Проблемы и перспективы развития рынка земли в РФ

Выгодным представляется существование рынка земли собственникам  земли - фермерам, которые получат  возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).

Рынок земли сулит  значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных  субъектов.

Наконец, рынок земли  вызывает интерес у слоя "денежных людей", которые смогут купить землю  с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном  рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать  началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

Земельный рынок в современной рыночной экономике введен в регулятивные законом рамки, причем значительная часть этих регулируемых функций передана на региональный уровень.

В России переходного  периода, когда цивилизованного  земельного рынка еще нет, механизм регулирования должен быть создан в первую очередь².

2.3 Анализ земельных  ресурсов РФ.

Земельные ресурсы РФ в последние годы становятся всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами РФ регистрируются всё чаще, но, по некоторым оценкам, рынок земельных ресурсов РФ всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

В 2008 году рынок земельных  ресурсов РФ празднует своё шестилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок земельных ресурсов РФ существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земельных ресурсов РФ и той неразберихи на рынке земельных ресурсов РФ, которую мы имеем сегодня.

Закон «Об обороте  земель сельхозназначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными  претензиями со стороны отдельных  депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земельных ресурсов РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года на рынке земельных ресурсов РФ ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок земельных ресурсов РФ можно считать состоявшимся.

Несмотря на впечатляющие успехи 6 лет формального существования  рынка земельных ресурсов РФ не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них – рынок земельных ресурсов РФ фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земельных ресурсов РФ на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земельных ресурсов РФ наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов РФ и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных ресурсов РФ для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.  

6 лет земельной реформы  всё же принесли свои плоды  - ситуация с оценкой земельных ресурсов РФ стала более определённой.  

     Из диаграммы 1 хорошо  видно, что в ходе кадастровой  оценки были существенно уточнены  границы поселений, объём земель  сельхозназначения, объёмы земель  лесного фонда, объёмы земель  водного фонда – то есть  все основные категории земельных ресурсов РФ на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к земельным ресурсам РФ, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, и, отчасти, ИЖС, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами РФ на публичном рынке.  

Согласно данным доклада  Роснедвижимости «О состоянии и  использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земельных ресурсов РФ запаса. Наглядно структура фонда земельных ресурсов РФ представлена на следующей диаграмме.

Диаграмма 2.

Отметим, что указанная  на Диаграмме 2 структура выполнена  Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельных ресурсов РФ может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс).  

Тенденции перемещения  земельных ресурсов РФ из одной категории  в другую, по сравнению с динамикой  предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земельных ресурсов РФ сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов РФ в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земельных ресурсов РФ сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земельных ресурсов РФ, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земельных ресурсов РФ сельхозназначения.  

Диаграмма 3. Земли сельхозназначения, предоставленные для государственных и общественных нужд  

Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в  соответствие с законодательством  структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%. 

Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий  мы можем сделать вывод о значительном потенциале земельных ресурсов РФ. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земельных ресурсов РФ в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земельных ресурсов РФ по формам собственности будет только увеличиваться.

Влияние мирового финансового кризиса на рынок  земли в РФ.

1) Цены на землю  и недвижимость претерпели изменение  в сторону уменьшения. Но финансовый  кризис в России сыграл здесь скорее положительную роль, избавив рынок недвижимости от искусственного завышения стоимости объектов и ее беспрерывного  роста.

Мировой финансовый кризис привел к удорожанию строительных кредитов в России. Об этом говорится в  обзоре ключевых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости столичного региона за I полугодие 2008 года, подготовленном компанией Colliers International.

В обзоре отмечается, что  первое полугодие прошло в ожидании последствий мирового финансового  кризиса для России, однако российский рынок коммерческой недвижимости никаких признаков рецессии не демонстрировал.

По данным компании, наиболее существенным для игроков рынка  последствием мирового кризиса ликвидности 2007 году стал рост ставок по строительным кредитам на 2-4%. Также можно говорить об усложнении процедуры получения кредита. Особенно это коснулось кредитования девелоперских проектов в регионах. Крупные российские банки не испытывают проблем с ликвидностью, однако, они проявляют осторожность в кредитовании под проекты в недвижимости. Все больше девелоперов начинают поиски финансовых партнеров на ранней стадии.

