Рыночные структуры рынка недвижимости. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж

 

 

Содержание

 

Введение 1

Глава 1. Рыночные структуры рынка недвижимости 2

1.1. Этапы  развития рынка недвижимости 2

1.2. Структура  рынка недвижимости и функции  рынка недвижимости 7

Глава 2. Оценка стоимости объектов недвижимости методом  сравнения 13

2.1. Метод  сравнения продаж 13

Заключение 16

Список использованной литературы 17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Рыночные структуры рынка недвижимости

1.1. Этапы развития рынка недвижимости

Развития  рынка недвижимости проходит в несколько  этапов:

      1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы

Для него характерна стадия первоначального  накопления капитала. Отношения между  участниками рынка еще не оформлены  и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем  зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации  с приватизационными чеками, и  финансовые  пирамиды, и пр.  Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже  не действуют, а новые еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам  рынка, с легкостью впитывают  любую информацию. Появившиеся рекламные  ролики и макеты вызывают интерес  и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата. Удивительно, что  сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее  запоминалась и действовала на потребителя  безотказно. Причина ее эффективности  — в новизне и относительно малом количестве.  Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом  этапе зарождения рынка предложение формировало  спрос. По сути, потреблялось все, что  предлагалось. Конкуренция на рынке  предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала  реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших  продаж, не  прибегая  к особым маркетинговым  уловкам и рекламным трюкам.

      2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы

 Передел собственности входит в завершающую  стадию. Страна оправляется от потрясших  ее в предыдущие годы кризисов и  катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся  для многих обманной приватизации и  т. д. Народ, наученный на собственных  ошибках, к рынку относится с  некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

 Начинает  развиваться новая законодательная  база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие  правила игры. Желающих инвестировать  в строительство немного —  эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде  недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка  так называемых избранных — преуспевающих  за счет нажитых доходов новых  русских. Если кто и может позволить  себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все  самое дорогое. Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет.

      Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово-панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

      В  рекламе также период  затишья   и переосмысления. Примитивные рекламные  уловки, так хорошо работавшие всего  пару лет назад, уже не дают должного эффекта — необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом  плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу  как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих рынков — и недвижимости, и рекламного — назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту.

      3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы

      Этот  период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку  события 1998 года несколько приостановили  начавшееся поступательное движение к  формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских  предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить  свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя  оказывают влияние преимущественно  внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное  с кризисом доверия к рынку  и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать  минусовой. Все рынки, в том числе  и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

      4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998–2002 годы

      Если  за критерий деления на этапы брать  изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

      Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе. Рынок начинает развиваться в  профессиональном плане.

      Для маркетинговых служб, рекламных  агентств это время связано с  самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и  заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

      Что удивительно, красивая картинка, стандартные  лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной  экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко  сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение  формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда  произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала  довольно эффективно.

      5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время

      Ключевые  слова этого периода — «уважение  к покупателю» и «клиент-ориентированность».  Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые  отчетливо прослеживается смена  приоритетов: уже не продавец диктует  покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь  на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке  утвердилось золотое правило  — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке  и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится —  не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка  и рыночных отношений, предъявляет  более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

      Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения  увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию  растущим количеством проектов бизнес-класса.

      Развитие  рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении  — от стихийного к уравновешенному  и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с  благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в  год. Такие показатели характерны для  стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении  надежности и цивилизованности рынка  недвижимости. Это важно учитывать  при анализе российского рынка  и оценке того или иного этапа  его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Структура рынка недвижимости и функции рынка недвижимости

      Структура  и инфраструктура  рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался  опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также  Германии, Великобритании, Франции, Австрии  и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался  к реальным условиям переходной экономики  России.

      Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском  кодексе РФ, ч.1:

      “К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130).

      В свою очередь, рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

 

      В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

      ·   субъекты рынка

      ·   процессы функционирования рынка

      ·   механизмы (инфраструктуру) рынка.

      ·  объекты недвижимости

      Экономическими  субъектами рынка  недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.