Права и обязнности оценщика

Еще несколько ФСО находятся в разработке (по оценке бизнеса, по оценке объектов недвижимости, по оценке машин и оборудования).

В статье 5 Закона об оценке описаны объекты, которые могут  выступать в качестве объектов оценки:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

На практике, объекты оценки группируются в зависимости используемой методологии расчета стоимости:

• недвижимое имущество – (ст. 130 ГК РФ установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [принцип стационарности], в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…»;
• движимое имущество;
• нематериальные активы – активы, используемые в хозяйственной деятельности и не имеющие материально-вещественного воплощения;
• имущественные комплексы – в соответствии со ст. 132 ГК РФ: «в состав имущественного комплекса входят все виды имущества, …, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги и др.»
• предприятие (бизнес) – в соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью»;
• прочее – например, работы, услуги, информация.

В соответствии с положениями  Гражданского Кодекса и Закона об оценке могут быть оценены следующие права: право собственности, пользования, распоряжения, владения и право требования.

Отметим, что формулировка «право аренды» применительно к  идентификации объекта оценки является некорректной – корректно данное право идентифицировать как «право пользования на условиях аренды».

Типичными примерами оценки права требования являются оценка дебиторской  задолженности (право требовать  у дебитора возврата соответствующей  суммы денежных средств), а также  оценка «квартир» на ранних этапах долевого строительства (с юридической  позиции, оценке подлежит право требования на перевод в собственность после  завершения строительства).

Федеральные стандарты оценки устанавливают фундаментальные принципы, на основании которых осуществляется оценочная деятельность.

Принцип достоверности – информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (п. 19 ФСО №1).

Принцип достаточности гласит, что:

• информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (п. 19 ФСО №1);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (п. 4 ФСО №3).

Причиной самостоятельного выделения данного принципа явился анализ оценочной практики до 2007 года: зачастую в качестве критерия качества отчета об оценке принимался его объем. Например, в отчете об оценке рыночной стоимости типовой квартиры в  городе Тверь более 50% материалов относились к анализу истории региона  и включали информацию о первых упоминаниях  города в летописях, характеристики охотничьих угодий Тверской губернии до 1917 года и прочую аналогичную  информацию, не используемую в расчетах стоимости.

Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (п. 4 ФСО №3).

Принцип существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №3). Данный принцип является одним из наиболее фундаментальных не только при проведении оценки, но и при экспертизе отчетов об оценке.

Принцип однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (п. 4 ФСО №3).

Принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (п. 4 ФСО №3).

До появления ФСО в  некоторых отчетах об оценке вообще не приводились какие-либо расчеты, а в качестве обоснования стоимости  содержалась следующая мысль (цитата): «путем сложнейших расчетов, включающих проведение вычислений в рамках всех трех методологических подходов к оценке с использованием методов корреляционно-регрессионного анализа и метода Монте-Карло, Оценщик  пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки составляет … ». Очевидно, что проверить правильность расчетов при их отсутствии невозможно.

Несколько в стороне от описанных уровней нормативно-правового  регулирования оценочной деятельности в России стоят Международные стандарты оценки (МСО). Не смотря на то, что в преамбуле федеральных стандартов оценки указано, что они разработаны с учетом МСО, по факту, между российскими и международными стандартами оценки существует существенное расхождение. Например, в российском законодательстве не закреплено определение такого фундаментального понятия как справедливая стоимость (сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами), не предусмотрена устная форма отчета.

Международные стандарты  оценки при осуществлении оценочной  деятельности в Российской Федерации  могут использоваться в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.

В соответствии с Законом  об оценке субъектом оценочной деятельности является оценщик – физическое лицо, которое может заключать трудовые договоры с оценочной компанией  или осуществлять частную практику в виде индивидуального предпринимателя. Для осуществления оценочной  деятельности оценщик обязан:

• иметь образование в области оценочной деятельности – большинство из оценщиков прошли повышение квалификации на базе уже полученного высшего образования, высшее оценочное образование начало преподаваться в российских ВУЗах только с 2010 года;
• являться членом саморегулируемой организации оценщиков;
• застраховать свою профессиональную ответственность. Оценщик несет личную имущественную ответственность за потенциальный ущерб, который может быть нанесен его профессиональной деятельностью. Таким образом, теоретически, для компенсации ущерба, нанесенного деятельностью оценщика, может быть распродано принадлежащее ему имущество.

