Проблемы развития рынка земли в России

Что такое земельные споры? Земельные споры, как правило, как это видно из их названия, связаны с различными разногласиями и конфликтами по поводу владения, пользования или распоряжения земельным участком. Как категория судебных дел земельные споры появились относительно давно - с появлением частной собственности на землю.

Высокая сложность земельных споров объясняется именно слабой судебной и правоприменительной практикой, а также противоречивым законодательством, которое регулирует земельные споры.

С чем связаны земельные споры? Земельные споры связаны с восстановлением прав собственников земли на их земельный участок, которые были нарушены третьими лицами. Как правило, земельные споры возникают при ошибках в регистрации права собственности на землю при захвате чужих земельных участков, нарушении правил добрососедства, а также в связи с другими причинами.

Довольно часто земельные споры вызваны желанием их участников признать незаконными действиями органов государства, которые определяют принципы раздела земельных участков и оформления различных сделок с землей. Также земельные споры могут быть вызваны конфликтами из-за конфискации земли, ее отвода, землеустройства и наследования земельных участков.

Довольно часто причиной земельных споров является некачественная подготовка земли - устроительной документации. Так, например, предприниматель, получивший земельный участок без оформления необходимых документов, может впоследствии его лишиться, и это повлечет его длительный земельный спор с государством, тем более досадный, если на этом участке уже были проведены какие-то работы. Поэтому для сокращения риска земельного спора необходимо следить за качественным и полным оформлением документов на землю. Так, например, границы земельного участка должны быть закреплены в землеустроительном акте, а этот земельный участок должен быть внесен в государственный кадастр.

Качество оформления землеустроительной документации крайне важно для благополучного исхода земельных споров. Довольно часто из-за неправильно оформленных документов, нежелания проходить действительно сложную и запутанную процедуру различных согласований предприниматель может лишиться права на землю и потерять все сделанные в участок инвестиции.

Разумеется, это сразу не станет причиной земельного спора, разумеется, предпринимателю придется вступать в длительную судебную процедуру - и иных способов разрешить земельный спор не существует.

Еще более несправедливой и опасной для предпринимателя является ситуация, когда земельный спор возникает из-за документации, наверно оформленной по вине самих же землеустроительных органов. Однако какие бы эмоции не испытывал предприниматель в этом земельном споре, решать его все равно придется. Поэтому крайне важно, чтобы оформлением права собственности на землю, чтобы оформлением права собственности на землю занимался не просто юрист, который специализируется в договорном праве, а профессионалом в земельном.

Только такой подход может снизить риск возникновения земельного спора, потери не только земельного участка, но и существенных вложений в реализацию коммерческого проекта.

Земельные споры передаются на рассмотрение в органы, которые должны, рассмотрев все обстоятельства дела и несогласие сторон конфликта, должны вынести свое решение, опровергнув это несогласие сторон конфликта, опровергнув это несогласие в земельном споре или, наоборот, подтвердив его. После того, как уполномоченный орган вынесет решение, земельный спор считается разрешенным.

Для разрешения земельных споров используется административный или судебный порядок, однако в подавляющем большинстве случаев земельные споры разрешаются в суде, в соответствии с его решением. При этом земельный кодекс предусматривает разрешение земельных споров путем привлечения третейского судьи. Кроме собственно искомого заявления по предмету земельного спора, составитель заявления имеет полное право обратиться для рассмотрения земельного спора не только в суд, но и в государственный или муниципальный орган, вышестоящий по отношению к тому, который вынес решение, неприемлемое для инициатора рассмотрения земельного спора. Для такого обжалования повода земельного спора в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу закон отводит срок в 10 дней. Исполнение решения, вызвавшего земельный спор, должно быть приостановлено на тот срок, в течение которого жалоба рассматривается в вышестоящем органе.

При судебном рассмотрении земельного спора используются общие правила судебного производства. Если в результате рассмотрения земельного спора судом нормативный акт органа власти будет признаком незаконным и недействительным, все убытки владельцу земельного участка должны быть возмещены соответствующими органами власти.

Земельные споры - одна из распространенных категорий гражданских дел, рассматриваемых судами в настоящее время. Самыми злободневными были и остаются дела о призвании права собственности на землю, позволяет ее обладателю владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе и совершать сделки с землей, например, такие как купля-продажа, мена, дарение, а так же передать ее по наследству, либо в залог.

Собственность на землю возникает как у граждан,так и у юридических лиц, поэтому вопрос о признании права собственности актуален для всех.

Собственность на землю возникает на основании:

• решение органов государственной власти и органов местного самоуправления;
• договоров и других сделок с землей;
• в силу приобретательной давности;
• решения суда.

