Особенности функционирования рынка недвижимости. Рынок недвижимости и рынок капитала

Помещения в здании сдаются  в аренду на 5 лет, начиная с конца 2008 года. В конце 2013 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах.

 

 

 

Таблица 1

Удельный вес  различных типов площадей в общем  балансе, %
коммерческие помещения	офисные помещения	квартиры	технические помещения	парковочный холл
10		60	10	20	10300

 

Таблица 2

Прогнозные изменения  затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий
	2009	2010	2011	2012	2013
−	3	4	6	8	9
	1,03	1,04	1,06	1,08	1,09

 

Таблица 3

Прогнозные изменения  стоимости недвижимости по годам (в %)
2008	2009	2010	2011	2012	2013
−	5	5	6	6	7
	1,05	1,05	1,06	1,06	1,07
Прогнозные изменения  арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в %)
2008	2009	2010	2011	2012	2013
−	4	4	5	4	6
	1,04	1,04	1,05	1,04	1,06
Степень занятости  арендаторами жилых помещений по годам (в %)
2008	2009	2010	2011	2012	2013
−	80	85	90	95	97
	0,8	0,85	0,9	0,95	0,97
Степень занятости  арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в %)
2008	2009	2010	2011	2012	2013
−	85	92	95	96	98
	0,85	0,92	0,95	0,96	0,98
Степень занятости  арендаторами парковочных мест по годам (в %)
2008	2009	2010	2011	2012	2013
−	80	80	85	85	90
	0,8	0,8	0,85	0,85	0,9

 

 

Таблица 4

Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим, офисным и по парковочным местам в 2004 году, руб./м2
жилые помещения	коммерческие помещения	офисные помещения	парковочные места
2400	10000	6000	12000
Цена продажи  квартир, коммерческих, офисных помещений  и парковочных мест, руб./м2
жилые помещения	коммерческие помещения	офисные помещения	парковочные места
20000	50000	40000
Обслуживание  и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений, руб./м2 год
жилые помещения, офисно-коммерческие
1200
Годовые нормы  амортизационных отчислений (в %) 2%
59000
Инвестиционные  затраты на ремонт и реконструкцию  недвижимости в начале 2008 года, млн.р.
Начальная стоимость			50
Инвестиционная			45
Заемный капитал 40% от инвест. на 10 лет  под 18% годовых
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2009года

 

 

 

2.2 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений и парковых площадей                                                                                                                                                                               Таблица 5
№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Годы
			2008	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Жилые помещения
1.1	Площадь помещения	м2	6 180	6 180	6 180	6 180	6 180	6 180
1.2	Площадь, приносящая доход	м2	−	4 944	5 253	5 562	5 871	5 995
1.3	Доход от аренды с учетом индексации	тыс. руб.	−	12 340,22	13 635,95	15 159,97	16 642,27	18 013,40
2	Коммерческие помещения
2.1	Площадь помещения	м2	1030	1030	1030	1030	1030	1030
2.2	Площадь, приносящая доход	м2	−	875,5	947,6	978,5	988,8	1009,40
2.3	Доход от аренды с учетом индексации	тыс. руб.	−	9 105,2	10 249,24	11 112,63	11 678,79	12 637,42
3	Парковочный холл
3.1	Площадь помещения	мест	96	96	96	96	96	96
3.2	Площадь, приносящая доход	мест	−	76	76	81	81	86
3.3	Доход от аренды с учетом индексации	тыс. руб.	−	948,48	948,48	1020,60	1010,88	1093,92
ИТОГО		тыс. руб.	−	22 393,90	24833,67	27293,20	29331,94	31 744,74

 

Расчеты в таблице производится путем умножения площади типа помещения на арендную ставку, переведенную в уровень цен данного года и на степень занятости помещений  в данном году. Изменение арендной ставки по годам для каждого года относительно 2008 года получаем умножением предыдущей ставки на ставку этого года:

2009 год: 1,04;

2010 год: 1,04_* 1,04 = 1,0816;

2011 год: 1,0816_*1,05 = 1,13568;

2012 год: 1,13568_*1,04 = 1,1811072;

2013 год: 1,1811072_*1,06 = 1,25197363.

Площадь помещения = всего площадей из таблицы 1 * соответствующий удельный вес различных типов площадей в общем балансе / 100

Площадь, приносящая доход = площадь помещения (табл.5) * степень занятости арендаторами соответствующего типа помещения (табл.3) / 100

Доход от аренды = площадь приносящая доход *уровень арендной платы (табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок (табл.3)

По коммерческим помещениям вышеперечисленные показатели считаются  аналогично.