До конца 2007 года регулирование  оценочной деятельности в России осуществлялось государством через  механизм лицензирования. Структурой, непосредственно выдававшей лицензии, а также осуществлявшей проверки соблюдения лицензионных требований, являлось Федеральное агентство  по управлению федеральным имуществом (Росимущество). С 2008 года оценочная деятельность переведена на механизм саморегулирования – ряд функций по регулированию отрасли  передан профессиональным объединениям оценщиков, имеющим статус саморегулируемых организаций.

В общем виде, сущность саморегулирования базируется на следующих основных положениях:

• разработка стандартов оценочной деятельности – стандарты разрабатываются и корректируются самим профессиональным сообществом, что должно повышать как качество самих стандартов, так и услуг по оценке в целом;
• контроль за исполнением стандартов – саморегулируемые организации самостоятельно контролируют деятельность своих членов и, при необходимости, оперативно применяют различные меры дисциплинарного воздействия (например, вынесение предупреждения, наложение штрафа, исключение из СРОО);
• обеспечение прозрачности деятельности оценочного сообщества, в том числе, в части деятельности СРОО и НСОД, что является необходимым, но недостаточным условием выполнения двух предыдущих пунктов.

По состоянию на сентябрь 2011 года в России зарегистрировано 11 СРОО⁵, 7 из которых было создано «автоматически» после начала саморегулирования в оценочной отрасли, поскольку оценщики, не являющиеся членами СРОО, с 01.01.2008 г. не могли оказывать услуги по оценке. Еще 4 СРОО были созданы в период с 2008 по 2010 годы в условиях усиливающейся конкуренции. Наиболее динамично развивающимся является Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», деятельность которого осуществляется под лозунгом «В интересах Оценщика». Практической реализацией лозунга является:

специализация на экспертизе отчетов об оценке как инструменте  повышения качества оценочных услуг  и борьбы с демпингом, защите оценщиков  в судах, а также акценте на образовательных мероприятиях, например, на кураторстве первой в России специализированной магистерской программы по направлению  «Экспертиза отчетов об оценке»  в Российском экономическом университете им. Г.В. Плеханова.

Для «защиты» имущества оценщика, а также стороны, которой нанесен ущерб профессиональной деятельностью оценщика (ведь вполне возможна ситуация, когда величина ущерба на порядок превышает стоимость имущества оценщика) используется трехуровневая система компенсации.

На  первом уровне ущерб покрывается страховкой компании, с которой оценщик заключил трудовой договор и под именем которой был составлен соответствующий отчет об оценке. Отметим, что данный уровень не является обязательным и может отсутствовать.

На  втором уровне ущерб покрывается из персональной страховки оценщика. В соответствии с законом минимальный размер страховой суммы установлен на уровне 300.000 руб. (при страховой премии в год в диапазоне от 650 до 3.000 руб.), верхняя граница не установлена и в ряде случаев достигает нескольких миллиардов рублей.

На  третьем уровне происходит выплата из компенсационного фонда СРОО. Данный фонд формируется за счет взносов оценщиков при вступлении (30.000 руб. с человека). Максимальный размер выплаты из компенсационного фонда по одному случаю составляет 5.000.000 руб.

Ряд крупных заказчиков работ  по оценке устанавливают дополнительные требования к оценщикам:

• наличие аккредитации;
• наличие формы доступа для работы со сведениями, представляющими государственную тайну;
• наличие опыта оценки конкретных специфических объектов (ГЭС, телекоммуникационные спутники и пр.).

Результатом деятельности оценщика может быть отчет об оценке, к  форме и содержанию которого законодательством  предъявляются строго определенные требования. При составлении данного  документа оценщик несет указанную  выше ответственность, в том числе, личным имуществом.

Любой другой документ, составленный оценщиком (например, «Заключение о  стоимости», «Акт оценки»), является результатом  оказания информационно-консультационных услуг и не попадают под действие Закона об оценке – оценщик не несет указанную выше ответственность, а возмещение потенциального ущерба регулируется общим законодательством Российской Федерации, например, Гражданским кодексом.

2.2. Права оценщика.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ, Федеральными стандартами  оценки, стандартами саморегулируемой организации, членом которой является Оценщик. Рассмотрим в данной статье такой вопрос как права Оценщика.

Таким образом, Оценщик имеет право:

1. Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2. Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;