Организация деятельности торговых домов

Может быть, и не столь  существенно, из какого материала построено  здание торгового дома: сложено ли оно из кирпичей или срублено без  единого гвоздя из бревен, есть ли у  торгового дома бизнес-клуб или нет, занимается ли он куплей-продажей товаров  одной фирмы или контактирует в своей деятельности со многими. Суть в живучести этого вида бизнеса[3, С. 76].

 

 

1.3 Основные принципы планировки  торгового дома

 

Нельзя сказать, что существует некая формула, по которой можно  спланировать внутреннее пространство любого торгового дома, и обеспечить ему успех. Планировка каждого торгового дома должна быть настолько индивидуальна, насколько индивидуальные признаки проявляют его предполагаемая торговая зона, характеристики целевой группы потребителей, ближайшее окружение и т.п. Кроме того, весьма проблематично будет спланировать "идеальный торговый дом" на практике: реальные физические параметры (ограничения) участка, транспортной доступности, архитектурные, административные, финансовые и прочие ограничения, наряду с реальными возможностями и потребностями торговых операторов, действующих на определенном рынке, в каждом конкретном случае, накладывают свой отпечаток на "идеальную" картину торгового центра, созданную в голове Девелопера.

Внутреннее пространство торгового центра должно быть спланировано таким образом, чтобы не вызывать у посетителя отторжения на физическом и на подсознательном уровнях  восприятия (сюда можно отнести такие  параметры как: восприятие элементов  архитектуры и дизайна, этажности, площади этажа, ширины, глубины и  конфигурации проходов, так же как  и торговых помещений, температура, влажность, уровень освещения, основные цвета, использованные в процессе отделки  внутреннего пространства и т.п.).

Торговый дом и прилегающая  территория должны соответствовать  представлениям покупателя о безопасности, доступности, ценности и комфортности.

Состав арендаторов должен максимально соответствовать формируемому торговой зоной объему спроса по группам  товаров и услуг.

Арендаторы торгового  центра должны сочетаться между собой  по признакам сочетаемости групп  товаров и услуг и ценовых  категорий.

Размещение арендаторов  в торговом центре должно способствовать тому, чтобы покупатель прошел вдоль  максимально-возможного количества витрин магазинов, прежде чем попадет в  помещение якорного арендатора, либо к желаемому конечному пункту своего посещения.

Размещение арендаторов (в случае, если центр не является специализированным) так же должно способствовать процессам перекрестного  и импульсного совершения покупок. 

Это основные принципы формирования пространства торгового дома, которые  в каждом конкретном случае выражаются в определенных решениях[8, С. 32].

 

 

 

 

 

 

2 Стадии создания торгового  дома

 

 

I. Предварительная стадия

На предварительной стадии производятся следующие работы:

- составление предварительных  концепций проекта;

- описание проекта и  подготовка презентационных материалов  для возможных участников проекта;

- составление сетевого  графика работ.

II. Стадия исследования  и анализа проекта

Цель: анализ наилучшего использования.

На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых  производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим  критериям:

1) основные:

- соотношение "доходность / риск".

2) дополнительные:

- объем инвестирования;

- условия инвестирования;

- срок окупаемости; 

- срок развития проекта. 

Данная стадия подразделяется на следующие этапы:

1. Подбор вариантов возможного  использования.

Определяются границы  зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых  групп потребителей) и набор критериев  для возможных участников проекта. Все последующие исследования и  анализ осуществляются отдельно для  каждого варианта возможного использования.

2. Анализ местоположения  и оценка ресурсного качества  участка. Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно:

- размер и конфигурация  участка; 

- ресурсное качество участка; 

- характер застройки прилегающей  территории;

- функциональные зоны  города;

- расположение проекта  относительно центра города и  главных улиц;

- транспорт; 

- пешеходные потоки.

В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:

- максимально-возможное  количество потенциальных потребителей проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения);

- агрегированный оценочный показатель проекта.

Данный показатель позволяет  судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта.

3. Исследования потенциального  спроса.

Для наиболее полного представления  о величине и структуре потенциального спроса исследуются:

- в случаях если в  составе проекта предусматривается  функция, нацеленная на обслуживание  населения: 

- население, проживающее  в зоне обслуживания ;

- основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;

- состав расходов различных  типов потребителей;

- спрос на различные  виды товаров или услуг. 

- в случаях если в  составе проекта не предусматривается  функция, нацеленная на обслуживание  населения: 

- характеристики спроса  целевых групп потребителей.

4. Исследования конкурентной  среды.

Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются:

- существующие конкурентные объекты и их влияние на проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния);

- уровни арендных ставок  в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания проекта или имеющих одни целевые группы потребителей.

5. Анализ наилучшего использования.

По завершению исследований (этапы 2-4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и  рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования. На основе этих показателей  по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком (инвестором), консультантами и, возможно, прочими участниками проекта определяет вариант наилучшего использования.

III. Стадия разработки проекта.

Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик  Проекта.

