Рынок земли и его специфика

Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним  относятся земли, которые имеют  общероссийское значение, правовой режим  которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной власти РФ⁴¹.

В состав земель федерального значения входят:

1) земельные участки,  занятые объектами министерств  обороны и безопасности государства; 

2) земельные участки,  занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, транспорта и других объектов федерального значения;

3) земельные участки государственных  природных заповедников, национальных  парков, памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;

4) земельные участки Российской  академии наук, отраслевых академий  наук, научных и образовательных  учреждений федерального значения  и др⁴².

Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.), относятся к федеральной собственности⁴³.

Субъекты Федерации – собственники земли и других природных ресурсов на своих территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.

Государство регулирует рынок земли законодательными актами такими как: Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федеральный закон «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», Гражданский Кодекс Российской Федерации, Водный Кодекс Российской Федерации, Лесной Кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве», Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», Федеральный закон «О землеустройстве», Земельный Кодекс Российской Федерации⁴⁴ и др.

 

Глава 2. Анализ хозяйственных взаимоотношений возникшие с земельными операциями

 

 

 

2.1. Сущность и факторы, определяющие динамику цены земли

 

 

 

В условиях рыночной экономики  земля покупается и продается  как капитальный актив. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной  ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

2) ставки ссудного процента⁴⁵.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его  не ради почвы как таковой, а ради того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного  дохода в течение неопределенно  долгого периода времени⁴⁶.

Вот почему необходимо использование  ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической  теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются  как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная ценность. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Однако важно подчеркнуть, что при покупке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределённо продолжительный отрезок времени. Следовательно, можно воспользоваться формулой (2.1) для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

PV=FV/(1+r)⁴⁷     (2.1)

где PV – сегодняшняя ценность,

      FV – будущая ценность,

      r – рыночная ставка процента.

Поскольку величина t в  этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1+r) становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV) определяется по формуле (2.2) :

                                          PV =   ⁴⁸                                       (2.2)

где R – ежегодный размер земельной ренты.

Например, если ежегодный  доход в виде ренты составляет 1000 долл., ставка ссудного процента – 5 %, то цена земли составит – 1000/0.05=20000 дол.

Из формулы (2.2) видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.⁴⁹

Рассмотренное определение  цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос  и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее со стороны как сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных производителей⁵⁰.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два  основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства)⁵¹.

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Резко возрастает спрос на землю и в условиях инфляции, а особенно гиперинфляции, что ведет соответственно к росту цены земли⁵².

В целом динамика цен  на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала ХХ в. имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. ХХ в., доходивший до 18-21%)⁵³.  

На практике цена земли  зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для  несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России⁵⁴.

 

 

 

2.2. Основные методы оценки земли и связанные с ней недвижимость 

 

 

 

Существует три основных метода оценки рыночной стоимости земли  и другой недвижимости:

– метод сравнения продаж;

– затратный метод;

– метод капитализации доходов (доходный метод)⁵⁵.

Метод сравнения продаж – это основной метод. Он применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Он предполагает, что  благоразумный покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую  можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости⁵⁶.

Способом сравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т.е. там, где существует достаточное для сравнения количество совершенных сделок. В оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий⁵⁷.

Метод оценки по затратам – этот метод к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что  он дает необъективную оценку стоимости  объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения  рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительных вложений капитала⁵⁸.

Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка  как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка⁵⁹.

Доходный метод – метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип предполагает, что инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта⁶⁰.

Применение доходного  метода всегда затруднено при высоком  уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты (обязательства выплаты суммы в оговоренный срок) и др⁶¹.

Доходный метод может  быть реализован при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг⁶².

Если исходить из общеизвестной  догмы, то земля – естественный, созданный самой природой базис размещения различных элементов жизнедеятельности человека. При этом именно земля занимает центральное место среди недвижимого имущества и является базовым элементом в теории и практике недвижимости. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, а также права на них.

Термин «земельный рынок» в самом общем виде можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения. В то же время рынок земли может выступать как средство перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями посредством экономических методов на основе спроса и предложения. Следует сразу оговориться, что на сегодня полноценный рынок земли, в отличие от рынков другой недвижимости (жилой, загородной, офисной, складской и т.д.) только формируется, что обусловлено естественным развитием рыночных отношений в Российской Федерации⁶³.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на земельный рынок может выйти аренда, в других – залоговые обязательства, в-третьих – объект полноценной собственности, свободный от каких-либо требований. В данном случае многофункциональное назначение земли в целом усложняет рынок недвижимости⁶⁴. Сам же земельный рынок имеет свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

1. Открытая информация  о состоянии земельного рынка  на сегодняшний день не полная, т.к. сделки с землей зачастую носят конфиденциальный и эксклюзивный характер⁶⁵;

2. Спрос на земельном  рынке определяется не только  и не столько потребительским  качеством самого товара, сколько  местоположением и окружением  объекта⁶⁶;

3. Земельный участок, как товар, может быть обременен правами третьих лиц, что уменьшает эластичность предложения⁶⁷;

4. Относительно небольшое  число участников земельного  рынка и количество совершаемых  сделок на нем⁶⁸;

5. Локализация земельного  рынка, поскольку сам товар неподвижен и уникален, а ценность его зависит от совокупности факторов, в том числе от внешней окружающей среды⁶⁹;