В сложившихся условиях эксперты Colliers International прогнозируют рост популярности мезонинного финансирования. «Такой вид кредитования позволяет  банку в кратчайшие сроки вступить во владение обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате. Заметным примером мезонинного кредита на рынке является кредит, полученный компанией «РосЕвроДевелопмент» в размере $165 млн. Организаторами финансирования стали «Газпромбанк» и Goldman Sachs. Агентом по кредиту является «Газпромбанк», агентом по обеспечению – ABN Amro», - сказано в обзоре.

В исследовании отмечается, что за последние два года, на волне роста рынка происходило  увеличение масштабов проектов, находящихся теперь на стадии строительства. Однако сейчас инвесторы стали проявляют осторожность, и в посткризисных условиях не готовы вкладывать такой объем средств в один проект, особенно это актуально для инвесторов с институциональным капиталом. Желание девелоперов построить максимально масштабный проект тоже легко объяснимо. Процесс получения участка под строительство и согласование является затратным и длительным, поэтому девелопер стремится получить из участка максимум прибыли.

По мнению экспертов, на рынке коммерческой недвижимости намечается тенденция вторичных продаж объектов, приобретенных как инвестиционная покупка. Примером может служить продажа ТЦ «Москвичка» (в 2003 году торговый центр был приобретен холдингом «Синдика» за $16 млн), а также продажа офисного центра «Дукат II» инвестиционной компании Sponda. «Действительно, многие инвесторы насторожены, пресса регулярно прогнозирует кризис на российском рынке. Можно ожидать, что инвесторы захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально «разогрет», - подчеркивается в обзоре.

Предприятия агропромышленного  комплекса России из-за продолжающегося  мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Предприятия  агропромышленного комплекса России из-за продолжающегося мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Об этом заявил министр сельского хозяйства РФ Алексей Гордеев во вторник на встрече с представителями отечественных отраслевых союзов и ассоциаций. В рассмотрении мер по преодолению негативных последствий финансового кризиса для предприятий АПК, производящих и реализующих продукты питания, приняли участие представители 17 отраслевых союзов и ассоциаций. 
 
«На сегодняшний день к нам поступает информация из региональных органов управления АПК, коммерческих организаций, союзов и ассоциаций о трудностях кредитования отрасли», - цитирует пресс-служба министерства слова Гордеева. «Речь идет не только о вопросе поддержки инвестиционных кредитов, но и кредитов на пополнение оборотных средств, что вызывает особое беспокойство у Минсельхоза России», - отметил он. 
По словам министра, «два с половиной года назад мы довольно серьезно разогрели интерес частных инвесторов к сельскому хозяйству в целом». 
 
«Достаточно сказать, что в настоящее время в заделе находится более трех тысяч объектов животноводства, которые строятся и реконструируются на современной технологической основе», - констатировал Алексей Гордеев. 
Кроме того, отметил он, «несмотря на большие объемы импорта и интерес к российскому рынку со стороны известных стран экспортеров, пошел устойчивый рост производства в отечественном животноводстве». 
«Перелом наступил и в растениеводстве, прежде всего, в производстве зерна, инвесторы убедились, что есть возможность вкладывать деньги в землю на долгосрочной основе», - добавил министр сельского хозяйства. 
«Нам сейчас крайне важно проанализировать текущую ситуацию, просчитать все риски, чтобы крупные инвесторы не ушли из отрасли, банки не остановили процесс кредитования, не произошла стагнация в АПК», - подчеркнул глава Минсельхоза России. Обсуждая возможные пути решения проблем, вызванных финансовым кризисом, участники встречи сделали основной акцент на обеспечении реализации всех инвестиционных проектов, включенных в госпрограмму, а также кредитования предприятий, производящих и реализующих продукцию на внутреннем рынке, с целью пополнения оборотных средств. 
      В ближайшее время отраслевые союзы и ассоциации в письменном виде направят в Минсельхоз России свои предложения по мерам преодоления последствий финансового кризиса для отрасли, где они будут обобщены, а после переданы на рассмотрение в Министерство экономического развития РФ и правительство РФ.