Особенности аукционной торговли

ГК и императивные предписания Декрета предоставляют  возможность разработки примерных условий проведения аукционов Министерством экономики, которые могут быть опубликованы в печати

Данные примерные условия  излагаются форме примерного порядка  проведения аукциона или иного документа, содержащего эти условия, которые не являются нормативными правовыми актами, носят рекомендательный характер и подлежат утверждению Министерством экономики.

Способ определения  выигравшего (победителя): при аукционе им признается лицо, которое предложило наибольшую цену, а при конкурсе - тот, кто по заключению конкурсной комиссии, назначенной организатором конкурса, предложил лучшие условия.

На их основе могут  быть разработаны и приняты соответствующие  условия местными органами управления (областными и Минским городским  исполкомом). Примерный порядок проведения аукционов по предоставлению юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям во временное пользование торговых площадей в пунктах продажи (далее - Порядок) разработан в целях обеспечения защиты экономических интересов государства, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей путем упорядочения предоставления юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям во временное пользование торговых площадей в пунктах продаж для осуществления торговой деятельности.

Порядок является рекомендательным для всех собственников торговых площадей и лиц, у которых эти площади находятся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления

В Порядке достаточно прописаны процедурные вопросы  проведения аукционов. Торговые площади, предоставляемые юридическим лицам  и индивидуальным предпринимателям во временное пользование, будут  определяться их владельцами.

Перечень торговых площадей, предоставляемых во временное пользование, должен будет определяться непосредственно их владельцем и представляться в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган, впоследствии он утверждается соответствующим облисполкомом (Минским горисполкомом).

Данная позиция в  полной мере отвечает требованиям подп. 1.1.2 п. 1 Декрета. Владелец торговых площадей со дня утверждения перечня торговых площадей, предоставляемых во временное  пользование путем проведения аукциона, будет обязан не менее чем за 3 месяца до проведения аукциона сообщить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям о прекращении действия договоров аренды (субаренды) этих торговых площадей.

Данные юридические  лица и индивидуальные предприниматели  будут вправе участвовать в аукционе по предоставлению во временное возмездное пользование торговых площадей.

Владелец торговых площадей обязан создать комиссию для проведения аукциона в соответствии с действующим  законодательством, в состав которой входят представители местных исполнительных и распорядительных органов, Министерства торговли, а также других органов. Комиссия обязана провести аукцион и оформить надлежащим образом его результаты. Владелец, у которого уже имеется лицензия на организацию и проведение аукционов, вправе самостоятельно выступать в качестве организатора аукциона либо передавать на основании договора поручения функции организатора аукциона специализированной организации, имеющей лицензию на осуществление указанного вида деятельности или имеющей право проводить торги без соответствии с законодательством (далее - организатор аукциона).

Владелец  торговых площадей вправе передать организатору аукциона по договору поручения следующие функции:

• организацию публикации извещения о проведении аукциона;
• организацию рекламной кампании:
• организацию поиска потенциальных покупателей;
• ознакомление участников аукциона с объектами (лотами), выставляемыми на аукцион, предоставление необходимых разъяснений;
• прием заявлений и других требуемых документов для участия в аукционе;
• организацию проведения аукциона и оформление его результатов;
• осуществление денежных расчетов с участниками аукциона.

Извещение о  проведении аукциона должно будет содержать следующие сведения:

• дату, время и место проведения аукциона; наименование владельца, место нахождения торговых площадей;
• СРОК подачи заявления на участие в аукционе;
• адрес, номер контактного телефона;
• сведения об объектах продажи, определяемые их владельцем (включая начальную цену).

Извещение о  проведении аукциона должно  быть опубликовано в средствах массовой информации по выбору владельца или организатора аукциона не позднее чем за 30 дней до установленной даты проведения аукциона, что корреспондирует нормам ГК Следует отметить, что извещение по самой своей сущности не может считаться офертой по отношению к договору аренды, который предполагают заключить по итогам проведения аукционов

Начальный размер арендной платы 1 кв метра торговых площадей (далее - начальная цена лота) принимается на уровне установленных в соответствии с законодательством ставок арендной платы, в том числе базовых, для соответствующих категорий государственного имущества В соответствии с Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и уело детвиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495, под базовой ставкой понимается стоимость аренды 1 кв. метра арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в месяц, дифференцированная согласно целевому использованию помещений (непроизводственное, смешанное, производственное) и их месторасположению.

Для участия  в аукционе необходимо будет представлять организатору аукциона следующие документы:

• заявление на участие в аукционе по установленной форме;
• копию документа, подтверждающего внесения платы в определенном размере ( в базовой величине, установленной в республике на день подачи заявления);
• копии документов о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, заверенные надлежащим образом.

Отношения по проведению аукциона носят взаимный характер, что дает возможность обеспечить обязательство каждого из участников и организаторов задатком. В этой связи предусмотрено, что, если участник, выигравший аукцион, откажется от подписания протокола, который в силу л. 5 ст. 418 ГК имеет силу договора (т.е. является им), он утрачивает задаток, а отказавшийся подписать протокол организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере и возместить выигравшему торги убытки в сумме, превышающей размер задатка.

