Рыночные структуры рынка недвижимости. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж

      Различают следующих профессиональных участников: неинституциональные и институциональные  участники рынка недвижимости.

      Институциональные участники рынка  недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
• федеральные и территориальные земельные органы.
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

 

• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
• государственные нотариусы.

      Неинституциональные участники рынка  недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

      Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых  участников рынка.

      Строительные  организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

      Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

      Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

      Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к  услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
• оценка инвестиционного проекта;
• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

      Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

      Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование. 

      Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

      Различают следующие основные процессы:

• Создание развития объекта недвижимости;
• Организация системы развития  недвижимости;
• Развитие территорий;
• Создание (развитие) объекта недвижимости;
• Использование (эксплуатация) объекта  недвижимости;
• Организация  эксплуатации и управления недвижимостью;
• Управление  объектом;
• Товарный оборот объектов недвижимости;
• Организация  системы товарного оборота недвижимости;
• Передача   прав  (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация  сделки;
• Финансирование  товарного оборота недвижимости
• Управление рынком;
• Исследование  рынка;
• Формирование  и развитие рынка;
• Контроль  и регулирование. 

 

      Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

      Условно можно выделить четыре таких механизма:

      1. социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

      Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные  и представительные органы власти и  управления федерального и регионального  уровней, профильные подразделения  исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных  участников рынка в лице их юридических  подразделений.

      2. методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

      а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

      б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

      в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских  союзов рынка недвижимости;

      г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

      д) некоммерческих и коммерческих организаций  – исследователей и инициаторов  реформирования отдельных сегментов  рынков недвижимости.

      3. инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

      4. психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.  

 

      В  национальной  экономике рынок недвижимости выполняет следующие функции:

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнения

2.1. Метод сравнения продаж

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. 
Метод предполагает следующую последовательность действий: 
- подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж; 
внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов); 
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средне-взвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов. 
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности,  транспортная  доступность  и  т.п.). 
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных  данных. 
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра  земельного  участка). 
Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим  элементам сравнения: 
- имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.; 
- условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.; 
- условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.; 
- условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и  т.п.; 
- время заключения сделки с  объектом-аналогом; 
- местоположение и  окружение; 
- правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного  участка; 
- физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка; 
- доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и  т.п.). 
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок не имеет значения. 
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом: 
- определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном)  выражении; 
- данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения. 
Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и  качественных методов. 
К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных  данных. 
Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по  элементу сравнения путем сопоставления двух  объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом. 
Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа. 
Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и  номограмм. 
Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки вклада затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект аналог отличается от объекта  оценки. 
Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в  печати. 
При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или не- учете каких-то элементов сравнения. Не учет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например, пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой. При наличии больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение, или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.