Проблемы и перспективы развития рынка земли в РФ

Обратим, однако, внимание на следующее обстоятельство. Хотя общее (рыночное) предложение на рынке земли неэластично, отдельные покупатели (фирма или человек) этого не замечают. С их точки зрения, предложение земли вполне эластично по цене — нужную площадь земли в нужном районе практически всегда приобрести можно. Если, конечно, предложить ее нынешним владельцам столь высокую цену, что они захотят расстаться со своей собственностью. В итоге произойдет смена хозяев определенных участков земли, но не рост площади земли, находящейся в собственности.

Именно поэтому  в экономической науке принято  выделять доход владельца земли от ее продажи в особую категорию — ренту (от французского «rent» — «фиксированный доход»), поскольку это доход собственника ресурса, физически не поддающегося увеличению. Такой доход получают собственники земли, а также владельцы уникальных способностей (например, певцы, спортсмены, звезды кино и театра). Как формируется величина ренты (если взять в качестве примера рынок земли), показано на 1.2.

Рента – общее название доходов владельцев земли и владельцев всех тех ресурсов, величина предложения  которых жестко фиксирована.

Как мы видим на рис.1.2, в силу неизменности предложения (неэластичности его по цене) рыночная цена земли — рента — складывается в зависимости от того, сколько максимально может быть уплачено за предложенную к продаже площадь земель. И если кривые спроса и предложения пересеклись в точке С, сформировав цену земли (площадью В) на равновесном уровне А, то доход владельца будет равен площади заштрихованного квадрата ОАСВ (определяемой как произведение площади земель на ренту, уплачиваемую за единицу земли, например за гектар).

Поэтому повышение  спроса на землю реально ведет  не к увеличению предложения, а к росту ренты — цены за земельные участки, получаемой их собственниками (рис. 1.3)

Как мы видим  на этом рисунке, увеличение спроса на землю (чему соответствует сдвиг кривой спроса вправо-вверх — с положения «Спрос на землю-1» до положения «Спрос на землю-2») не привело к росту объема предлагаемых к продаже земель. Возросла лишь их цена (рента) — с уровня А до уровня О. И соответственно увеличилась сумма дохода владельцев земель, который получен от их продажи.

Если при прежнем  уровне спроса они могли выручить за свою землю сумму, равную площади прямоугольника ОАСВ, то теперь неличина их дохода составит ODEB, т. е. возрастет на величину площади прямоугольника ADEC.

Заметим, что  для получения большего дохода владельцам земли не пришлось прикладывать никаких усилий: богаче их сделал рост спроса на те неизменные по объему ресурсы, которыми они владеют.

Но что  определяет ту цену, которую согласны заплатить покупатели за право владения или пользования землей? Ответ на этот вопрос прост: «Выгода, которую  можно получить от использования земли и которая формирует спрос на землю».

Спрос на землю  предъявляют покупатели, которых  можно разделить на две группы:

1. сельскохозяйственные пользователи;
2. несельскохозяйственные пользователи.

Сельскохозяйственные  пользователи – все использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Несельскохозяйственные  пользователи – все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей , не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных пользователей цена земли определяется ее плодородием и в определенной мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и траты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных пользователей основных факторов формирования цены земли два:

1. подготовленность участка к использованию (участок, к которому уже подведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить дороже участка, к которому все эго еще только предстоит подвести);
2. местоположение участка.

Так, в городах  цены земельных участков (равно как  и жилья, представляющего собой не что иное, как пространство над земельными участками) тем выше, чем ближе они расположены к центру города или центру деловой активности.

Например, в Новосибирске в ноябре 2000 г. средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир составляла 6216 р. (около $223). При этом в центре города 1 кв. метр стоил более 9200 р., а в далеких районах средняя стоимость жилья составляла лишь 4834 р. за метр. Как отмечал новосибирский журналист Сергей Рымов: «Существенная разница объясняется не столько вопросами престижа, сколько тем, что Новосибирск — третий по площади город России и расстояния там немаленькие».

Таким образом, на цену земли влияет также транспортный фактор, т. е. удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Так, открытие в Москве линии метро до района Бибирево, облегчившее путь жителям, сразу же вызвало рост спроса на жилье в нем.

