Рынок земли и земельная рента. История теории ренты

5. Земли лесного фонда  полностью определяются правовым  режимом лесов, произрастающих на  них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями  и полосами отвода при них.

   7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. [ст.7 ЗК РФ ].

Но при этом необходимо разделить два понятия «земля» и «земельный участок», иногда их используют как синонимы, что абсолютно неверно, так как земля, это поверхность почвы, который ничем не огорожен и неограничен, в отличие от земельного участка, именно только он может выступать объектом купли-продажи.

Необходимо три условия, чтобы земельный участок стал объектом недвижимости:

во-первых, нормативный документ, уполномоченного органа об образовании земельного участка;

во-вторых, определение его границ, межевание;

в-третьих, постановка его на государственный учет, с присвоением кадастрового номера, вследствие чего, он становится самостоятельным участком.

 Если на основании закона земли не исключены из оборота и не ограничены в нем, то собственник земельного участка вправе им распоряжаться на свое усмотрении, то есть сдавать в аренду или отдавать в залог, подарить или продать. Кроме того, он распоряжается всем тем, что находится на поверхности земельного участка, а также под ним. Собственнику, разрешается производит строительство зданий, строений, сооружений, сносить их или осуществлять перенос. Но все вышеперечисленное, можно выполнять только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Для иностранных граждан устанавливаются ограничения такие, как приобретение земли определённых размеров и запрет приобретения земли приграничных районов.

Хотя Земельный кодекс предусматривает необходимость постановки земельных участков на кадастровый учет, это не ограничивает  тех владельцев, которым они принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, что также предоставляет возможность гражданину бесплатно и однократно приобрести данный участок в собственность, однако до этого момента, владелец не вправе им распоряжаться, а частности продать.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. РАВНОВЕСИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ

Рынок земли определяется двух основных его субъектов: собственников земельных ресурсов  (землевладельцев) и предпринимателей, занимающихся сельскохозяйственной и другими видами деятельности. Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, формируют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретает земельный участок в собственность, то функция собственника и предпринимателя совмещают в одном лице.

Количество как предлагаемой, так и испрашиваемой земли измеряется в физических показателях: квадратных метрах, гектарах, сотках и т.д. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворить спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора.

Услуга земли имеет определенную цену, или рентную оценку. Равновесная цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги и их предложением.

Предложение услуг земли - это то количество земли, которое предлагается в аренду (или на продажу). Предложение земли как экономического ресурса неизменно связано с ограниченностью его количества. На практике земельные участки могут создаваться вследствие проведения ирригационных работ, а также выбывать из оборота по мере истощения или геологического нарушения. В конечном счете, допустимо принять количество имеющейся земли за неизменную величину. Следовательно, и величина земельной услуги будет постоянной, т.е. по различным ценам может быть предложено в аренду фиксированное количество земли. Отдельный землевладелец будет предоставлять землю в аренду за любую плату. Даже если эта плата невелика, землевладельцу имеет смысл предоставить в пользование всю имеющуюся у него землю, иначе он не получит дохода вообще. [7, с. 296].

Понятие «рентная оценка» и «арендная плата» совпадают только тогда, когда собственник земли и ее пользователь представлены разными лицами. Если это одно и то же лицо, то арендная плата фактически отсутствует, и речь идет только о рентной оценке земли.

Предельный продукт земли изменяется в соответствии с законом убывающей отдачи, даже по отношению к тем участкам, на которых осуществляется улучшение агротехники. Рост приложения труда и капитала рано и поздно приводит к уменьшению дополнительного продукта, который может быть от этого получен, что в равной степени справедливо и в отношении разрабатываемых месторождений полезных ископаемых. Следовательно, показатель предельного продукта земли будет убывать по мере увеличения ее количества.

В условиях совершенной конкуренции ни один из продавцов сельскохозяйственной продукции не оказывает влияния на ее рыночную цену. В этом случае предельный доход любого товаропроизводителя будет равен продажной цене его товара и являться постоянной величиной [11, с. 355].

При неизменной цене величина предельной рентной оценки земли будет убывать по мере вовлечения в производство новых участков в соответствии с действие закона убывающей отдачи.

Спрос на услуги земли демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки и количеством земли. Чем ниже арендная плата, тем большее количество земли может быть взято в аренду. И наоборот, чем большее количество земли может быть взято в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы и тем ниже рентная оценка.

Если фермер является и землевладельцем, то он выплачивает ренту сам себе. В этом случае он экономит как предприниматель, не уплачивая явные издержки. Однако такая рента, с одной стороны, является для него частью внутренних издержек.. С другой стороны , она необходима данному лицу как землевладельцу и составляет часть его  дохода наряду с нормальной прибылью, являющейся его доходом как предпринимателя. Поэтому после выплаты всех издержек, включая нормальную прибыль, у предпринимателя-землевладельца должна остаться такая сумма, которая во всяком случае будет не ниже рыночного уровня арендной платы, иначе выгоднее было бы сдать участок в аренду и получать доход в виде арендной платы, а самому наняться работать и получать доход в виде заработной платы.

При фиксированной величине предложение земли в зависимости от спроса всегда найдется такая величина рентной оценки, которая уравновесит интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора). Это относится ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется ниже равновесной, то фирмы будут предъявлять на землю мене спрос, чем предлагают землевладельцы. В результате некоторые из них не смогут сдать землю в аренду и вынуждены будут понизить цену [9, с. 199].