Количество парковочных мест = всего площадей (табл. 1) * удельный вес площади парковочного холла в общем балансе / 100 / 30

Доход от аренды = площадь, приносящая доход * уровень арендной платы за место (табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (табл.3)

Итого = доход от аренды жилых помещений + доход от аренды коммерческих помещений + доход от аренды парковочного холла.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 6
2.3 Расчет финансовых поступлений
№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Годы
			2008	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Доходы от аренды	тыс. руб.	0	22393,90	24833,67	27293,20	29331,94	31744,74
2	Техническое обслуживание	тыс. руб.	0	12 730,8	13 240,03	14 034,43	15 157,2	16 521,34
3	% за привлеченный капитал	тыс. руб.	3 240,00	3 240	2 916	2 624,4	2 361,96	2 125,76
4	ЧОД	тыс. руб.	- 3 240,00	6 423,1	8 667,64	10 634,37	11 812,78	13097,64
5	Амортизация	тыс. руб.	0	1 180,00	1 180,00	1 180,00	1 180,00	1 180,00
6	Финансовый результат  перед уплатой налогов	тыс. руб.	-3 240,00	5 243,10	7 487,64	9 454,37	10 632,78	11 917,64
7	Налог на прибыль	тыс. руб.		1 048,62	1 497,53	1 890,87	2 126,56	2 383,53
8	Финансовый результат  после уплаты налогов	тыс. руб.	-3 240,00	4 194,48	5 990,11	7 563,50	8 506,22	9 534,11

 

 

 

1.  Доходы от аренды берем из табл. 5.
2. Техобслуживание рассчитываем умножением общей площади (10300 м²) на стоимость 1м² тех.обслуживания и кап.ремонта (1200 руб./м²), переведенную в уровень цен данного года.

2009 год: 1,03;

2010 год: 1,03* 1,04 = 1,0712;

2011 год: 1,0816*1,06 = 1,135472;

2012 год: 1,135472*1,08 = 1,22630976;

2013 год: 1, 22630976*1,09 = 1,3366776384.

3. Проценты за привлеченный капитал рассчитываем исходя из данных:

- доля заемных средств составляет 40% от инвестиций (18 000 тыс. руб.).

- начиная с конца 2009 года, погашаем долг равными долями по 10% в год

(1 800 тыс. руб. в год)

- начиная с 2010 года выплачиваем проценты по кредиту (18% годовых)

4. ЧОД = доходы от аренды – техобслуживание – проценты за привлеченный капитал.
5. Амортизация начисляется, начиная с 2009 года (2% в год), она одинакова по годам: 2% от бухгалтерской стоимости (59 000 тыс. руб.) = 1 180 тыс. руб.
6. Финансовый результат перед уплатой налога = ЧОД – амортизация.
7. Налог = 20% от финансового результата перед уплатой налога.
8. Финансовый результат после уплаты налога = финансовый результат перед уплатой налога - налог.

Таблица 7
2.4 Обслуживание долга
№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Годы
			2008	2009	2010	2011	2012	2013
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Заемный капитал на начало года	тыс. руб.	18 000	18 000	16 200	14 580	13 122	11 809,8
2	Погашение долга в конце  года	тыс. руб.	-	1 800	1 620	1 458	1 312,2	1 180,98
3	Заемный капитал на конец  года	тыс. руб.	18 000	16 200	14 580	13 122	11 809,8	10 628,82
4	% от стоимости кредита  на конец года	тыс. руб.	3 240	3 240	2 916	2 624,4	2 361,96	2 125,76

 

Заемный капитал  на начало года = 40% от инвестиционных затрат (45 млн. руб.*0,4 = 18 000 тыс.руб.)

Погашение долга = 10% от заемного капитала на начало года, распределяется равными долями по всем годам.

Заемный капитал  на конец года = разница между заемным капиталом на начало года и погашением долга в конце года.

Заемный капитал  на начало следующего года = заемный капитал на конец предыдущего года

% от стоимости  кредита на конец года = 18% от заемного капитала на начало года.

Таблица 8
2.5 Расчет стоимости недвижимости
№ п/п	Показатели	Ед. изм.	2013
1	2	3	4
1	Цена продажи недвижимости в конце 2013 года	тыс. руб.	232 092,04
2	Бухгалтерская стоимость (=балансовая ст-ть-амортизация)	тыс. руб.	44 100,00
3	Налогооблагаемая часть  от цены продажи	тыс. руб.	187 992,04
4	Налог с прибыли от продаж	тыс. руб.	37 598,41
5	Цена продажи недвижимости на конец 2013года	тыс. руб.	194 493,63
6	Выплата долга за привлеченный капитал	тыс. руб.	10 628,82
7	Чистые кассовые поступления  от продажи недвижимости	тыс. руб.	183 864,81

1. Цена продажи недвижимости  в конце 2013 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м². соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2013 года:

(6180*20+1030*50)*1,05*1,05*1,06*1,06*1,07 = 232 092,04 тыс. руб.;

2. Бухгалтерская стоимость на 2013 год определяется как разность между начальной стоимостью 2008 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации: 50 000 – 0,02*59 000 5 = 44 100 тыс. руб.;
3. Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2013 года - бухгалтерская стоимость на 2013 год: 232092,04 - 44 100 = 187 992,04 тыс. руб.;
4. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 20% от налогооблагаемой части от цены продажи: 187 992,04 * 0,2 = 37 598,41 тыс. руб.;
5. Цена продажи недвижимости на конец 2013года = цена продажи недвижимости в конце 2013 года - налог, уплачиваемый с прибыли от продаж: 232092,04 - 37598,41 = 194 493,63 тыс. руб.;
6. Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2013года (см. таб.7 – заемный капитал в конце года): 10 628,82 т. руб.;.
7. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = конечная цена продажи на конец 2013 года - выплата долга за привлеченный капитал: 194 493,63 - 10 628,82 = 183 864,81 тыс. руб.;