Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости

- Индекс доходности (рентабельность);

- Срок окупаемости;

- Изменение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для дальнейшего  создания и введения в эксплуатацию объекта недвижимости потребуется: для Стратегии 1 – 100 тыс. руб.; для Стратегии 2 – 120 тыс. руб.; для Стратегии 3 - 150 тыс. руб. У управляющей компании имеется 500 тыс. руб. собственных средств и остальные - заёмные. Анализируемый период взят 5 лет. Процентная ставка составляет 15% годовых (150 000; 180 000; 225 000).

Платёж через 5 лет составит:

Стратегия 1 = 175000 руб.

Стратегия 2 = 210000 руб.

Стратегия 3 = 262500 руб.

Оценка  эффективности предложенных проектов.

1) Чистый дисконтированный доход показывает абсолютную величину прибыли от реализации проекта.

Стратегия 1 = 100000 – (175000 / (1 + 0,15)⁵) = 12500 руб.

Стратегия 2 = 120000 – (210000 / (1 + 0,15)⁵) = 15000 руб.

Стратегия 3 = 150000 – (262500 / (1 + 0,15)⁵) = 18750 руб.

2) Внутренняя норма доходности = 15%

3) Индекс доходности (рентабельность)

Стратегия 1 = 64515 / 100000 = 0,64

Стратегия 2 = 164515/ 120000 = 1,37

Стратегия 3 = 274515/ 150000 = 1,83

Потому как  индекс доходности при Стратегии 1 меньше 1, то данный проект следует отклонить, остальные 2 можно принять, так как у них индекс доходности больше 1. Но лучше принять Стратегию 3, потому что у неё индекс доходности больше, чем у Стратегии 2.

4) Срок окупаемости (точка безубыточности)

Стратегия 1 = 100000 / 12903 = 7,75 года

Стратегия 2 = 120000 / 32903 = 3,64 года

Стратегия 3 = 150000 / 54903 = 2,73 года

 

2 этап. Разработка стратегии и программы  управления объектом недвижимости

На этом этапе  осуществляется планирование процессов  управления недвижимостью. Определяется общая стратегия формирования и  управления недвижимостью.

Для анализируемого объекта можно выделить 3 принципиальных схемы развития или стратегии  развития:

1. маникюрный салон;

2. парикмахерская;

3. салон красоты.

Стратегия 1 (маникюрный салон) представляет собой огромный выбор видов маникюра: классический, европейский, SPA-маникюр. Программы по уходу за кожей рук и ног, аппаратный и SPA-педикюр. Он будет пользоваться большим спросом у женщин, по сравнению от мужчин. Будет приносить стабильный доход.

Стратегия 2 (парикмахерская) – включает в себя модные мужские и женские стрижки, классическое и креативное окрашивание волос, а также различные варианты мелирования и тонирования волос, химическая завивка. Режим работы с 9.00 до 21.00.

Стратегия 3 (салон красоты) –это салон красоты «люкс» уровня, оказывающие парикмахерские услуги, услуги косметолога, услуги маникюра, педикюра, наращивания, дизайна ногтей высочайшего качества.

Клиенты салона всегда могут быть уверены, что им будут предложены самые актуальные, модные женские, мужские,  детские стрижки, модное окрашивание, мелирование,  завивка волос, уникальные методики ухода за волосами, эксклюзивные вечерние,  свадебные прически и макияж.

В косметических  кабинетах работают врачи-косметологи, которые в совершенстве владеют современными методиками омоложения лица и тела.

 

Большое внимание в салоне уделяется также уходу за руками и ногами.  Помимо классического маникюра и педикюра, клиентам предлагают СПА-маникюр, а также наращивание ногтей гелем (биогелем),  все методики дизайна ногтей.

     Выбор оптимальной стратегии дальнейшего развития объекта недвижимости осуществляется инвестором в пользу наилучшего варианта с финансово-экономической точки зрения.

