Оценка стоимости предприятия на примере ООО Милана

 

В величине восстановительной  стоимости должна быть учтена прибыль  предпринимателя, которую нужно  определить экспертно и НДС.

Таблица 2.7

Определенные рыночной стоимости  склада

Наименование	Восстановительная стоимость  на дату оценки, р.	Исправимый физический износ, р.	Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах  здания	Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах  здания	Всего физический износ, р.	Остаток, р.	Внешний износ, р.	Рыночная стоимость по затратному подходу, р.
Склад	1928778	438666	523218	195384	1157268	771510	0	771510

 

Вывод. Рыночная стоимость  объекта оценки по затратному подходу  составила 771510 рублей.

Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у  исполнителя появляется рыночная стоимость  на объекты недвижимости.

Рыночная стоимость объекта  оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ ''Об оценочной  деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается ''наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.

В современном обществе оценка земель используется в следующих  целях:

• для целей налогообложения недвижимости;
• для установления ставок земельного налога;
• для установления величины арендной платы;
• для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;
• для оценки эффективности существующего функционального использования территории;
• для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;
• для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими  на стоимость земельного участка, можно  назвать экономические, социальные, юридические, административные или  политические, физические.

Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости  земельного участка и находится  под влиянием прав, относящихся к  данному земельному участку.

После проведения корректировок  сведите исходные данные баланса  и скорректированные величины в  табл.2.8

Таблица2.8

Расчет чистых активов  на дату оценки

АКТИВ	По данным баланса, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)
Основные средства (01, 02):
Прочие внеоборотные активы	36	30
ИТОГО по разделу I	36	30
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	0	0
Запасы:	498	384
в том числе:	0	0
сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16)	315	324
затраты в незавершенном  производстве (издержках обращения) (20, 21, 23, 29, 44, 46)	0	0
затраты в незавершенном  производстве (издержках обращения) (20, 21, 23, 29, 44, 46)	0	0
готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43)	183	258
расходы будущих периодов (97)	0	0
денежные средства:	120	120
в том числе:	0	0
касса (50)	0	0
прочие оборотные активы	0	0
ИТОГО по разделу II	672	672
ПАССИВ	0	0
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0	0
Отложенные налоговые  обязательства	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0	0
Займы и кредиты (66)	0	0
Кредиторская задолженность:	684	481,2
в том числе:	0	0
поставщики и подрядчики (60, 76)	0	0
задолженность перед персоналом организации (70)	0	0
задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69)	0	0
задолженность по налогам  и сборам (68)	0	0
Доходы будущих периодов	0	0
Прочие кредиторы	0	0
ИТОГО по разделу V	708	708

 

В нашем примере после  внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила 251,20 тыс. рублей.

К сожалению, в силу огромной трудоемкости и часто относительно низкой стоимости предлагаемых контрактов при оценке действующего предприятия  этот метод не применяется большинством оценочных компаний.

Игнорирование затратного подхода  приводит к искажению стоимости, ведь он дает прямое представление  о потенциале производственных мощностей  оцениваемого предприятия и меньше других методов подвержен субъективизму.

 

2.11. Рыночный (сравнительный)  подход

 

В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения  оценщики руководствовались следующими критериями отбора:

• отраслевым сходством;
• сопоставимостью размеров компаний;
• перспективами роста компаний;
• степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть сравнительного подхода  при определении стоимости предприятия  заключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано. Затем  рассчитывается соотношение между  ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

Характеристика ценовых  мультипликаторов

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

1. Интервальные мультипликаторы:

· цена / чистая прибыль;

· цена / денежный поток;

· цена / выручка от реализации.

2. Моментные мультипликаторы:

· цена / балансовая стоимость  активов;

· цена / чистая стоимость  активов.

Для расчета стоимости  предприятия на основе сравнительного подхода используем мультипликатор Цена / Прибыль.

М=Р/Е ,

где М - мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия.

 

Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.

