Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости

 

1 этап. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости

1.1. Мониторинг и анализ рынка недвижимости………………………...3

1.2. Анализ местоположения объекта недвижимости……………….…..4

1.3. Юридическая экспертиза объекта недвижимости……………..........5

1.4. Экспертиза технического состояния объекта недвижимости.……...6

1.5. Экономическая экспертиза…………………………………….……...7

1.6. Управленческая экспертиза объекта недвижимости……….…….…9

2 этап. Разработка  стратегии и программы управления  объектом недвижимости………………………………………………………………..…..11

2.1. Определение субъекта, который будет реализовывать программу управления объектом……………………………………………………..11

2.2. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости……………………………….…12

2.3. Определение  основных элементов стратегии маркетинга………...14

3 этап. Реализация программы управления и организация деятельности управляющей компании………………………………………………..……….15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 этап. Анализ рынка и текущего состояния  объекта недвижимости

1.1. Мониторинг и анализ рынка недвижимости

Анализ текущего состояния и потенциала рынка  недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или  иная стратегия и цели собственника вписываются в характер спроса и  предложения на рынке недвижимости.

Учитывая нынешнее состояние экономической ситуации в стране, можно прийти к выводу, что создание объекта недвижимости с нуля наиболее затратный процесс и по времени, и в денежном эквиваленте. Поэтому наиболее эффективно и выгодно взять здание или помещение в аренду либо приобрести объект.

Салоны красоты  востребованы на рынке и могут  приносить значительную прибыль (доходность инвестиций в этом направлении находится  на уровне 50% годовых). Рентабельное заведение  можно создать только при условии  предварительной детальной и  профессиональной разработки его проекта, с расчетом бизнес-плана, нахождением изюминок в ассортименте услуг, в подборе оборудования, в построении бизнес-модели, максимально независимой от персонала, в создании особой эмоциональной атмосферы клиенто-ориентированного сервиса, которую нельзя было бы скопировать. Исследование местности - необходимый элемент подготовки к раскрутке салона красоты. Он позволяет быстро определить сильные и слабые стороны салона красоты - как по ассортименту услуг, так и по ценовой политике и уровню сервиса. Следующая задача - тщательно осмотреться вокруг - какие в районе расположения будущего салона конкуренты, какие клиенты, какая инфраструктура. Это значит, что по определенной методике шаг за шагом сканируется пятикилометровая зона вокруг выбранного помещения.

Исследования  рынка - важно обнаружить соперника  и выявить его слабые и сильные  стороны, сделав из общей ситуации правильные выводы для себя самого. Такой анализ с извлечением максимальной выгоды и называется качественным маркетинговым исследованием.

Проводим анализ конкурентов. В данном районе есть салоны предоставляющие моноуслуги – массажные  кабинеты, маникюрный кабинет, студии загара которые специализируются по одному направлению. А в нашем салоне представлен широкий перечень услуг. Так же в районе присутствуют «банальные парикмахерские», которые соревнуются между собой, кто дешевле предложит те или иные услуги, и не представляют ни какой угрозы конкуренции.

2. Анализ местоположения.

Салон красоты  расположен в центре города Мелеуз. В непосредственной близости проходят маршруты городского автотранспорта остановки которого находятся минутах ходьбы.

Салон представляет собой одноэтажное монолитное здание, общей площадью 155 квадратных метров и оснащен современными инженерными системами: отопление, вентиляция, кондиционирование.

Салон красоты  «Шарм» отличается современным дизайном и интересными интерьерными решениями. При обслуживании клиентов используется релаксирующая музыка.

Исследуем клиентскую базу района, в котором будет располагаться наш салон красоты. «Стиль» рассчитан на посетителей со средним уровнем доходов. Цены достаточно демократичны.

Это местоположение наиболее выгодно для коммерческой деятельности, так как здание видно  со всех сторон, имеется свободный  доступ к объекту, здесь протекают все основные пути движения людей.

 

 

 

 

3. Юридическая экспертиза.

Юридический статус салона красоты – индивидуальное предпринимательство.

Для государственной  регистрации индивидуального предпринимателя  в регистрирующий орган представляются:

1. Заявление о государственной регистрации;

2. Фотография  гражданина, обратившегося за государственной  регистрацией;

3. Оригинал либо  копия платежного документа, подтверждающего  уплату государственной пошлины.

Пакет документов для открытия салона:

Документы о регистрации фирмы (форма собственности и устав).

Заключение  СЭС.

Заключение  пожарной инспекции.

Разрешение  на деятельность от районной Управы (выдается бесплатно). Ассортиментный перечень услуг.

Договор на обслуживание с прачечной.

Договор на техническое обслуживание с ЖЭКом или РЭУ (электрика, водоснабжение).

Договор с компанией, обслуживающей кассовый аппарат.

Пакет документов на размещение вывески.