Тем, кто не стал победителем аукциона, задаток  возвращается. Это последнее обстоятельство составляет особенность не задатка как такового, а того обязательства, которое им обеспечивается.

Поскольку обязательство  носит условный характер, для тех, кто не стал победителем на аукционе,  соответствующее обязательство по заключению договора не возникает, а судьбу основного обязательства разделит обязательство, имеющее предметом задаток, поскольку субсидиарное обязательство, связанное с задатком, не может существовать без основного.

Оставление задатка  лица, не  ставшего победителем на аукционе, организатором торгов у себя может быть признано судом обычным неосновательным обогащением.

За участником аукциона сохраняется право  отозвать свою заявку на участие в аукционе до установленного срока окончания приема заявок по его письменному заявлению. Объект аренды в обязательном порядке снимается с аукционной продажи по решению организатора аукциона до проведения аукциона  при отсутствии покупателей или при наличии заявки только одного покупателя.

Аукционные  торги проводятся аукционистом на основании заключенного с ним договора возмездного оказания услуг.

Аукцион начинается с оглашения аукционистом правил проведения аукционных торгов, шага аукциона. Торги по каждому объекту (далее - лот) начинаются с объявления аукционистом наименования, адреса, краткой характеристики, начальной  цены лота, условий, с которыми продается лот (в случае наличия таких условий).

По решению  аукционной комиссии участники- аукциона, не ставшие победителями по лотам, на  которые они подали заявления, в перерывах между аукционными торгами могут претендовать на другие лоты. Для этого участники аукциона представляют в аукционную комиссию заявления в установленной форме, которые подлежат обязательной регистрации владельцем торговых площадей Спорные вопросы, возникшие в ходе проведения аукционных торгов, решаются аукционной комиссией. Решение аукционной комиссии, как правило, является окончательным и пересмотру не подлежит за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Один экземпляр  протокола о результатах аукциона выдается победителю аукциона и служит основанием для договора аренды торговых площадей

После проведения аукциона владелец торговых площадей заключает с победителем аукциона в установленном порядке договор аренды соответствующих торговых площадей При заключении договора аренды размер арендной платы устанавливается в соответствии с размером арендной платы 1 кв. метра, сформированного на аукционе (продажная цена лота). Торговые площади, переданные в аренду по результатам аукциона, не подлежат передаче в субаренду. Если победитель аукциона в течение уставов ленного времени не подписал протокол о результатах аукциона либо отказался от подписания до говора аренды, результаты аукциона по данному лоту аннулируются, а торговые площади выносятся на последующие аукционы.

Таким образом, вся правовая конструкция примерного порядка проведения аукционов сводится к двум юридическим фактам: договору на проведение аукциона, по которому организатор обязуется провести аукцион,   определить выигравшего, подписать протокол протоколу, которым оформляются договорные отношения между организатором аукциона и выигравшим лицом, исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не корреспондирует нормам Декрета, по общему правилу, установленному ГК, арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора.

Такое письменное уведомление приобретает решающее значение и в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом.

В случаях, когда  по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает Договор будет считаться возобновленным на .тех же Условиях на неопределенный срок.

Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения договора, предупредив другую сторону не менее чем за 3 месяца (ст. 581 ГК).

В соответствии же с подп. 1.2 Декрета собственник торговых площадей либо лицо, у которого они находятся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, со дня утверждения перечня торговых площадей, предоставляемых во временное возмездное пользование путем проведения аукциона, обязан не менее чем за 3 месяца До проведения аукциона сообщить юридическим лицами и индивидуальным предпринимателем о прекращении действия договоров аренды (субаренды) этих торговых площадей. Причем Данные юридические лица и индивидуальные предприниматели вправе участвовать в аукционе по  предоставлению  во временное  возмездное пользование торговых площадей.

Таким образом, как возможность пролонгации действия договора, так и само действие договора аренды ограничены нормами Декрета.

В приложении 3 приведены практические рекомендации для государственных служащих по проведению аукционов.

3. Подготовка к аукционным торгам

Проведение  предаукционной выставки означает, что  всем заинтересованным лицам предоставлена  полная, ограниченная только соображениями сохранности объектов торгов, возможность осмотра, оценки и исследования этих объектов, включая заказ и проведение за свой счёт необходимой такому лицу экспертизы, способствующей совершению предполагаемой на основе настоящих Правил сделки в отношении объекта торгов.

Начнем с  того, что предпочтение отдается претенденту, предложившему наибольшую цену. Применим ко всем видам материальных активов, включая незавершенное, строительство и акции. Иностранцам необходимо получить специальное разрешение Мингосимущества на участие. Продавцом является соответствующий территориальный орган Мингосимущества или орган приватизации местного исполкома (в случае коммунальной собственности).

Условия включают внесение всеми участниками суммы  залога в размере 10% от   начальной цены объекта. Торги начинаются с начальной цены.

Победитель  и аукционная комиссия подписывают  протокол о результатах аукциона, датируя его временем, определяемым продавцом, указывая в нем названия продавца и покупателя, наименование проданного объекта, цену продажи и обязательство подписать контракт, а также сумму возмещения затрат на подготовку и проведение аукциона.

Результаты  аукциона могут быть опубликованы в  СМИ.

Подписание  договора купли-продажи осуществляется в срок, указанный в протоколе.