Сведения о предприятиях - аналогахТаблица 2.9

Предприятие-аналог	Цена, тыс. р.	Прибыль, тыс. р.	Мультипликатор
Стройинвест	220	80	2,75
Байкал	240	60	4
Дальвест	160	20	8

 

Диапазон мультипликатора  равен 8,0 - 2,75, среднее значение мультипликатора - 4,92. Центр диапазона равен (8,0 - 2,75) / 2 + 2,75= 5,375

Стоимость оцениваемого объекта = 108 ? 5,375= 580,50 тыс. р.

Стоимость объекта = прибыль  предприятия  • мультипликатор.

Метод сделок

Процесс отбора сопоставимых компаний:

1. Было рассмотрено 3 компаний, сходных с оцениваемой.

2. Проанализированы вся  имеющая информация и основные  критерии отбора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый  риск, качество менеджмента), сделан  выбор трех основных предприятий  наиболее схожих и аналогичных  оцениваемому. На основе имеющейся информации и при поэтапном внесении корректировок в исходную информацию находится стоимость оцениваемого предприятия.

Расчет стоимости объекта  оценки Таблица 2.10 

№ п/п	Показатель	Объект оценки	Компания 1	Компания 2	Компания 3
1	Цена продажи, тыс. р.	---	220	240	160
2	Денежные средства, тыс. р.	542	520	560	500
	Корректировка, %		62	-25,72	19,2
	Скорректированная цена		217,696	224,568	167,68
3	Дебиторская задолженность, тыс. р.	936	800	600	720
	Корректировка, %		62	224	120
	Скорректированная цена тыс. р.		256,056	350,328	217,984
4	Текущие активы, тыс. р.	1904	1800	1760	1620
	Корректировка, %		23,2	32,8	1560
	Скорректированная цена, тыс. р.		270,908	379,052	256,132
5	Всего обязательств, тыс. р.	1820	1744	4132	1560
	Корректировка, %		-17,44	223,8	-66,68
	Скорректированная цена, тыс. р.		259,096	591,132	239,048
6	Собственный капитал, тыс	104	80	120	80
	Корректировка, %		240	-53,32	120
	Скорректированная цена, тыс. р.		336,824	571,448	310,764
7	Оборотный капитал, тыс. р.	1904	1800	1760	1620
	Корректировка, %		23,12	32,72	70,12
	Скорректированная цена, тыс. р.		356,292	618,192	365,24
8	Нематериальные активы, тыс. р.	20	24	24	20
	Корректировка, %		-66,68	-66,66-8	0
	Скорректированная цена, тыс.р.		332,258	576,956	365,24
9	Веса		2,4	0,4	0,8
10	Стоимость объекта оценки, тыс. р.	734,06	0	0	0

 

Заключение о стоимости  бизнеса по сравнительному подходу

Метод ценовых мультипликаторов 870,75 тыс. р. 0,6

Метод сделок 734,06 тыс. р. 0,4

Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 870,75 · 0,6 + 734,06 · 0,4 = 816,08 тыс. р.

2.12. Оценка бизнеса  доходным подходом

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса  методом ДДП основано на предположении  о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих  доходов от этого бизнеса. Собственник  не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о  рыночной цене, равной текущей стоимости  будущих доходов.

Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков 

1. Выбор модели денежного  потока (ДП).

1. Определение длительности  прогнозного периода.

2. Ретроспективный анализ  и прогноз валовой выручки  от реализации.

3. Анализ и прогноз  расходов.

4. Анализ и прогноз  инвестиций.

5. Расчет величины денежного  потока для каждого года прогнозного  периода.

6. Определение ставки  дисконта.

7. Расчет величины стоимости  в постпрогнозный период.

8. Расчет текущих стоимостей  будущих денежных потоков и  стоимости в постпрогнозный период.

9. Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса можно  применять одну из двух моделей денежного  потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала

Определение длительности прогнозного  периода

Согласно методу ДДП стоимость  предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного  потока на какой-то будущий временной  период. Учитывая ситуацию в экономике  страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.

Определение ставки дисконта

С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих  потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой  для определения рыночной стоимости  бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает  требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения  ставки дисконта: