Оценка стоимости бизнеса с целью расчета кредитоспособности заемщика по ипотечным кредитам на строительство индивидуального жилого дома

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

 

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА»

 

 Факультет заочного и открытого образования

 

КАФЕДРА «ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

 

 

 

• КУРСОВАЯ РАБОТА 

по  дисциплине   «Экспертиза   и   управление недвижимостью»   на   тему:

 

«Оценка стоимости бизнеса с целью расчета кредитоспособности заемщика по ипотечным кредитам на строительство индивидуального жилого дома с подворьями

в сельской местности»

 

 

 

 

Выполнил: студент группы ЭУП-32э    Глушков Я. С.

Проверил:  к.э.н. Попова И.В.

 

 

 

ПЕНЗА 2011

Содержание

Введение……………………………………………………………….2

Часть 1. Расчет восстановительной стоимости……………………...6

Часть 2. Экономическая оценка доходности бизнес-линий домохозяйств, реализуемых застройщиком в ходе планируемой предпринимательской деятельности……………………………………………………………8

Часть 3. Расчетные варианты и схемы ипотечного кредитования….16

Заключение……………………………………………………………..29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Цель работы – разработка программы строительства экопоселения из индивидуальных жилых домов усадебного типа с использованием заемных средств, с оценкой доходности продуктовых бизнес-линий, реализуемых в рамках личного подсобного хозяйства заемщика, и расчётом схем ипотечного кредитования на строительство.

Проект предусматривает выполнение его в двух частях:

1 часть – индивидуальная – разработка индивидуального проекта застройки жилого дома усадебного типа с размером земельного участка 1 Га;

2 часть – коллективная – составление ипотечно-инвестиционной программы застройки домов усадебного типа с применением заемных средств, ее оценка и разработка предложений по управлению ее реализации.

•  Исходные данные и задание

Курсовой проект выполняется в 2 этапа:

1. Предварительный этап – выполнение проекта согласно выданному заданию.
2. Этап корректировки – анализ полученных на предварительном этапе выполнения проекта результатов. Необходимо сопоставить доходность проекта с затратами на его реализацию, проанализировать платежеспособность заемщика по результатам его бизнес-деятельности, выбрать наиболее подходящую схему кредитования строительства: срок кредитования, ставка кредита, величина первоначального взноса, схемы выплат. Необходимо сделать общий вывод о целесообразности данного вида деятельности.

Задачи проекта:

• Разработать генплан участка строительства жилого дома с подворьями.
• Выполнить оценку стоимости объектов недвижимости, расположенных на участке строительства.
• Выполнить экономическую оценку доходности бизнес-линий домохозяйства, реализуемых застройщиком в ходе планируемой предпринимательской деятельности.
• Провести оценку уровня платежеспособности заемщика по вариантным ипотечным схемам.
• Разработать рекомендации по наиболее эффективным схемам ипотечного кредитования заемщика (провести корректировку полученных результатов по проекту) и сделать общие выводы о степени реализуемости проекта.
• Спроектировать организационно-технологическую схему застройки экопоселения.
• Спроектировать календарный план строительства участка индивидуальной застройки и графики ресурсов.
• Спроектировать сводный календарный план строительства экопоселения и графики ресурсов.
• Сделать общее заключение по проекту.

Генплан участка застройки и его характеристика.

Примерные генпланы строительства представлены в Приложении 22. На генплане участка строительства показываются следующие объекты:

• жилой дом (различные типы жилых домов представлены в Приложении 21);
• надворные постройки – баня, гараж, сарай, бассейн, детская площадка и др.;
• объекты предпринимательской деятельности – сараи, производственные гаражи, склады, теплицы, производственные помещения и др.;
• инженерные сети и сооружения;
• подъездные пути, дорожки на участке, зеленые насаждения, ограждение участка и отдельных объектов.

Все объекты на генплане представлены в масштабе и изображены согласно установленным требованиям по составлению генплана с условными обозначениями.

