Посреднические операции на рынке недвижимости

9. Работа риэлтерской  фирмы с производственной недвижимостью.  Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской  фирмы с производственной недвижимостью  по программе реструктуризации  производства. Эта деятельность  осуществляется на основе аккредитации  Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров  и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

 

Заключение

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическое  задание

Задача 7.

Решение.

Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов №1 и №2.  Объекты №3 и №4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение:

400000:95000=0,42 —  это коэффициент, на который  умножается цена продажи, аналога  для получения вероятной стоимости  оцениваемого объекта:

   1250000*0,42=525000 у.е.

 

Задача 8.

Решение.

При расчете поправки на текущий ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и с требуемым текущим ремонтом:

(80000:150м²)-(160000:200м²)=5333,33-800=-266,67 у.е.

Поправка в данном случае с отрицательным знаком. Объясняется  это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного текущего ремонта для определения вероятностной стоимости оцениваемого объекта:

(25000:350м²)+(-266,67)*400м²=179046 у.е.

 

Задача 11(вариант 7).

Решение.

1)экономия  на материалах:

1,09 у.е. *300000шт.=327000 у.е.;

2) себестоимость продукции без  использования ноу-хау:

300000шт. *5,1=1530000 у.е.;

Трудовые  затраты (45%) 1530000*0,45=688500 у.е.;

Экономия  трудовых затрат составит 40%:

688500*0,4=275400 у.е.;

3) выигрыш в себестоимости:

327000+275400=354400 у.е.

4) продолжительность выигрыша в  себестоимости 6 лет;

5) определение стоимости оцениваемого  ноу-хау:

фактор  текущей стоимости аннуитета (6 лет  по ставке 15%)-3,784;

354400*3,784=1341041049,6 у.е.

 

Задача 20.

Недвижимое  имущество приносит чистый операционный доход  за первый год, равный 20000 у.е.. Определить возможную цену продажи в конце 5-летнего пери

Решение.

20000*(1+0,05)⁵=25526

25525:0,2=127630 у.е.

 

Задача 22(вариант 4)

Общая площадь здания-1500 м² 

Свободная площадь-100 м²

Ставка арендной платы-160 у.е/м²

Операционные  расходы -70000у.е.

Срок ипотечного кредита -25лет

Годовая ставка процента-11%

Платежи по обслуживанию долга -50000у.е.

Коэффициент ипотечной  задолженности-80

Стоимость земельного участка-82000 у.е.

Найти ипотечную  постоянную, сумму ипотечного кредита, стоимость объекта недвижимости в целом, собственный капитал, стоимость  улучшений.

Найти потенциальный  валовой доход, недоиспользование, действительный валовой доход чистый операционный доход, денежный поток до налогообложения.

Решение:

1.Ипотечная постоянная = 10,8 (срок 25 лет, ставка процента (годовая) 11 %),  будущая стоимость  1).

2.Сумма ипотечного  кредита = Платежи по обслуживанию долга/Ипотечная постоянную = 50000/0,108 = 462963 у.е.

3.Стоимость объекта  недвижимости в целом = Сумма  ипотечного кредита/Коэффициент  ипотечной задолженности = 462963/0,8=578703,75

4.Собственный капитал  = Стоимость объекта недвижимости в целом – сумма ипотечного кредита = 578703,75-462963=115740,75 у.е.

5.Стоимость улучшений  (здания) = Стоимость объекта недвижимости  в целом – Стоимость земельного  участка = 578703,75 – 82000 = 496703,75 у.е.

6.Потенциальный валовой  доход = Общая площадь здания *Ставку аренды для арендованных площадей = 1500*160=240000у.е.

7.Недоиспользование = 100*160 = 16000у.е.

8.Действительный валовой  доход = (6)-(7) = 240000-16000 = 224000

9.Чистый операционный  доход = (8) – Операционные расходы  = 22400 – 70000 = 154000 у.е.

10.Денежный поток до  налогообложения = (9) – платежи  по обслуживанию долга = 154000 –  50000 = 104000 у.е.

 

 

Список использованной литературы                                                                           

1.      Щенникова  Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Издательство БЕК, 2006. - 200 с.

2.Балабанов И.Т. Операции  с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 192 с.

3.Законодательство о  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним. - М.: Спарк, 1998. - 104 с.

4.Шабалин В.Г. Сделки  с недвижимостью, или как правильно  и безопасно решить жилищные  проблемы. Новые правила регистрации  недвижимости. Изд. 2-е, перераб. и  доп. - М.: Информационно-издательский  дом «Филинъ», 1998. - 304 с.

5.Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Издательство «Ось-89», 1998, - 304 с.

6.Смирнов В.В., Лукина  З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. - 110 с.

7.    ГОСТ Р  51195.0.01-98. Единая система оценки имущества. Основные положения. - М.: Госстандарт России, 1998. - 4 с.

8.    ГОСТ Р  51195.0.02-98. Единая система оценки  имущества. Термины и определения. - М.: Госстандарт России, 1998. - 6 с.

9.    Завидов Б.Д.  Договоры посреднических услуг. - М.: ФБК-ПРЕСС, 1997.-96 с.

10.    Галагуза  Н.Ф. Страховые посредники. - М.: Учебно-консультационный  центр «ЮрИнфоР», 2003. - 208 с.

11.    Смирнов В.В.  Экспертиза и страхование. - К.: «Ярославия», 1995. -129 с.