Конечно, мы нарисовали идеальную модель работы рынка земли, позволяющую понять основные его закономерности. В реальной жизни в функционировании рынка земли большую роль играют спекулянты землей,     т.е. покупатели, приобретающие землю не для непосредственного использования, а для перепродажи с прибылью, когда рента возрастет (что может быть спровоцировано и собственно действиями спекулянта). Устранить спекуляции землей полностью, не нарушая при этом самого механизма работы рынка земли, просто невозможно. Но сильно ограничить такие спекуляции вполне реально, и во многих странах для этого созданы специальные законы. Например, можно запретить изменение характера использования земли (нельзя, скажем, превращать пашню в место для завода, коттеджного поселка или свалки ядовитых отходов).

В завершение знакомства с особенностями функционирования рынка земли отметим два важных обстоятельства.

Во-первых, говоря о рынке земли, необходимо помнить, что это рынок производного спроса. Спрос на землю зависит от спроса на те товары или услуги, для создания которых нужно иметь возможность использовать определенный участок земли. И если в пьесе А. П. Чехова «Вишневый сад» Лопахин покупает поместье с этим садом для строительства там дач, то причины тому очевидны: он обнаружил возросший спрос горожан на услуги в области организации отдыха. И это дает ему возможность заплатить за участок с садом высокую цену — он уверен, что окупит эти расходы.

В силу производности  спроса цена одного и того же участка  земли может сильно колебаться, а потому величина земельной ренты не всегда растет. При определенных условиях она может и упасть.

Во-вторых, следует  различать понятия земля и полезное пространство. Новое полезное пространство получить намного легче, чем увеличить размеры земли. Так, например, если на месте двух соседних одноэтажных домов возвести многоэтажный небоскреб, то размер земельного участка останется прежним. Но полезное пространство при этом намного увеличится, так как оно равно произведению площади этого участка на число этажей. Следовательно, объем предлагаемого пространства весьма эластично реагирует на цену, которую покупатели готовы за такое пространство заплатить. Именно этим экономическим обстоятельством и объясняется в конечном счете рождение такого архитектурного явления, как массовое высотное строительство, позволяющее смягчить экономические последствия дороговизны земли. И напротив, бесплатность земли стала одним из факторов распространения в СССР малоэтажного строительства.

В то же время характерной  чертой пейзажа Токио или нью-йоркского района Манхэттен являются небоскребы с многими десятками этажей: ведь земля здесь баснословно дорога¹.

Глава 2. Рынок  земли в России.

2.1 История  развития земельной собственности  в России 

Сопоставляя сложившиеся  в обществоведении различные подходы с анализом  исторических данных, здесь необходимо вывести причины и следствия экономических процессов из реалий и практического опыта  российского населения и власти, постоянно пытавшихся методом “проб и ошибок” нащупать эффективные пути решения аграрного вопроса.  Какие же наиболее важные выводы в отношении института земельной собственности можно сделать?

Верховная условная собственность на землю.

Первый вывод состоит в том, что на протяжении всего исторического развития  России доминирующим институтом, регулирующим поземельные отношения, можно   считать институт так называемой “верховной условной собственности”. Данный институт постоянно порождает соответствующие ему формы земельной собственности, наиболее жизнеспособные  в аграрном хозяйстве страны.  В чем же заключается его сущность?  

Во-первых, всегда имеются  формальные и неформальные ограничения,  в которых фиксируется право  центральной власти в отношении земли, находящейся во владении и пользовании основных социальных субъектов. Во-вторых, верховная власть, являясь по сути собственником земли, определяет условия,  выполнение которых  обязательно для тех, кому эта земля передается во владение и пользование.

Уже в Киевской Руси (X–XI вв.), как писал Л. Черепнин, преобладала верховная государственная собственность на общинные земли, реализовавшаяся путем взимания дани.  В домонгольской Руси формами землевладения, в которых выражал себя институт верховной условной собственности, были, помимо  государственной (в тот период ей соответствовала  так называемая княжеская собственность – не путать с княжеской вотчиной),   монастырские и церковные владения.  Монастыри и церковь получали земли в результате княжеских пожалований, а также при государственной поддержке в ходе освоения новых территорий.   В дальнейшем эти земли пополнялись за счет вотчин, передаваемых  живущими (в дар) или умершими (по завещаниям) владельцами. 

С середины XV в. формируется еще один сегмент, регулируемый институтом верховной условной собственности. Это  –  система условного землевладения в виде поместий – неотчуждаемой земельной собственности, предоставляемой благодаря службе жалователю земли. В Судебнике 1497 г. поместные земли прямо рассматриваются как великокняжеские, то есть подлежащие ведению центральной княжеской власти.   Верховенство центральной власти и  условность поместного землевладения сводились к запретам продавать и дарить землю, но права наследования не запрещались. В обязанности помещиков входили организация аграрного производства на переданных землях и попечение о работающих на них крестьянах, уплата в казну податей. Условием получения поместья было  также  несение тягот государственной службы (прежде всего военной). Тем самым началось создание слоя служилых землевладельцев.

