Рынок земли и его специфика

 

 

Оглавление

 

 

Введение.........................................................................................................3

Глава 1. Теоретические особенности процессов образования рынка земли ……………………………………………………………………………...5

1. Понятие, сущность, виды и функции земельного рынка……5
2. Основные этапы формирования рынка земли ………………9
3. Государственное регулирование отношений собственников

связанных с землей …………………………………………..19

Глава 2. Анализ хозяйственных взаимоотношений возникших с земельными операциями ………………….…………………………………….22

2.1. Сущность и факторы, определяющие динамику цены земли .22

2.2. Основные методы оценки земли и связанная с ней недвижимость ...………………………….…………..………25

Заключение..................................................................................................30

Список используемой литературы............................................................33

Приложение ………………………………………………………………36

 

 

 

 

Введение

 

 

 

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в  большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.)¹.

В основе появления рынка земли  лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой –  люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма, банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь – это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. 

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти  богатства – её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в России в последнее  время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них – свободная купля-продажа земли².

Цель курсовой работы: раскрыть и изучить сущность формирования цен на рынке земли.

Задачи курсовой работы:

1) изучить и проанализировать  экономическую литературу;

2) рассмотреть особенности земли  как фактора производства;

3) изучить спрос и предложение на рынке земли;

4) рассмотреть вопрос «право собственности на землю»;

5) изучить вопрос «цена земли».

Глава 1. Теоретические особенности процессов образования рынка земли

 

 

 

1.1. Понятие, сущность, виды и функции земельного рынка

 

 

 

Среди всех реальных и  потенциальных богатств, которыми обладают люди, несомненно земле, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных  и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она  представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ³.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение в качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого земля, как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический  статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм⁴.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самого товара – земли.

Вовлечение соответствующих  категорий земель или прав пользования  ими в узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в общественном сознании⁵.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля – важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости  от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли⁶.

Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно⁷.

Однако рынок земли  далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка – важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре – это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора⁸.

Под рынком земли следует  понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю⁹.

 

 

 

2. Основные этапы формирования рынка земли

 

 

 

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных  итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.

Земельная реформа началась в стране с принятием закона о  земельной реформе. Ее целью было распределение земель между более  эффективными собственниками, хозяйственными субъектами¹⁰.

Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности на землю, устранение монополии государственной собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводилась поэтапно.

Первый этап (1991-1995 гг.) – приватизация государственной земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 году в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность.

Второй этап (с 1996 г.) – развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников¹¹.

Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве¹².

Следующие этапы правового  обеспечения земельной реформы – Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший частную собственность на землю граждан и юридических лиц.

На втором этапе земельной  реформы речь идет о вовлечении земли, земельных ресурсов в экономику. Вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе¹³.

Естественным логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде¹⁴.

И все же главным на втором этапе земельной реформы  стало принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Основной целью земельной  реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка  земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап, осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения¹⁵.

Предложение – это  то количество товара, которое производители  желают и могут произвести и предложить к продаже по определенной цене в течение определенного периода времени.