Лекции по "Экономике недвижимости"

 

РСон = РСзу + ДСзд

 

 

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД в определении стоимости недвижимости

 

1) Метод капитализации доходов (МКД) применяется в том случае, когда объект приносит стабильный годовой доход или этот доход растет устойчивыми темпами. Общая формула расчета:

V = I / R

где V – стоимость объекта;

I – годовой доход;

R – ставка капитализации (например: I = 100000; R = 0,1; V = 10000/0,1 = 100000)

 

V = ЧОД / R

 

где ЧОД – чистый операционный доход.

 

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитаем в три этапа:

1 этап. Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получить от объекта без учета потерь. Для недвижимости, которая сдается в аренду:

 

ПВД = Са * S

где Са – ставка арендной платы за кв.м. в год;

S – площадь для сдачи в аренду, кв.м.

 

2 этап. Действительный валовый доход (ДВД):

 

ДВД = ПВД – скидки (на простой и неплатежи) + прочие доходы (если есть)

где ДВД – действительный валовый доход

 

3 этап. Чистый операционный доход (ЧОД):

 

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ

где ОР – операционные расходы – это расходы, которые несет собственник объекта

РЗ – расходы на замещение – расходы на замену быстроизнашиваемых компонентов улучшений

Ставка капитализации – это ставка дохода, которую требует инвестор с учетом риска получения этого дохода.

Rо

 

R%  Rвк

Применительно к недвижимости ставка капитализации делится на две части:

1 – доход на капитал (R%)

2 – ставка возврата капитала (Rвк)

 

Методы расчета ставки капитализации:

1) Метод рыночной выжимки (метод  сравнения продаж)

2) Метод кумулятивного построения

3) Метод инвестиционной группы

4) Метод Элвуда – в России  не применяется

 

1) Метод рыночной выжимки

Ставка капитализации рассчитывается на основе данных о сопоставимых продажах аналогичных объектов

     ЧОД

R = ---------------

     Цена

 

Пример: Ца = 205,  ЧОДа = 34,  ЧОДо = 32, Vо = ?

Rа = 34/205 = 0,1658,  Vо = ЧОДо/R = 32/0,1658 = 193

 

2) Метод кумулятивного построения (метод суммирования) – экспертным методом оцениваются риски, связанные с этим объектом.

 

R% = Rf + Rдр + Rнл + Rим + Rц + Rвк

 

Rf – безрисковая ставка дохода – доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам или доходность по срочным вкладам в банке высшей категории надежности;

Rдр – надбавка за дополнительный риск, оценивается экспертным методом от 0 до 5% (рисков нет – ставка 0, риски максимальные – 5%, Иванова Е. И. «Оценка стоимости недвижимости»), местоположение, состояние объекта;

Rнл – надбавка за низкую ликвидность 0-5%;

Rим - надбавка за инвестиционный менеджмент 0-5%, чем более сложны и рискованны инвестиции, тем более компетентного управления требуют;

Rц - надбавка на изменение цен на недвижимость, как правило, учитывается, если предполагается падение цен, может не учитываться;

Rвк - ставка возврата капитала рассчитывается методом Ринга, предполагает равномерный возврат капитала:

Rвк = 1 / Т • 100%

где Т – срок полезного использования объекта.

3) Метод инвестиционной группы – применяется для объектов, для приобретения которых используется как собственный, так и заемный капитал

 

Ко  – капитал

 

Кс  Кз (М)

 

Iо  (ЧОДо) – доход

 

Iс  Iз  (DS)

 

Rо  – ставка капитализации

 

Rс  Rз

 

          Iс

Rс = --------

        Кс

 

где Rс, – ставка капитализации на собственные средства;

Iс – доход на собственный капитал;

Кс – величина собственного капитала.

 

  Iз     DS

Rз = -------- = ---------

  Кз      M

 

где Rз – ставка капитализации на заемные средства;

Iз – доход на заемный капитал;

Кз – величина заемного капитала;

DS – платеж по кредиту;

М – величина кредита.

 

Rо = Rc • Wc + Rз • Wз

 

Wc + Wз = 1

 

где Rо – ставка капитализации общая;

Wс – доля собственного капитала в общем капитале;

Wз – доля заемного капитала в общем капитале.

 

 

2) Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) – применяется для тех объектов, которые приносят изменяющийся денежный поток.

 

Этапы расчета стоимости недвижимости:

1 этап. Весь анализируемый период делится на 2 части: прогнозный и остаточный.

 

      реверсия

 ДП ДП ДП ДП ДП ДП

0 1 2 3 4 5 ост.

 

 

2 этап. Составляется прогноз доходов, расходов и денежных потоков

Считаем на каждый год ПВД, ДВД, ЧОД, ДП

 

ДП = ЧОД – DS

 

где ДП – денежный поток;

DS – платеж по кредиту.

 

3 этап. Рассчитывается реверсия – это цена продажи объекта в конце прогнозного периода (даже если в действительности мы не планируем продавать), это методический прием, который позволяет собрать все доходы, которые останутся за рамками прогнозного периода.

Реверсия рассчитывается на конец прогнозного периода, методом капитализации:

 

Реверсия = ДПост / R

 

где ДПост – денежный поток остаточного периода;

R – ставка капитализации.