Через 400 лет характер поместной (к 1850 г. она называлась помещичьей) собственности на землю  сохранился. Н. И. Тургенев, известный ненавистник крепостного права, признавал: “Русский помещик имеет не только права  в отношении своих крепостных, но и обязанности, возложенные на него законом… Таким образом, само его право на землю до известной степени ограничено условиями”.

В отношении монастырских и церковных земель также сохранялась  определяющая роль верховной власти, включающая контроль за приобретениями, обмены монастырских  земель на государственные, земельные конфискации, и помещение на монастырских землях служилых людей и т.п. Именно верховенство государственной власти над церковными землями, рассмотрение их как резерва государственной земельной собственности и обусловили проведенную в дальнейшем Петром I массовую секуляризацию церковных земель.

Накануне крестьянской реформы 1861 г. государственные, помещичьи  и церковные земли, “население которых  было обязано выплатами правителю  государства, продолжали повсеместно  преобладать над территориями, находящимися в частном владении”. Еще более определенно высказывается Л.  Милов, один из самых авторитетных специалистов конца ХХ в. в области исследования особенностей исторического процесса в феодальной России: “Частнособственническое землевладение господствующего класса никогда не было в России ведущей формой земельной собственности”. 

Реалии советского периода  российской истории не нуждаются  в специальных комментариях –  характер социалистической собственности, находящейся в распоряжении колхозов и совхозов, носил ярко выраженный условный характер, и возможности распоряжения землей определялись органами центральной власти. 

Российские реформы  конца 1990-х годов также не привели  к принципиальным изменениям в рассматриваемой  области. По данным статистики,  83% сельскохозяйственных угодий находятся в частной собственности у 11 млн. граждан. Но частный  характер землепользования не подтверждается, поскольку, “во-первых, эти земли на отдельные участки для индивидуальных собственников в подавляющем большинстве  не размежеваны, то есть де-факто земля не приватизирована,  во-вторых, крестьяне в основной массе верны коллективным формам работы как более эффективным в современных условиях, в-третьих, ведение рентабельного сельского хозяйства без государственной помощи невозможно”.

Современный опыт Саратовской  области по регулированию земельных  отношений, нередко трактуемый как  “распродажа земли” и уход государства  из этой сферы, также подтверждает вывод  о доминировании института верховной  условной собственности. Реализация принятого в опережение федерального саратовского закона о земле и осуществление связанных с ним мероприятий показывают, что именно участие правительства Саратовской области, областной думы, слаженная работа региональных и муниципальных органов обеспечивают действенный контроль за оборотом земельных участков, мониторинг земель и развитие экономики землепользования, определяют ограниченный законами и правовыми актами характер права собственности на землю. Постановление губернатора Саратовской области  № 490 от 20 июня 1997 г. “Об установлении нормативной цены земли на территории Саратовской области” закрепляет верховенство региональной и федеральной  властей (в соответствии с принятым распределением полномочий между регионами и федеральным центром) в регулировании земельного рынка.

Институт верховной  условной собственности, действующий  в аграрной сфере российского государства,  не является неким кентавром “власти и собственности”,   как это любят представлять отдельные ученые, говоря о неразвитости и отсталости такого рода социальных форм. Напротив, структура названного института может быть проанализирована с использованием категорий классического анализа института собственности. Институт верховной условной собственности “расщепляется” на права собственности (закрепленные за верховной властью), владения (переданные землевладельцам, например, помещикам и монастырям)  и пользования (до советской власти это была община в разных ее формах, после революции – колхозы и совхозы).  В ходе развития института собственности возможности осуществления прав владения и пользования последовательно сближаются (передача земли от помещиков к крестьянским общинам в 1861 г. и после национализации земли  в результате Октябрьской революции  – от государства к колхозам и совхозам).  Современное состояние института верховной условной собственности на землю подразумевает тщательную правовую проработку и законодательное обеспечение всего сложного “пучка” правомочий основных социальных субъектов, имеющих отношение к земле, подготовку нормативной базы, необходимых документов, проведение информационно-правовой пропаганды, обучение всех участников процесса и т.д.