В процессе определения  стратегии управления объектом недвижимости необходимо внести ясность в следующие  вопросы:

- определение субъекта, который будет реализовывать программу управления недвижимостью;

- выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

- определение основных элементов стратегии маркетинга.

 

2.1. Определение субъекта, который будет реализовывать программу управления объектом

Стратегии 1 может  реализовываться силами собственника. Это неустойчивая форма управления, но самая распространённая. Как правило, это квалифицированный технический  работник, главная цель которого –  поддержание инженерно-технического состояния здания на уровне исправного функционирования. Данная форма управления не требует значительных расходов собственника, качество управления и сохранности недвижимости на уровне ниже среднего.

При Стратегии 2 субъектом управления является профессиональный управляющий – штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности. Под профессиональным управлением подразумевается стремление увеличивать стоимость объекта недвижимости, что характерно для данных заведений.

Стратегией 3 может  управлять управляющая компания – организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью. По сути, данный вариант – аналог профессионального управляющего, с целями, так же ориентированными на увеличение стоимости недвижимости. Но в отличие от профессионального управляющего недвижимостью, управляющая компания обладает преимуществом с финансовой стороны за счёт эффекта масштаба. Управляющая компания имеет возможность сократить ряд издержек (сэкономить на эксплуатации объекта, рекламе и др.), так как компания одновременно оказывает услуги нескольким собственникам. Поэтому данный субъект управления объектом эффективно справится с данной стратегией, которая включает в себя два вида деятельности.

 

 

 

2.2. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

 

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования  объекта недвижимости позволяет  принять принципиальное решение  о форме существования объекта  недвижимости и путях его развития в период управления недвижимостью.

Наилучшим и  наиболее эффективным вариантом использования объекта является реализация третьей стратегии, так как она включает в себя и первую и вторую. При данной стратегии все помещения объекта будут наиболее эффективно использованы.

 

2.3. Определение  основных элементов стратегии маркетинга

Стратегия маркетинга включает в себя подходы к управлению недвижимостью и инициативы, которые  использует компания для привлечения  клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке.

Конкурентными преимуществами объекта недвижимости  является особый привлекательный эстетический вид, экологическая эксплуатация, широкий спектр предоставляемых услуг в одном месте, приемлемые цены, лёгкая доступность.

Данному комплексу  не будет равных в этой сфере коммерческой деятельности. Чаще всего салоны красоты посещают женщины, в том числе востребованность услуг у них будет тоже выше, по сравнению с мужчинами, так же они готовы потратить большую сумму на парикмахерские и косметологические услуги .

Проводится  регулярный анализ рынка управляющей компанией, а собранная информация используется для разработки маркетинговой стратегии, особенно той её части, которая касается применения различных рекламных средств.

В качестве рекламных  средств в основном используются PR-акции и СМИ, а именно:

- газеты;

- интернет, вывески, почтовая рассылка, брошюры, рекламные щиты.

Выбор того или  иного СМИ зависит от самого объекта: его ценного уровня, функционального  назначения, целей и возможностей собственника.

 

 

3 этап. Реализация программы управления и организация деятельности управляющей компании

 

После утверждения  стратегии и, соответственно, программы  управления объектом недвижимости следует  её осуществление.

В соответствии с утверждённым на предыдущем этапе  планом управления происходит реализация намеченных мероприятий.

Первоочередным  шагом в создании салона красоты  станет поиск и подбор подходящего  помещения.

Следующим шагом  станет создание соответствующего дизайна, исходя из концепции салона красоты. Дизайн салона красоты должен радовать глаз и отвечать мировым стандартам в области оформления помещений данного типа.

Затем придёт черёд  закупать оборудование для салона красоты. При выборе и покупке оборудования необходимо опираться на спектр услуг, которые будет оказывать салон  красоты. На фоне достаточного количества конкурентов необходимо продумать качественную рекламу своих услуг, выделиться чем-то новым или особенно популярным. Период организации предприятия до момента открытия при благоприятных условиях составит около 2 месяцев.