Проблемы и перспективы развития рынка земли в РФ

Квазичастные  формы собственности на землю.

Второй вывод состоит в том, что в нашей стране имели  место так называемые  квазичастные формы земельной собственности. Как показывает углубленный анализ исторических и современных материалов, в России никогда не существовало частной собственности на землю в ее классическом понимании.

Первой формой индивидуальной крупной земельной собственности являлись княжеские села и охотничьи угодья, положившие начало княжеской вотчине. Последняя была отделена от государственных земель.  Позднее к вотчинным землям князя  прибавились боярские села, полученные путем княжеских пожалований. Появились боярские (дружинные) вотчины, затем их стали получать в свое распоряжение и дворяне. Вотчина являла собой владение, передаваемое по наследству, вотчинник имел право отчуждать свою землю без санкции князя. Но даже “владение полученной по наследству вотчиной не являлось индивидуальной частной собственностью”. Во-первых, само начало вотчинного землевладения приурочивается к элементу дружинному (то есть военно-служилому), таким образом,   получение вотчин связывается  со службой и исходит от верховной власти. Во-вторых, за те или иные провинности вотчины можно было лишиться. В-третьих,  права распоряжения вотчинами существенно ограничивались государством (особенно это касалось княжеских вотчин). В-четвертых,  уже в Московском царстве с вотчины отбывается такая же обязательная служба, как и с поместья, то есть условный характер вотчинной собственности становится еще более выраженным.

Все это характеризует  вотчины как квазичастные формы, по содержанию не совпадающие с феодальной земельной собственностью европейских государств. «Для средневековья и раннего нового времени России применяемое относительно феодального государства и феодалов (а тем более относительно других социальных слоев и крестьянства в целом) понятие “феодальная собственность” (прежде всего на землю), не является “полной частной    собственностью”» 

Другой формой индивидуальной  земельной собственности, аналогичной частной, многие считают крестьянскую собственность, возникшую после земельной реформы 1861 г. и особенно   в ходе столыпинской реформы 1906–1907  гг. Насколько это справедливо? Крестьянское право на землю после освобождения, как отмечал В.  Леонтович, “не представляло собой субъективного права в гражданско-юридическом смысле”. Это было право собственности, принадлежавшее крестьянину в составе общины. Общины делились на переделяющиеся и беспередельные. Именно последние характеризовались  подворно-наследственным крестьянским землевладением. В отличие от передельных, подворные общины утрачивают – временно или навсегда – земельно-распределительные функции. Но это не отменяло других их функций. В условиях чересполосицы крестьяне продолжали быть связанными общими сроками сева и уборки урожая, которые определяла община. В общинном владении оставались угодья общего пользования (пастбища, выгоны, иногда леса). На общинном сходе решались дела о раскладке податей и т.д. Да и сама собственность крестьянского двора на землю могла быть реализована только внутри общины, смысл которой и заключался в совместном владении землей при индивидуальном ведении хозяйства каждым двором. Таким образом, действительно не справедливо приравнивать права крестьянина в составе подворной общины к правам реального частного собственника земли. 

Через 50 лет после передачи земель помещиков в собственность крестьянской общины был сделан еще один шаг в сторону совмещения прав владения и пользования землей. В ходе столыпинской реформы создавались условия выхода крестьян из общины “на отруба” с принадлежащим им земельным участком. Стал ли  “отрубной” крестьянин частным собственником? Во-первых, земельные участки, с которыми выходили крестьянские семьи, были невелики, и реформа не решила проблемы малоземелья, характерной для России начала ХХ в. Во-вторых, лишь части новых “отрубников” и хуторян удалось несколько улучшить свое земледельческое хозяйство. Основная масса частично разорялась, частично продавала землю и уходила в города, частично включалась в общекрестьянский конфликт с властью, требуя уравнительного передела, что подтверждают и данные других исследований данного вопроса.  Наконец, деятельность нового слоя проходила в условиях крестьянского раскола, вызванного столыпинской реформой. За период до 1 сентября 1914 г. только 26,6% пожелавших выйти из общины получили согласие своего общества, 72,3% из выделившихся должны были прибегнуть для этого к помощи полиции или войск. Порой они могли пахать лишь под охраной. Поэтому трудно судить о формировании реальных прав нового слоя “частных собственников” в начале ХХ в. ввиду как его крайней малочисленности, так и отсутствия свободных условий деятельности.

Можем ли мы считать нынешних фермеров и различные сельскохозяйственные объединения, образовавшиеся на базе прежних  колхозов и совхозов, реальными частными земельными собственниками? Что касается сельхозпредприятий, то, как было отмечено выше, приватизации земли  де-факто не произошло,  в большинстве случаев она осуществлена лишь де-юре, то есть “на бумаге”. Анализ развития фермерских хозяйств также не подтверждает полномасштабной реализации ими прав частной собственности. Кроме того, класс фермеров достаточно малочисленен. С 1994 г. его  доля в агарном производстве России колеблется на уровне 2%, а условия деятельности в решающей мере зависят от поддержки государства.