 

4 этап. Рассчитывается ставка капитализации методом кумулятивного построения:

 

R = Ставка дисконта – q

 

где q – темпы роста дохода в остаточном периоде.

 

5 этап. Рассчитывается текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода (PVдп1, PVдп2 …, PVдпn), текущая стоимость реверсии (PVреверсия) и их суммарное значение:

 

     n

РСОН = ∑ PVДПn + PVреверсия

     1

 

где PVДПn – текущая стоимость денежных потоков n-ого периода.

                1

PV = FV • -------------

                 (1+R)n

 

FV – будущие денежные доходы (будущая стоимость);

1/(1+R)n – коэффициент текущей стоимости, всегда меньше 0, в расчетах округлять до четырех знаков после запятой.

 

                   1

PVДП1 = ДП1 • -------------

                  (1+R)1

 

                         1

PVреверсия = Реверсия • -------------

                         (1+R)5

 

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Период	0	1	2	3	4	5	Оста-точный период
Площадь полезная, кв.м	1000	1000	1000	1000	1000	1000	1000
Динамика арендной платы	-	1	1,05	1,1	1,15	1,2	1,25
Арендная плата за кв.м. в год, $	400,0
ПВД, $
Коэффициент загрузки	-	0,7	0,75	0,75	0,8	0,9	0,95
ДВД	-
Динамика расходов	-	1	1,1	1,2	1,3	1,4	1,5
Операционные расходы за кв.м. в год, $	200,0
Операционные расходы всего, $
ЧОД
Расходы на обслуживание долга, $	-	30000	30000	130000	0	0	0
ДП	-
Реверсия	-
Коэф. текущей стоимости	-						-
Текущая стоимость ДП	-						-
Сумма текущих стоимостей ДП прогнозного периода
Текущая стоимость реверсии		-	-	-	-	-	-
Рыночная стоимость, $		-	-	-	-	-	-
Ставка капитализации, %	-	-	-	-	-	-	0,17
Дисконт, %	-	20	20	20	20	20	-

 

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД к определению стоимости недвижимости

 

Сравнительный подход позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

 

Этапы расчета:

1. Формирование базы данных, с занесением в нее сделок, информация по которым проверена и достоверна.

2. Изучение рынка и выделение  сегмента, к которому относится  оцениваемый объект.

3. Выбор 3-5 аналогов, сопоставимых  с оцениваемым объектом. При выборе аналогов обращать внимание:

- характерный для данного сегмента  срок экспозиции – это время с момента появления объекта на рынке до его продажи (жилье – 1 месяц, офисы – 1,5-3 месяца, промышленные объекты – 1,5-2 года)

- независимость субъектов сделки

- инвестиционная мотивация

4. Приведение ценообразующих характеристик  аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, путем внесения поправок:

- поправка на условия финансирования

- поправка на налогообложение

- на передаваемые юридические  права и ограничения

- на время продажи

- на местоположение

- на физические характеристики  объекта

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта.

 

Остановимся подробнее на 4 этапе:

Поправки – это корректировки, которые вводятся либо к цене аналога, либо к стоимости одной единицы сравнения.

 

Поправки

 

процентные   денежные

  поправки   поправки

 

 

относительные   абсолютные    

денежные   денежные

1) Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент:

 

Са = (Сед • Кед) • Ппр

цена аналога

 

где Са – приведенная стоимость аналога;

Сед – стоимость одной единицы сравнения (например, руб за 1 кв.м.);

Кед – количество единиц сравнения (например, кв.м.)

Ппр – поправка процентная.

Процентные поправки – это поправки на время продажи, местоположение, износ.

 

2) Относительные денежные поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму:

 

Са = (Сед • Под) • Кед

 

где Под – поправка относительная денежная.

Относительные денежные поправки – это поправки на проведенный косметический ремонт, а также поправки на масштаб (чем больше объект, тем стоимость единицы меньше).

 

3) Абсолютные денежные поправки изменяют стоимость всего объекта на определенную сумму:

 

Са = (Сед • Кед) • Пад

 

Пад – поправка абсолютная денежная.

Абсолютные денежные поправки - это поправки на дополнительные улучшения.

 

Методы расчета поправок:

1) Метод парных продаж

2) Экспертный метод

3) Метод прямого анализа характеристик

4) Статистический метод

 

1) Метод парных продаж – продажа двух объектов идентичных во всем, кроме одной характеристика. Сравнивая цены объектов парной продажи, рассчитываем поправку на указанную характеристику, которую затем распространяют на все объекты данного сегмента рынка.

При этом надо помнить важное правило: объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом или его аналогом. Но парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Задача 1. Оценить отдельно стоящее 3-эт. кирпичное здание, расположенное в восточном округе Москвы. Цена аналога, расположенного в центральном округе Москвы – 1 500 000$.

Объект	Местопо-ложение	Физические характеристики и назначение объекта	Цена, $
А	ВО	1-эт. блочное здание под офис	300 000
B	ЦО	1-эт. блочное здание под офис	900 000
C	ЦО	3-эт. кирпичное здание, промышленный объект	1 200 000
D	ВО	3-эт. кирпичное здание, промышленный объект	800 000

Ппр = Цена А / Цена В = 300000/900000 = 0,3333

Са = 1500000*0,3333 = 499 950 $