Наличие медицинских  книжек у всех работающих мастеров.

Сертификат  соответствия (выдается на добровольной основе).

С точки зрения законодательной базы данная коммерческая недвижимость не запрещена. А в условиях кризиса государство даже поддерживает и помогает развитию малого бизнеса.

Данный объект не нарушает никаких градостроительных  нормативов, не загрязняет окружающую среду, соответствует условиям пожаробезопасности.

1.4. Экспертиза технического состояния объекта недвижимости

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для  оценки физического состояния несущих  и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объёмно-планировочного решения здания. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

Цель технической  экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений.

Результатом обследования технического состояния объекта  недвижимости является разработка технического заключения о ремонте и восстановлении повреждённых конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа даётся общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обуславливающие плохое либо негодное состояние конструкций, а также приводятся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восстановлению, а также устранению неисправностей.

При проведении технического обследования необходимо иметь следующую документацию по объекту:

• план участка;
• технические паспорта на здание и оборудование;
• проектно-сметную документацию;
• схемы внутренних сетей: водоснабжения, канализации, центрального отопления, газоснабжения, электропроводки, водомерного узла, распределительного щитка, сигнализации, телефонной связи;
• схемы подземных коммуникаций;
• экспликацию колодцев;
• акты предыдущих технических экспертиз объекта;
• проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приёмки работ.

Всё вышеперечисленное  имеется у предыдущего владельца. Нужно будет при необходимости  обновить и переоформить данные и согласовать с соответствующими инстанциями.

На основе этих данных можно спрогнозировать расходы, связанные с проведением ремонтных  работ. Эти данные понадобятся и  при оценке рыночной стоимости объекта.

1.5. Экономическая экспертиза

В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и  расходы объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости.

Итоговым результатом  является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. Бюджет является основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нём отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.

 

Показатели  бюджета на управление объектом недвижимости в год.

Показатели	Стратегия 1 (маникюрный салон)	Стратегия         2 (парикмахерская)	Стратегия 3 (салон красоты)
Потенциальный валовый доход	356000	529000	693000
Эффективный валовый  доход	210000	405000	580000
Чистый операционный доход	150000	350000	570000
Сумма до уплаты налогов	150000	350000	570000
Сумма после  платы налогов	129030	329030	549030

 

Суммарная потенциальная  выручка от коммерческого использования  объекта недвижимости при 100% загрузке объекта без учёта всех потерь и расходов составляет потенциальный валовой доход.

Учитывая, что  часть объекта недвижимости может  простаивать (некоторые помещения  могут быть вакантными), а часть  арендаторов может не оплатить арендную плату, из потенциального валового дохода необходимо вычесть потери из-за вакансий и неплатежей. В результате получим эффективный валовой доход – прогнозируемый фактический доход от использования объекта недвижимости с учётом потерь от незанятости помещений и неплатежей арендаторов.

Для обеспечения  нормального функционирования объекта  недвижимости необходимы периодические  операционные расходы. Среди наиболее важных статей операционных расходов можно выделить затраты на:

1) управление объектом недвижимости (вознаграждение управляющего персонала или специализированной управляющей компании);

2) продвижение объекта недвижимости на рынок (реклама);

3) оплату коммунальных услуг;

4) заработную плату обслуживающего персонала;

5) содержание и текущий ремонт инженерных систем и помещений;

6) обеспечение безопасности объекта;

7) налоговые платежи (налог на имущество, налог на землю, НДС, налог на прибыль);

8) страхование объекта недвижимости, восстановление правоустанавливающих документов;

9) резерв на ремонт (периодическая замена элементов отделки помещений, инженерного, сантехнического оборудования и т.п.);

10) прочие расходы (вывоз мусора, дезинсекция, дератизация, подготовка к сезонной эксплуатации и т.п.).

Разница между  эффективным валовым доходом  и операционными расходами составляет чистый операционный доход, который  поступает собственнику и характеризует  эффективность коммерческого использования  объекта недвижимости.

Роль бюджета  как основы для выбора стратегии управления определяет высокие требования к содержанию исходной информации и точности составления доходных и расходных статей. В итоге может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости для собственника, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью): прибыль до налогообложения минус налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи.

В ходе анализа  бюджета доходов и расходов по трём стратегиям можно сделать вывод, что наиболее целесообразно и  эффективно выбрать 3 стратегию.

 

1.6. Управленческая экспертиза объекта недвижимости

Управление  – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты развития объекта. Управленческая обоснованность имеет две составляющие – соответствие стратегии управления целям собственника и имеющимся управленческим ресурсам.

Общая методология  сравнения стратегий схожа с  методологией оценки эффективности  инвестиционных проектов. Здесь могут  использоваться различные показатели сравнения, среди которых можно  выделить следующие:

- Чистый дисконтированный доход;

- Внутренняя норма доходности;