Посреднические операции на рынке недвижимости

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Российский  государственный торгово-экономический  университет

Воронежский филиал

 

 

 

 

 

Кафедра экономики на предприятиях торговли

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Трунаева Л.Ю

Проверил:

старший преподаватель  Абрамов К.Н.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВОРОНЕЖ 2013

 

Содержание

Введение.......................................................................................................................3                                                                                                                         

1. Основные виды посреднических  операций на рынке недвижимости

Функции посредников. Формы  отношений посредников 

с продавцами и покупателями (арендодателями и арендаторами) недвижимости..............................................................................................................4 

2. Виды посредников...................................................................................................7                                                                                                       

3. Инвестиционная деятельность  посредников........................................................8                                                           

4. Риэлторы и их  функционально правовые обязанности...…...............................11

5. Взаимодействие риэлторов  с потребителями их услуг......................................13                               

6. Виды специализированных  риэлтерских организаций......................................14                                

Заключение.................................................................................................................17                                                                                                                     

Практическое задание...............................................................................................18                                                                                                                              

Список использованной литературы …..................................................................21                                                                           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из основных источников финансирования жилищного строительства, в условиях недостатка собственных  оборотных средств застройщиков и неразвитости банковского кредитования строительства являются средства, привлекаемые на условиях долевого участия в финансировании строительства будущих потребителей (в основном, физических лиц) жилья.

По целому ряду объектов доля этих средств составляет более половины от всех объемов финансирования, достигая по отдельным объектам до 70-80% от общего объема финансирования. Привлечение средств населения к непосредственному участию в финансировании строительства жилья является одной из характерных особенностей российской практики и представляется вполне оправданным в современных условиях.

Во-первых, это дает возможность  снизить остроту жилищной проблемы в стране, во-вторых, позволяет будущим  потребителям жилья приобретать  его по более низким, чем на рынке готовых объектов, ценам.

Наконец, для застройщиков привлечение средств на основе договоров  долевого участия позволяет снять, отчасти, проблему внешнего финансирования, позволяя поддерживать объемы строительства  нового жилья на довольно высоком  уровне для условий переходной экономики. Вместе с тем, широкое привлечение средств "дольщиков" несет в себе и ряд довольно сложных проблем, связанных с вовлечением потребителей жилья в инвестиционную деятельность и связанные с ней риски, наиболее типичными из которых являются затягивание сроков строительства, превышение фактической стоимости объекта над плановой, неудовлетворительное качество строительных работ и т.п.

Не исключены и более  тяжелые ситуации, связанные с  низким качеством управления финансовыми  ресурсами, приводящим к кризисными ситуациям и даже банкротству фирм-застройщиков. Стратегическим направлением решения указанных проблем является развитие системы банковского кредитования строительства и ипотеки как способов расширения финансовой базы строительства и платежеспособного спроса на рынке жилья.

Целью данной работы будет  являться определение деятельности посредников на рынке недвижимости.

Задачей данной работы будет  являться изучение видов посредников  на рынке недвижимости, а также  их функций и анализ инвестиционных решений.

 

1. Основные  виды посреднических операций  на рынке недвижимости

Информационные услуги. Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе  информации о спросе и предложении  на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку. Этот вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

Консультационные услуги. Тоже довольно распространенный в настоящее  время вид деятельности на рынке  недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается  в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение: - юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);  - технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.); - экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);

Договор поручения. По Договору поручения одна сторона (Поверенный) обязуется исполнить от имени  и за счет другой стороны (Доверителя) определенные действия. То есть, Риелтор, выступая в качестве Поверенного, от имени и за счет Клиента (Доверителя) участвует в заключении сделки. Это может быть купля, продажа, мена, аренда, т.е. практически любая сделка. При этом права и обязанности заключенной сделки возникают у Клиента. Риелтор несмотря на то, что он является активным участником сделки, юридически остается как бы “в стороне”. Он не несет ответственность за исполнение сделки сторонами. За оказанные услуги (то есть за заключение сделки) Риелтор получает от Клиента плату. Оплата вознаграждения входит в обязанности Доверителя.