1. Оценка стоимости строительства объектов индивидуальной жилой застройки по УПВС:

• основное жилое здание;

• подсобно-вспомогательные и хозяйственные постройки;
• инженерные сети и сооружения.

В рамках этого этапа проводится оценка стоимости всех объектов строительства, отраженных на генплане по сборникам «Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС)». Для расчета необходимо знать строительный объем или площадь объекта строительства, для ограждений – высоту, периметр.

Перед расчетом необходимо определить, к какому территориальному поясу и к какому климатическому району относится область строительства

В сборниках УПВС дана восстановительная стоимость объектов в ценах 1969 г. В связи с эти необходимо сделать пересчет стоимости объектов строительства в цены года строительства с использованием следующих коэффициентов пересчета:

с 1969 года на 1984 год – 1,22;

с 1984 года на 2001 год – 27,03;

с 2001 года на 2006 год – 3,43;

В заключение данного этапа составляется сводная ведомость стоимости объектов строительства, где указана стоимость объектов по УПВС в первоначальных ценах и стоимость с учетом пересчета в цены года строительства.

 

ЧАСТЬ1. Расчет восстановительной стоимости  

1.1Определение стоимости жилого  дома

Восстановительная стоимость 1 м3 здания-17,7 р.

Объем-306,12 м3

17,7*306,12=5440 р.

1.2 Определение стоимости овчарни

Восстановительная стоимость 1 м3 здания-8 р.

Объем-680 м3

8*680=5540 р.

 

1.3 Определение стоимости скотобойни

Восстановительная стоимость 1 м3 здания-23,5 р.

Объем-500 м3

23,5*500=11750 р.

 

1.4 Определение стоимости склада

Восстановительная стоимость 1 м3 здания-22,9 р.

Объем-45 м3

22,9*45=1030,5 р.

 

1.5 Определение стоимости гаража

Восстановительная стоимость 1 м3 здания-12,5 р.

Объем-60 м3

12,5*60=750 р.

 

1.6 Определение стоимости холодильника

Восстановительная стоимость 1 м3 здания-31,7 р.

Объем-45 м3

31,7*45=1426,5 р.

 

1.7 Определение стоимости беседки

Восстановительная стоимость 1 м3 здания-10 р.

Объем-30м3

10*30=300 р.

 

1.8 Определение стоимости детской  площадки

Восстановительная стоимость 1 м ограждения-19 р.

Периметр-36 м

36*19=684 р.

 

1.9 Определение стоимости зоны  отдыха

Восстановительная стоимость 1 м ограждения-19 р.

Периметр-72 м

72*19=1368 р.

 

1.10 Определение стоимости загона

Восстановительная стоимость 1 м ограждения-19 р.

Периметр-144 м

144*19=2736 р.

 

1.11 Определение стоимости длины дорожек (асфальтовые)

7,5*368,8=2766 р.

 

1.12 Определение стоимости ворот

Длина дорожек 368,8 м.

Стоимость за 1 м.-7,5 руб.

5*34=170 р.

5*34=170 р.

 

Стоимость сооружений составлена в ценах 1969 года.

Сводная расчетная ведомость стоимости объектов строительства

Наименование объектов	В ценах 1969 г. (руб.)	В ценах 1984 г. (руб.) К=1,22	В ценах 2001 г. (руб.) К=27,03	В прогнозируемых ценах 2006 г. (руб.) К=3,43
1. Жилой дом	5440	6636,8	179392	615318,4
2. Подсобные помещения:
2.1. овчарня	5440	6636,8	179392	615318,4
2.2. скотобойня	11750	14335	387475	1329042,5
2.3. склад	1030,5	1257,21	33982,3	116559,855
2.4. гараж	750	915	24732,5	84832,5
2.5. холодильник	1426,5	1740,33	47041,1	161351,415
2.6. беседка	300	366	9893	33933
2.7. детская площадка	684	834,48	22555	77367,240
2.8. зона отдыха	1368	1668,96	45112	154734,480
2.9. загон	2736	3338	90226	309468,960
3. ворота	340	414,8	11212,04	38457,31
3.1 асфальтовые дорожки	2766	9974	91199	312862,260
3.2 ограда	3999,6	4879,5	131893,2	452393,6
ИТОГО				3849246,32

