Лекции по "Экономике недвижимости"

ЛЕКЦИИ Экономика недвижимости

 

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

(Семенова Ирина Александровна – к.э.н., доцент)

Тема 1. Понятие недвижимости.  
Необходимость оценки. Виды стоимости

 

ГКРФ ст. 130 – к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, – то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной регистрации. Изменения в ГКРФ от 2008 года: к объектам добавили незавершенное строительство, а водные объекты, леса и многолетние насаждения теперь регулируются другими законами.

 

Объект недвижимого имущества – это количественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и прочие.

 

Объект недвижимого имущества может быть представлен как:

- земельный участок

- земельный участок с улучшениями 

 

Н = недра + земельный участок + улучшения + воздушное пространство

 

    НС = Н + ПС

 

НС – недвижимость в собственности

Н – недвижимость

ПС – права собственности

 

 

Выделяют недвижимость по природе и недвижимость по закону:

Недвижимость по закону (квазинедвижимость) – это все, что отнесено к недвижимости законом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Могут быть естественные объекты и искусственные объекты недвижимости.

 

Недвижимость обладает двойственной природой как экономический актив, то есть одновременно является реальным активом (это товар) и финансовым активом (это капитал).

 

Характеристика недвижимости как товара:

1) это сложная вещь – включает  само благо (объект недвижимости) + права

2) индивидуальность ценообразования (в зависимости от района нахождения)

3) высокий уровень трансакционных издержек (издержки, связанные с заключением сделок, характерны для сделок с недвижимостью)

4) низкая ликвидность (по сравнению со всеми другими активами недвижимости, ликвидность – способность актива быстро превращаться в деньги)

 

Характеристика недвижимости как капитала:

1) сохранность инвестируемых средств

2) возрастание стоимости недвижимости  во времени

3) высокий пороговый уровень  инвестиций

4) паушальность – низкая делимость  как объекта инвестирования

 

Все сделки с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования.

Рекомендуется почитать: Фридман и Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости».

 

 

 

Купля-продажа    

Аренда

Страхование

Кредитование

Формирование инвестиционного портфеля

В целях налогообложения

Приватизация

 

 

 

Оценка – это расчет стоимости объекта.

Оценка эффективности – это оценка роста стоимости компании.

Для регулирования оценочной деятельности разработана нормативная база, в частности стандарты оценки.

 

Выделяют 4 вида стоимости:

1) Кадастровая – в целях налогообложения

2) Ликвидационная  - применяется при ликвидации предприятия

3) Инвестиционная – это стоимость для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования

4) Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта.

 

Рыночная стоимость – это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

 

Подход – это совокупность методов, основанных на определенном типе информации, существенной для данного подхода.

Метод – это последовательность процедур, позволяющих получить стоимость объекта.

Таблица 1

Подходы и методы при определении стоимости недвижимости

Подход	Метод	Формула расчета стоимости	Теоретическая база
1. Доходный	1. Метод капитализации доходов (МКД)	V = ЧОД / R	Теория предельной полезности
	2. Метод дисконтированных денежных  потоков (МДДП)	РСОН=∑PVДПn+PVреверсия	Теория рациональных ожиданий
2. Сравнительный (рыночный)	1. Метод прямого сравнительного  анализа продаж (МПСАП)		Теория спроса и предложения
	2. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ)
3. Затратный (с точки зрения затрат  на создание аналогичного объекта): а) стоимость земли             б) стоимость здания	1. Метод сравнения продаж (МСП) 2. Метод капитализации  земельной ренты (МКЗР) 3. Техника остатка для  земли (ТОЗ) 4. Метод выделения (МВ) 5. Метод распределения (МР)   1. Метод сравнительной  единицы (МСЕ) 2. Индексный метод (Инд) 3. Метод разбивки на компоненты (МРК) 4. Сметный	РСОН = РСзу + ДСзд         РСзу = Сед • Sзу             ДСзд = ВСзд – И

 

 

 В контрольной будем рассчитывать тремя подходами стоимость рыночного объекта (методы закрашены желтым цветом). Результаты сведем в таблицу:

Таблица 2

Выведение итоговой величины стоимости

Подход	Стоимость, млн.руб.	Вес	Итог
1. Доходный	40	0,5
2. Сравнительный	38	0,3
3. Затратный	32	0,2
Итого:		1,0

Вывод: «…По моему мнению, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет ….. млн.руб.» Далее пишем рекомендации к управлению, что мы рекомендуем делать.

