Посреднические операции на рынке недвижимости

Инвесторы, владеющие  современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора  могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут  использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты  по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских  структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в  развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девело-пер).

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет  многие организационные и экономические  функции, объединяемые понятием «управление  инвестициями».

К ним относятся:

 • выбор экономически эффективного проекта;

 • создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

 • получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

 • поиск инвесторов;

 • определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

 • разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

 • отбор и привлечение подрядчиков;

 • контроль над осуществлением работ.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

 

1. Определение экономической  целесообразности и возможности  реализации проекта.

На этой стадии принимается  решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в  соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

Применительно к строительству  объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это  означает:

- прогноз динамики  населения и его семейной структуры;

- оценку состояния  платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;

- определение экономических  параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки,  состояние территории застройки  и т.д.).

2. Определение наилучших  условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления.

На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта  и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа  конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.

В конце этого этапа  деятельности застройщик получает права  на застройку, необходимую проектно-сметную  документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

 

4. Риэлторы  и их функционально правовые  обязанности

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время  правовое регулирование риэлтерской  деятельности осуществляется актами правительства  РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:

1. «Положение о лицензировании  риэлтерской деятельности», постановление  Правительства РФ от 23.11.1996 г. №  1407. Этим документом определяется  суть и субъекты риэлтерской  деятельности, порядок лицензирования  и др.

2. «Методические рекомендации  по аттестации специалистов, осуществляющих  риэлтерскую деятельность в Российской  Федерации», распоряжение Государственного  комитета РФ по управлению  государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р.

3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности» от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ.

Наряду с государственным  регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Как юридическое, так  и физическое лицо может носить статус риэлтера, только обладая лицензией  на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как индивидуальный предприниматель, так и риэлтер в рамках юридического лица) должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности в объеме не менее 90 часов.

Риэлтор – это человек, оказывающий услуги. Как правило, он полностью курирует проведение операции по сделке на всех ее этапах: начиная  с первичных переговоров и  заканчивая подачей документов на государственную регистрацию.

В функциональные обязанности  риэлтора входят:

- поиск и привлечение  клиентов (реклама в средствах  массовой информации, участие в  специализированных выставках, работа  с населением и т.п.);

- консультирование клиентов по вопросам в жилищно-правовой сфере;

- прием заявок от  клиентов на оказание услуг;

- согласование условий  и заключение договоров на  оказание услуг;

- экспертная оценка  объектов недвижимости;

- правовая экспертиза  документов собственника;

- прием и документальное  оформление авансовых платежей  от клиентов;

- сбор и подготовка  пакета документов, необходимого  для оформления сделки;

- подбор и организация  показа вариантов квартир для  клиентов;

- оказание клиентам  содействия при государственной регистрации сделки;

- анализ и владение  информацией по ситуации на  рынке недвижимости.

Работа риэлтора ведется  по нескольким направлениям:

- аренда квартир;

- продажа квартир в  новостройках (так называемая “первичка”);

- работа с загородной  или коммерческой недвижимостью;

- обмен квартир;

- покупка-продажа квартир  на вторичном рынке (“вторичка”) и др.

 

5. Взаимодействие  риэлторов с потребителями их  услуг

Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться  к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера  и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных  условий.

2. Предварительный осмотр  объекта и заключение договора  об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана  выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ  данных об объекте:

а) сбор документов об объекте  недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение  сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика  с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки  с недвижимостью и оплата услуг  риэлтеру:

а) проведение сделки с  недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки  работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные  этапы показывают типичную схему  отношений между риэлтерской  фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение  фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано  и ограничено рамками предоставляемых  фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

 

6. Виды специализированных  риэлторских организаций

Основные направления  деятельности риэлтеров

1. Риэлтер выступает  в качестве агента. Реализацию  данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает  в качестве поверенного. При  этом заключается договор поручения,  который возлагает на риэлтера  обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает  в качестве брокера. Между потребителем  услуг и риэлтером заключается  договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным  лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных  и позитивных факторов, сопутствующих  сделке;

- разработка оптимальной  программы проведения соответствующей  операции с объектом недвижимости  с наименьшими издержками и  риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма  выступает как дилер. Дилерская  деятельность осуществляется в  случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность  риэлтера. Деятельность по оказанию  услуг по поиску контрагентов  для лиц, изъявивших желание  приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность  риэлтера. При таком статусе риэлтер  выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные  услуги и услуги по оформлению  документов;

- предоставляет услуги  по надлежащему и безопасному  проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской  фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлтерской  фирмы по созданию с целью  последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.