Особенностью функционирования квазичастной формы земельной собственности является ее “затухающий” характер. Возникающая в результате проводимых сверху реформ как специфическая и особенная, она со временем по юридическому и реальному статусу сближается с формами верховной условной собственности. Так отмечается сближение юридического статуса вотчины и поместья в течение XVII в. Далее, обосновывается неправомерность тезиса о качественном различии обычной и подворной общины, доказывается, что ошибочно трактовать  общинное (передельные общины) и подворное (беспередельные общины) землевладение, являющееся результатом столыпинской  реформы,  как “докапиталистические” и “капиталистические”. “Было бы ошибкой утверждать, что подворное землевладение носило чисто капиталистический характер, а общинное было пережиточным, докапиталистическим”. Между ними было больше сходства, чем различий. Наконец, известно сближение статусов индивидуально-коллективной (колхозной) и государственной (совхозной) форм земельной собственности в советский период. 

Поиск институционального баланса в земельной собственности

 Третий вывод, который можно сделать – на протяжении всей российской истории идет трудный поиск оптимального соотношения двух названных форм  собственности. Заметим, что квазичастная (и личная) форма собственности всегда занимала  подчиненное положение и была распространена существенно меньше: в разные исторические периоды ее доля не превышала 1/3 всех земель России, используемых в аграрном производстве.

Например, какова  была доля вотчинных земель в средние века? Соотношение вотчин и поместий постоянно менялось: превалировала раздача то поместий, то вотчин. Но если предположить, что в период их широкого распространения в среднем пропорция поместий и вотчин была примерно одинакова (такое предположение позволяют сделать приводимые на страницах книги данные), то долю вотчин, или квазичастной собственности к середине XVII в. можно оценить на уровне 25–30 %.

Во времена  столыпинской аграрной реформы 1906–1907 гг. крестьяне, желавшие выйти из общины, несмотря на активную государственную поддержку, не стали преобладающей социальной группой.  До 1 сентября 1914 г. выделилось около 1/5 всех крестьян, причем процесс выделения крестьян из общины характеризовался тенденцией к замедлению: “подавляющее число домохозяев (74%) на десятом году реформы, а точнее по состоянию на 1 января 1916 г., оставалось в общине. Немало вышедших вновь вернулось в общину”.

Аналогичная ситуация наблюдалась  и в ходе реформирования в  1990-е годы. Закон РФ о крестьянском (фермерском) хозяйстве и реорганизация колхозов и совхозов создали в начале 1990-х годов предпосылки для самостоятельного ведения хозяйства всеми желающими.  С каждым годом фермерских хозяйств становилось все больше. Но с 1994 г. темпы прироста фермерских хозяйств начали снижаться. При этом нарастал процесс разорения крестьянских хозяйств. С 1997 г. число хозяйств, прекративших свою деятельность,  стало превышать число вновь создаваемых хозяйств. Если в 1997 г. число фермерских хозяйств по сравнению с предыдущим годом сократилось на 1,5 тыс., то  в 1998 – на 4,3 тыс.,  в 1999 – на 4,1 тыс., а в 2000 г. – уже на 9,1 тыс.

Взрывной рост квазичастной собственности присущ, как правило,  периодам так называемых либеральных реформ. Они, в свою очередь, следуют за кризисами, в ходе которых доля квазичастных форм ничтожна.  После окончания кризиса или по истечении срока активной реформаторской деятельности доля земли, находящейся в квазичастной собственности,  снова уменьшается. Если в результате условная верховная собственность начинает тотально доминировать, страна вновь приходит к аграрному кризису. Поэтому важно определение пропорций, в которых должны быть представлены и та, и другая одинаково необходимые формы собственности.

Как следует из  монографии, устойчивость и выбор конкретных социально-экономических форм реализации отношений земельной собственности в России обусловливаются в конечном счете не политической волей властей (как хотелось бы сторонникам кардинальных преобразований) или спецификой менталитета и культурных образцов (как утверждают сторонники консервативного порядка вещей). В каждый момент времени проведение земельной политики представляет собой труднейший компромисс между различными группами интересов акторов (как сказали бы социологи), действующих в аграрной сфере.   

Становится ясно, что  та или иная организационная форма, следующая в русле исторической эволюции, является обусловленным временем решением для обеспечения выживания государства как целого или всей совокупности аграрного населения, составляющего  остов социальной структуры нашего отечества. Другими словами, устойчивость экономического выбора диктуется целесообразностью, или, говоря современным языком институционалистов, подчиняется закону экономии трансакционных издержек. Экономические отношения формируются в тесной связи с условиями ведения сельскохозяйственного производства, территориальными различиями в климате, плодородии почв, системах земледелия и т.д.

2.2 Формирование  рынка земли в Российской Федерации

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения.

В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю.

На некоторые особенности  рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет  рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

Условиями существования  земельного рынка являются следующие:

1. любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;
2. каждый земельный участок имеет свою цену.

Земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли  имеют два момента:

1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;
2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона " Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" главная проблема для  Российской Федерации состоит в  том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

 Реальное функционирование  рынка земли осуществляется на  уровне региона. Поэтому складывающийся  в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной  политики, согласования интересов  хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.

В литературе правомерно делается акцент на противоречивости интересов участников рыночных земельных  отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко  обозначены.

Отметим прежде всего государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и небольшие бюджетные поступления.

В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.