Информация к размышлению:

1) Сравнительный подход дает результат больший, чем доходный и затратный – продавать и не покупать!

2) Доходный больше сравнительного и затратного – держать или покупать!

3) Затратный больше, чем доходный  и сравнительный – не строить, а покупать!

4) Затратный меньше, чем доходный  и сравнительный – строить!

 

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД при определении стоимости недвижимости

 

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

 

Этапы расчета стоимости при затратном подходе:

1 этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка (РСзу)

Рассчитываем рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж (МСП). Ищем аналогичные земельные участки (предложения по продажам) и из этих данных рассчитывает стоимость 1 кв.м. земли. При необходимости вносятся поправки:

 

РСзу = Сед • Sзу

 

где Сед – стоимость одной единицы сравнения – это стоимость одного квадратного метра земли;

Sзу – площадь земельного участка.

 

2 этап. Рассчитывается восстановительная стоимость здания (ВСзд)

Восстановительная стоимость здания – это издержки в текущих ценах на строительство точной копии объекта:

 

ВСзд = Сед • Vзд • К1 • Ккл • К2 • Кпр • КНДС • Кц

 

где Сед – стоимость одной единицы сравнения, берем в сборнике УПВС № 28, цены 1969 г. (укрупненный показатель восстановительной стоимости) или КО-ИНВЕСТ 1996 г.;

Vзд – строительный объем здания, куб.м.;

К1 – коэффициент перехода от цен 1969г. к ценам 1984г. К1 69-84 = Ктер*Котр = 1,249;

Ккл – климатический коэффициент, дается в технической части сборника Ккл = 1,07;

К2 – коэффициент перехода от цен 1984 г. к текущим ценам, рассчитывается региональным центром ценообразования при управлении экспертизы Удмуртской республики, или вместо него можно брать индекс цен на строительно-монтажные работы, который рассчитывает Удмуртстат. К2 = 120-150 раз;

Кпр – коэффициент прибыльности девелоперов (застройщиков), 5-30% (1,05-1,3);

КНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость, 18% (1,18);

Кц – ценностной коэффициент, показывает отличия конкретного объекта от аналога, рассчитывается с помощью сборника ценностных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости, приведенные в сборниках, составлены в нормах и ценах 1969 года и сгруппированы по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений, и содержат восстановительную стоимость одного кубического метра строительного объема здания или одного километра железнодорожных путей трубопроводов, автодорог, в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района. Удмуртская республика находится в 1 территориальном поясе, всего их 10 (заполярный круг).

В восстановительную стоимость включены прямые затраты (стоимость материалов, затраты механизмов, заработная плата), в том числе учтены затраты по отводу земли.

 

3 этап. Рассчитывается износ здания (И)

Износ – это потеря стоимости. Различают три вида износа:

1. Физический – это дефекты  конструктивных элементов

2. Функциональный – вызывается  научно-техническим прогрессом –  устаревание конструктивных элементов  здания

3. Внешний (экономический) – вызван  факторами окружающей среды, а  также действиями правительства  в области страхования, налогообложения и т.д.

Физический износ может рассчитываться следующими методами:

1. Экспертный

2. Нормативный (бухгалтерский)

3. Метод срока жизни

Экспертный метод. Эксперт использует визуальные методы, механические, и, пользуясь нормативным документом «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (Р)» определяет износ каждого конструктивного элемента.

Для расчета износа составляем новую таблицу:

Таблица 3

Расчет износа конструктивных элементов здания

Конструктивный элемент	Признаки износа	Количествен- ная оценка	Физический износ, %
Фундамент	нарушения штукатурного слоя стен	Ширина тре- щин до 1,5 мм	10

4 этап. Рассчитывается действительная стоимость здания (ДСзд)

Это разность между восстановительной стоимостью здания и накопленным износом:

 

ДСзд = ВСзд – И

 

5. Определяется рыночная стоимость объекта недвижимости (РСон)