Рента полностью формируется спросом на землю, т.е. уровнем цен тех товаров, которые производятся с использованием арендованной земли. Изменение рентной оценки будет определяться исключительно изменением со стороны спроса. В этом случае существует прямая зависимость: чем выше спрос на землю, тем выше рентная оценка земли и наоборот.

 

 

 

ГЛАВА 2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА

2.1.ПОНЯТИЕ РЕНТЫ 

При знакомстве с экономикой возникает немало вопросов, которые кажутся парадоксальными (противоречащими здравому смыслу). Например, почему во многих крупных городах имеется немало пустующих домов и незанятых квартир наряду с бездомными людьми? Почему наряду с высокой производительностью труда в сельском хозяйстве на Западе продукты питания стоят недешево? На эти и другие вопросы можно найти ответ, если поглубже разобраться, что такое земельная рента, какими в современном обществе являются земельные отношения.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами, и главным образом ренту.

Земельная рента обычно выплачивается в виде определенной суммы денег, которую земельный собственник ежегодно получает от арендатора. Почему же, на каком основании образуется рента?

Первое, что многим приходит на ум: ренту порождает природа – подобно тому, как она дарит людям новые плоды. Если признать, что ренту создает сама природа, то возникает вопрос: не проще ли самому собственнику земли снимать с нее «урожай» в виде денег?

Однако в действительности дело обстоит гораздо сложнее. Если не учитывать влияние климатических изменений, земля сама по себе не в состоянии увеличивать плодородие и урожай без применения труда и капитала. Отсюда вытекает необходимость принимать во внимание экономические отношения между собственниками всех факторов производства – земли, рабочей силы и капитала.

Широко распространено и такое объяснение экономической природы ренты. Будто бы в стоимость каждого сельскохозяйственного продукта составной частью входит стоимость земли, поэтому земельная рента является оплатой земли. Но, известно, что земля как таковая в отличие от других средств производства не является продуктом человеческого труда и не имеет стоимости.

Правда, для улучшения естественного плодородия земли часто применяют капитал с тем, чтобы провести мелиорацию и другие улучшения. Тогда земля приобретает стоимость ровно на  сумму капитальных затрат. Естественно, такие затраты входят в стоимость произведенной продукции и после ее продажи полностью возмещаются предпринимателю. Значит, капиталовложения в землю не являются источником ренты.

Важнейшей составной частью арендной платы выступает рента. Рента-это особый  доход собственника недвижимости, связанный с реализацией естественных монопольных прав. Почему она образуется? Два основных направления в современной экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская  наука придерживается концепции, так называемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт, земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты [11, с. 350].

 

Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную и абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них дифференциальную и монопольную.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. ВИДЫ РЕНТЫ.

 

Дифференциальная рента I (первого вида) собственник земли получает с лучших участков, отличающихся большим естественным (не зависящим от человека) плодородием и более благоприятным месторасположением (близость к рынку сбыта продукции). В арендном договоре он сразу же предусматривает такую арендную плату, которая изымает, осваиваются в его пользу соответствующую разность – сверхприбыль. Она обусловлена различием плодородия почвы, местоположения участка земли по отношению к рынку, путям сообщения и т.д. При этом не имеет значения, осваиваются ли земельные участки от худших к лучшим или наоборот. Важен сам факт различных условий хозяйствования отдельных капиталов. Этот вид ренты  является исторической и  логической основой развития дифференциальной ренты II.

Дифференциальная рента II (второго вида) образуется в результате того, что арендатор повышает экономическое плодородие земли: вносит удобрения, проводит мелиорацию (коренное улучшение качества земли) и иные технологические мероприятия. В этом случае выпуск продукции возрастает без расширения земельных участков. В результате совершенствования земледелия стоимость продукции понижается.  Продавая продукцию по установившейся цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую дифференциальную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие улучшения землепользования на арендованном участке.

Дифференциальная сверхприбыль второго вида с самого начала достается предпринимателю, осуществившему более эффективные капитальные затраты. Это служит несомненным стимулом нововведений, которые увеличивают продуктивность сельского хозяйства. С помощью улучшенных культур растений в 60-х гг. в Индии, Мексике и других странах урожайность возросла в 4 раза.

Наиболее эффективно достижения современного этапа научно-технического прогресса использует в западных странах крупный агробизнес. Он соединяет в едином агропромышленном комплексе: а) изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства; б) само это хозяйство; в) отрасли переработки этой продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют также поднять продуктивность труда на семейных фермах. Наибольшую же выгоду получают крупные фермы сбывающие подавляющую часть сельскохозяйственной продукции. В США в середине 80-х гг. более 300 тысяч фермерских хозяйств (14% всех ферм), имевших годовой объем реализации свыше 100 тыс. долларов на одну ферму, давали более 70% всей товарной сельскохозяйственной продукции. На них занято около 70% всех наемных сельскохозяйственных рабочих. На другом полюсе – около 1400 тысяч хозяйств (63% всех форм), которые ежегодно продавали сельскохозяйственную продукцию на сумму менее 20 тысяч долларов. Доля этих ферм в производстве сельскохозяйственной продукции не превышает 9%. Большая их часть является убыточной [9, с. 176].