На этой стадии ведутся  переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками  Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры.

Разработка проекта включает в себя следующие этапы:

1. Окончательная формулировка  главной темы проекта.

Описываются основные функциональные компоненты проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии.

2. Разработка концептуального  плана.

На данном этапе формируются:

- функциональная композиция  участка и отдельных объектов;

- схема внутренних потоков  (вертикальных и горизонтальных  коммуникаций);

- планировка участка; 

- примерные поэтажные  планы; 

- основные требования  и рекомендации, касающиеся архитектурных  решений. 

При этом кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы:

- физические и прочие  ограничения по размеру и форме  архитектурных элементов; 

- необходимое инженерное  и техническое обеспечение; 

- ограничения по циркуляции  потоков; 

- качество использования  пространства;

- требования по общей комфортности объекта и линии видимости.

3. Разработка функционального  плана.

На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема  внутренних потоков, разрабатывается  окончательные варианты плана участка  и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.

4. Разработка архитектурного  проекта.

Выполняется при участии  лицензированной организации, выполняющей  архитектурные работы.

5 Подготовка плана аренды.

На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды.

6. Расчет финансовых потоков.

Расчет финансовых потоков  производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава  арендаторов. Расчет выполняется в  трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический, - и может быть дополнен соответствующими комментариями  и оценкой рисков.

7. Разработка бизнес-плана.

Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и должен включать в себя данные по:

- разработанной на предыдущих  этапах концепции; 

- анализу спроса и конкуренции (в т.ч. прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу);

- архитектурным проработкам; 

- плану аренды;

- участникам проекта;

- экономике проекта;

- оценке рисков;

- страхованию; 

- юридическому обоснованию. 

При этом, чем крупнее  проект и, чем известнее желаемые для проекта инвесторы, тем выше требования к участникам проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам.

В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений.

8. Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития проекта

IV. Стадия реализация проекта

Цель: строительство (реконструкция) объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию.

Данная стадия разделяется  на следующие этапы:

1. Проектирование и согласования.

На этом этапе выполняется  разработка проектной документации и согласования проекта в комитете по архитектуре и градостроительству, земельном комитете, СЭС, органах  пожарного надзора и других.

Проектирование может  выполняться как специализированными  проектными бюро (институтами), так  и строительными организациями.

2. Согласование условий  инвестирования

Согласовываются и утверждаются условия всех инвесторов - участников Проекта: доли, порядок внесения инвестиций, права в участии и управлении, разделение доходов и т.д. В случае необходимости вносятся изменения  в функциональные и финансовые характеристики проекта. Подписываются инвестиционные договоры.

3. Организация тендера  на строительство

На этом этапе работы имеют  следующую последовательность:

Учитываются требования всех участников проекта. На основе этих требования разрабатываются условия строительного тендера. Подготавливается ТЗ на строительство. Анализируются сметы, предоставленные участниками тендера, производиться отбор строительной компании (компаний). Согласовываются условия финансирования и заключаются договоры на строительство.

4. Строительство.

5. Регистрация прав собственности.

После приемки объекта в эксплуатацию в уполномоченном органе Минюста регистрируются долевые права собственности в соответствии с условиями инвестиционных соглашений.

6. Заключение договоров  аренды.

В соответствии с планом аренды производится заключение договоров  аренды на оставшиеся пустующими к  настоящему моменту арендные площади, по мере необходимости производится корректировка существующих договоров.

7. Формирование или подбор  управляющей компании.

С учетом возможных требований и пожеланий инвесторов девелопер  подбирает управляющую компанию. Выбор управляющей компании может  быть произведен и до начала работы с инвесторами, но в этом случае она  заведомо должна отвечать их возможным  требованиям[9].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В процессе написания данной работы были рассмотрены темы: характерные черты торговых домов и их принципы планировок, а так же выявлены стадии создания торговых домов

В завершении можно сказать, что появление торговых домов в мировой рыночной системе относится ко второй половине XIX в. Этот период отличается бурным развитием промышленного производства, науки и техники, расширением торговых связей, основанных на новых средствах передачи информации и доставки грузов. В результате данных процессов обострилась конкуренция на мировых товарных рынках.

В данных условиях мало было просто продать и поставить товар, необходим был поиск новых  форм и методов торговли, привлечения  потребителей. Продажа товаров стала  дополняться сопутствующими услугами: доставкой грузов, их страхованием, фрахтованием сухогрузов, транспортно-диспетчерскими услугами, информационным обслуживанием, комплектными поставками и т.д.

Развитие указанных услуг  привело к необходимости налаживания  тесного сотрудничества и кооперации с товаропроизводителями. Это позволило  не только расширить перечень услуг, но удовлетворять индивидуальные запросы  покупателей путем внесения определенных изменений в технологии производства и технические характеристики изделий. Торговцы таким образом стали  воздействовать на структуру производства. И чтобы это воздействие было более эффективным, они начали вкладывать свои денежные средства в производство.