	1179708	3791921
2008				758384,3	758384,3	3791921
2009	379192,1			758384,3	1137576	3412729
2010				758384,3	758384,3	3412729
2011	341272,9			758384,3	1099657	3071456
2012				758384,3	758384,3	3071456
2013	307145,6			758384,3	1065530	2764311
2014				758384,3	758384,3	2766431
2015	276431			758384,3	1034815	0

 

рис4. График ипотечного кредита с  «шаровыми» платежами

Из рисунка мы видим, что заемщик платежеспособен только при L=50% на 9 году и при условиях что, выплаты процентов проводятся при 11% годовых, с  частичной амортизацией кредита раз в 2 года (10% от суммы кредита).

3.3. Ипотечный кредит  с периодическим увеличением  взноса по согласованному графику.

Условия для возврата основного долга:

1-й год – 0%

2-4 годы – 1 раз в полугодие  по 5% от суммы кредита

5-8 годы – ежеквартально по 3% от остатка

9-10 годы – равномерными платежами на остаток кредита

Выплаты процентов:

6% годовых

1-й год – 0%

2-4 годы – 1 раз в полугодие 

5-8 годы – ежеквартально 

9-10 годы – ежегодно

Годы	Период	Долг по ссуде		Процент		Платежи	Остаток по кредиту	Выплаты за год
2006							4213246	4213246
2007	1	210662,3			126397,4	337059,7	4002584	667799,5
	2	210662,3			120077,5	330739,8	3791221
2008	1	210662,3			113736,6	324398,9	3580559	642477,9
	2	210662,3			107416,7	318079	3369897
2009	1	210662,3			101096,9	311759,2	3159235	617198,5
	2	210662,3			94777	305439,3	2948572
2010	1	88457,1			44228,5	254890,8	2860115	644986,6
	2	88457,1			42901,7	131358,8	2771658
	3	88457,1			41574,8	130031,9	2683201
	4	88457,1			40248	128705,1	2594744
2011	1	88457,1			38921,1	127378,2	2506287	501551,7
	2	88457,1			37594,3	126051,4	2417830
	3	88457,1			36267,4	124724,5	2329373
	4	88457,1			34940,5	123397,6	2240916
2012	1	88457,1			33613,73	122070,8	2152458	480322
	2	88457,1			32286,8	120743,9	2064001
	3	88457,1			30960	119417,1	1975544
	4	88457,1			29633,1	118090,2	1887087
2013	1	88457,1			28306,3	116763,4	1798630	459092,3
	2	88457,1			26979,4	115436,5	1710173
	3	88457,1			25652,5	114109,6	1621716
	4	88457,1			24325,7	112782,8	1533259
2014		766629,5			91995,5	858625	766629,5	858625
2015		766629,5			45997,7	812627,3	0	812627,3

 

рис.5 Ипотечный кредит с периодическим увеличением взноса по согласованному графику.

Из рисунка мы видим, что заемщик платежеспособен только при L=50% на 9 году.

3.4. Ипотечный кредит  с индексированнами платежами

Вариант1. Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой:

Выплаты проводятся раз в полгода под 13% годовых.выплаты долга проводятся равными платежами.

Индексы изменения %-ой ставки:

2-й год-1,05, 3-й год- 1,03, 4-й год- 1,0045-й  год- 1,16-й год- 0,87-й год- 1,     8-й год- 1,06, 9-й год- 1, 10-й год- 1.

Ставка индексируется с помощью умножения коэффецента на первоначальную значение процента.

 

 

 

Годы	Период	Долг по ссуде		Процент		Платежи	Остаток по кредиту	Платеж за год
2006	1	210662,3			273860,9	484523,2	4002584	955353,4
	2	210662,3			260168	470830,2	3791921
2007	1	210662,3			258798,6	469461	3581259	924544,2
	2	210662,3			244421	455083,2	3370597
2008	1	210662,3			225661,4	436323,7	3159935	858543,6
	2	210662,3			211557,6	422219,9	2949272
2009	1	210662,3			192469,5	403131,8	2738610	792515,7
	2	210662,3			178721,6	389383,9	2527948
2010	1	210662,3			180748,2	391410,5	2317285	767758,6
	2	210662,3			165685,8	376348,1	2106623
2011	1	210662,3			109544,3	320206	1895961	629458
	2	210662,3			98589,9	309252	1685298
2012	1	210662,3			109544,3	3202506	1474636	626719,6
	2	210662,3			95851,3	306513,6	1263974
2013	1	210662,3			87087,7	297750	1053312	580985,4
	2	210662,3			72573,1	283235,4	842649,2
2014	1	210662,3			54772,1	265434,4	631986,9	517175,8
	2	210662,3			41079,13	251741,4	421324,6
2015	1	210662,3			13693	238048	210662,3	462403,3
	2	210662,3			12514	224355,3	0

рис.6. Ипотечный кредит с индексированнами платежами (В1)

Из рисунка мы видим, что заемщик платежеспособен только при L=50% на 9 году, при условии что, выплаты проводятся раз в полгода под 13% годовых.

 

Вариант2. Ипотечный кредит с плавающей %-ой ставкой и с увилечением взносов по согласованному графику. Индексы изменения %-ой ставки: темпы прироста на 0,25% в год.

Выплаты долга по ссуде проводятся раз в год:

1-4 годы- 10% от суммы основного  долга (равномерно по годам)

5-8 годы- 20% от суммы основного  долга (равномерно по годам)

9-10 годы- выплаты оставшейся части  долга (равномерно по годам).

13% годовых.

Год	Долг по ссуде		Процент		Платежи	Остаток по кредиту	Платеж за год
2006	105331,2			547721,9	653053,1	74107915	653053,1
2007	105331,2			530342,3	635673,4	4002584	635673,4
2008	105331,2			540348,7	645679,9	3897253	645679,9
2009	105331,2			535872,2	641203,3	3791921	641203,3
2010	210662,3			501376,2	712038,5	3581259	712038,5
2011	210662,3			510329,4	720991,7	3370597	720991,7
2012	210662,3			488736,5	699398,8	3159934	699398,8
2013	210662,3			466090,3	676752,6	2949272	676752,6
2014	1474636			442390,8	1917027	1474636	1917027
2015	1474636			224881,9	1699518	0	1699518

 

 рис.7. Ипотечный кредит с индексированнами платежами (В2).

Из рисунка мы видим, что заемщик платежеспособен только при L=50% на 9 году.

 

 

 

Заключение

Таким образом было выполнено технико-экономическое обоснование проекта застройки отдельного хозяйства с оценкой доходности его бизнес-линий и вариантным анализом схем ипотечного кредитования строительства. Была проведена оценка кредитоспособности заемщика и на ее основе предложены наиболее подходящие схемы выплат кредита.

Для выполнения проекта был разработан генплан участка. На нем были размещены следующие объекты: жилой дом, холодильник, гараж, беседка для отдыха, овчарня, скотобойня, склад для кормов, детская площадка, зона отдыха, огород, сад, загон. Ко всем постройкам проведены асфальтированные дорожки..

Сметная стоимость всех объектов строительства в прогнозируемых ценах 2006 года составила 4213246 руб.

Основная бизнес-деятельность хозяйства – выращивание овец (продажа мяса и шкур). Были рассчитаны прогнозируемые натуральные объёмы выпуска продукции и прогнозные цены на 10 лет. ЧДД от данного вида деятельности за 10 лет составил 2819299,2 руб.

Кроме того, планируется получение доходов от продажи сельхозпродукции, выращенной в саду и огороде, – помидор, огурцов, яблок

Суммарный ЧДД от всех видов деятельности составил 3552609 руб.

Окупаемость проекта = -4213246+3552609= -660637 руб.

Проект  оказался не эффективен. Стоимость строительства превышает  доход от всех видов продукции за 10 лет. Чтобы проект себя окупил, рекомендуется, повысить цену на с/х продукцию и основной вид деятельности.

Так как на строительство данного хозяйства берется ипотечный кредит в банке, то соответственно, была рассчитана платежеспособность заемщика, его возможность гасить кредит и проценты по нему в установленный срок.

Было предложено 4 варианта ипотечного кредита. Проанализировав все варианты оказалось что заемщику наиболее выгоден вариант «Ипотечный кредит с равно великими платежами (пружинный)» при 2 варианте. Где выплаты проводятся раз в полгода под 15% годовых и величине первоначального взноса от стоимости строительства равной нулю.

 Так как он становится платежеспособным уже на 5 году кредитования при L=50%.

L – расчётный показатель дохода, идущий на выплату % по ипотеке.