Риелтор (поверенный) выполняет  договор от имени клиента и  за счет клиента (доверителя).

Договор комиссии. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется  по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени и за счет клиента (комитента). Это также может быть практически любая сделка. Существенным отличием договора комиссии от договора поручения является то, что права и обязанности по заключенной Комиссионером сделки возникают у последнего (у Комиссионера), даже если комитент был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения относительно исполнения сделки. Комиссионер не отвечает перед комитентом за исполнение заключенной Комиссионером за счет комитента сделки. Однако комиссионер может принять на себя поручительство за исполнение третьим лицом этой сделки (делькредере). Риелтор (комиссионер - посредник) выполнят договор комиссии от своего имени, но за счет клиента.

Для клиента наиболее выгодной из посреднических операций является договор комиссии, поскольку риелтор, выступающий в качестве комиссионера, несет более жесткую ответственность, как перед клиентом, так и перед третьими лицами.

Наиболее частый в  деятельности риелтора - договор на предоставление посреднических услуг. Предметом такого договора может, например, быть: “заказчик поручает, а риелтор - посредник обязуется: исполнить ряд действий с целью нахождения оптимального покупателя, готового приобрести объект заказчика-продавца; содействовать заказчику в заключении “Договора купли - продажи”. В обязательстве посредника могут быть, например, такие: провести соответствующие маркетинговые исследования конъюнктуры рынка;  использовать собственную и собирать другую информацию про потенциальных Покупателей; проводить необходимую рекламную работу; совершать переговоры с потенциальными покупателями. За выполнение договора посредник получает вознаграждение.

Торговые операции в  риелторской деятельности. Применительно  к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости. То есть, риелтор за свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более высокой цене. Отметим, что для клиентов такая форма работы Клиента наиболее выгодна, поскольку они имеют дело только с риелтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц. Естественно, что торговая деятельность на рынке недвижимости является наиболее сложной и рискованной (для риелтора). Риелтор должен располагать значительными оборотными средствами. Чтобы не прогадать, риелтор должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения.

Функции посредников

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских  фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами.

При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов  современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

 

2. Виды посредников

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риэлтерской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально  занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

Разновидность посредника на рынке недвижимости – ипотечный брокер. Он консультирует клиентов по всем имеющимся программам жилищного кредитования и занимается оформлением ссуды в банке. Таким образом, работа ипотечного брокера начинается с согласования параметров ипотечного кредита и завершается лишь тогда, когда клиент получает деньги «на руки».

Главное преимущество такого консультанта состоит в том, что  ему выгодно как можно быстрее  добиться получения кредита. Также  участие специалиста помогает избежать непредвиденных ситуаций в отношениях с банком. Это – в теории. На практике же есть немало недобросовестных консультантов, которые работают не «под заказчика», а под банк или агентство. Также естественно, что, выдавая кредиты населению, банк, являющийся коммерческой организацией, должен, прежде всего, зарабатывать деньги и приносить прибыль. Системы кредитования у разных банков различны. Поэтому есть немалый риск того, что получатель кредита не рассчитает свою платежеспособность или неверно оценит реальную стоимость приобретаемого жилья. В этом и призван разобраться и помочь клиенту ипотечный брокер. Его услуги – чаще определенный процент от суммы займа, нежели четкая сумма.

В современных условиях даже оценщик, которого обязан предоставлять  банк или риэлтор (в зависимости  от договора), или нотариус могут быть посредниками. Иногда в таком свете его выставляет агентство, от имени которого, собственно, он и работает. Зато плата за услуги, опять-таки, будет отличаться от той, которую клиент мог сам бы подыскать буквально за углом. В меньшую, естественно, сторону.

Иногда посредником  выступает физическое лицо, якобы  покупающее квартиру с целью «жилья для себя», но потом «под влиянием обстоятельств» продающее его по цене незначительно ниже рыночной. Таких называют «черными маклерами», и рекомендуют держаться от них подальше.

 

3. Инвестиционная  деятельность посредников

Под инвестором понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных  или заемных денежных, а также  иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.