 

Дополнительные расходы:

340000 340000рублей на покупку 136 овец

20000 рублей на покупку 160 шт. саженцев

 итого общая сметная стоимость = 3849246,32+3849246,32+20000=

= 4213246 руб.

ЧАСТЬ2. Экономическая оценка доходности бизнес-линий домохозяйств, реализуемых застройщиком в ходе планируемой предпринимательской деятельности.

2.1 План предпринимательской  деятельности по видам продукции

Основная предпринимательская деятельность – выращивание овец (продажа мяса, шкур).

Вид выпускаемой продукции:   – мясо (кг.)

                                                                – шерсть (кг.)

Прогнозируемые натуральные объёмы выпуска продукции.

Шаг планирования – 1год, горизонтальное планирование – 10 лет

Предполагается. Что на 1 овцу приходится 2 м2 овчарни. Цикл производства 1 год, следовательно будем выращивать 136 овец в год. На одну овцу приходится 1 кг. шерсти (136 кг. шерсти в год) и 30 кг. Мяса (136*30=4080 кг. мяса в год).

В первый год, так как производство только начинается, планируется выпускать 50% мяса и шкур. Во второй год-70%, в третий год - 90%, и все остальное время 100%.

Рис. 1. Модель жизненного цикла продукции

 

Текущая цена на сегодняшний день (условные цены):

шерсть – 100 руб./кг

мясо– 150 руб./кг.

2.2 Экономическое прогнозирование характеристик основной предпринимательской деятельности

Прогнозируемая цена продаж с 2006 года по 2015 год.

Принять ежегодное увеличение цен 7% в год.

Шерсть Ц(2006)     100*1,07=107 Ц(2007)     107*1,07=114,9 Ц(2008)     114,9*1,07=122,5 Ц(2009)     122,5*1,07=131 Ц(2010)     131*1,07=140 Ц(2011)     140*1,07=149,8 Ц(2012)     149,8*1,07=160,2 Ц(2013)   160,2*1,07=171,4 Ц(2014)  171,4*1,07=183,3 Ц(2015)   183,3*1,07=196,1

Мясо Ц(2006)   150*1,07=160,5 Ц(2007)   160,5*1,07=171,7 Ц(2008)   171,7*1,07=183,7 Ц(2009)   183,7*1,07=196,5 Ц(2010)   196,5*1,07=210,2 Ц(2011)   210,2*1,07=224,9 Ц(2012)   224,9*1,07=240,6 Ц(2013)   240,6*1,07=257,4 Ц(2014)   257,4*1,07=275,4 Ц(2015)   275,4*1,07=294,6

 

  

 

 

 

 

 

рис.2 увеличение прибыли продукции по годам

 

Показатель	2006		2007		2008		2009		2010		2011		2012		2013		2014		2015
Шерсть	руб.	%	руб.	%	руб.	%	руб.	%	руб.	%	руб.	%	руб.	%	руб.	%	руб.	%	руб.	%
Выручка	7276	100	10899,4	100	14994	100	17816	100	19040	100	20372,8	100	21787,2	100	23310,4	100	24928,8	100	26669,6	100
Себестоимость	5820,8	80	7629,5	70	10495,8	70	10689,6	60	9520	50	10186,4	50	10893,6	50	11655,2	50	12464,4	50	13334,8	50
Чистая прибыль (ЧП)	1455,2	20	3269,9	30	4498,2	30	7126,4	40	9520	50	10186,4	50	10893,6	50	11655,2	50	12464,4	50	13334,8	50
ЧДД	61232,9