2. Развитие рынка земли в России
1. Рынок земли в России

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. По состоянию на 1 января 2007г. земельный фонд Российской Федерации в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: земли лесного фонда занимают 69%, земли сельскохозяйственного значения – 25%; земли водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов составляют по 2%; земли поселений, земли промышленного и иного специального назначения занимают по 1% от всего земельного фонда. На территории России расположена почти половина мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Россия располагает 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий.

Однако эти ресурсы, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно. В частности, касаясь эффективного использования сельскохозяйственных земель, министр сельского хозяйства РФ Е. Скрынник заявила: «Располагая 9 процентами сельхозугодий мира, России производит лишь 1,5 процента валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства».

Выходом из создавшегося положения может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность ее использования с целью максимального удовлетворения потребностей граждан страны.

По сведениям о сделках с землей, полученных на основании материалов государственной статистической отчетности, земельный рынок России существует. Как было указано Президентом Российской Федерации в его послании Федеральному Собранию РФ: «В результате непростой работы удалось сдвинуть с «мертвой точки» реформу земельных отношений. Напомню: этот вопрос целое десятилетие оставался серьезным экономическим барьером на пути демократии и рынка». Конституция РФ, а также, принятые в России за прошедшие десятилетия Земельный и Гражданский кодексы РФ и ряд федеральных законов (Закон РФ «О плате за землю», ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») установили многообразие форм собственности на землю. Это обстоятельство является одним из основных условий возникновения рынка земли. Так, по состоянию на 1 января 2008 года, в государственной и муниципальной собственности находилось 92,4 %, в частной собственности физических лиц – 7,3 %, а в собственности юридических лиц – 0,3 % земельного фонда.

Однако, несмотря на принятую государством законодательную базу в области регулирования земельных отношений и все большее вовлечение земель различных категорий в рыночный оборот, земельный рынок в России и его инфраструктура все еще находятся в стадии становления.

2.2 Этапы земельной  реформы и формы законодательной  базы

Прошло более пяти лет с того времени, когда в Российской Федерации началось осуществление на базе общих экономических реформ земельной реформы. Для этого была создана соответствующая правовая основа (база) – совокупность правовых актов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы, формы и методы ее проведения. Правовая основа земельной реформы основывается на нормах Конституции Российской Федерации. В развитии этой правовой основы следует различать два важнейших этапа: 1-й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции Российской Федерации, и 2-й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция Российской Федерации.

Первый этап характеризуется острейшей борьбой по вопросам реформы, собственности на землю, форм хозяйствования на ней, поэтому в Конституцию вносились неоднократные поправки, принимались новые акты.

Второй этап, наоборот, характеризуется серьезной инертностью в регулировании земельной реформы и даже серьезным правовым нигилизмом. В указанную выше совокупность актов входят законы и другие законодательные акты (кодексы и постановления высших органов законодательной власти, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты министерств и ведомств).

Различают три группы актов: Во-первых, речь прежде всего идет о специальных земельно-правовых актах. Так, за период с 1990 г. по настоящее  время было принято (из числа наиболее важных) более 25 законов, более 30 указов Президента Российской Федерации, более 40 постановлений Правительства Российской Федерации.

Во-вторых, естественно, земельная реформа  осуществляется на основе общего, так  называемого экономического, гражданского, рыночного законодательства: о приватизации; о собственности; о предприятиях и предпринимательской деятельности; о банках; о налоговой системе; об акционерных обществах; об антимонопольной деятельности; о банкротстве; об инвестиционной деятельности; о залоге. Их общие положения, естественно, распространяются и на регулирование земельных и аграрных отношений. Это регулирование осуществляется главным образом благодаря взаимосвязи земельной реформы с аграрной, т.е. через регулирование земельно-аграрных отношений, главным образом организации и деятельности субъектов аграрного и всего агропромышленного сектора.

В-третьих, поскольку земельная реформа неразрывно взаимосвязана с аграрной реформой, то земельно-правовые нормы  находят свое место и в аграрно-правовых актах: например, в законах о социальном развитии села, деятельности АПК, крестьянских (фермерских) хозяйств, сельхозкооперативов, актах об их экономической поддержке. Таких актов (законов, указов, постановлений Правительства) за время реформ было принято также немало (тоже из числа наиболее важных актов): более 30 законов, более 20 указов Президента, более 20 правительственных актов.

Таким образом, правовая основа земельной реформы как совокупность правовых актов представляет собой весьма серьезную правовую основу не только в количественном, но и в качественном отношении. Причем правовые акты разных уровней стали приниматься в самом начале реформы – сначала 1990 г., и по мере развития реформ, общественных отношений и необходимости улучшения их регулирования происходило принятие новых актов, т.е. постоянное пополнение числа действующих актов. В отдельных актах были проблемы, противоречия, другие недостатки, но они регулярно устранялись. Следовательно, правовая основа систематически укреплялась, «догоняла» практику, жизнь, общественные отношения. Правовая основа в целом обеспечивала проведение реформы, иначе она вообще бы не могла осуществляться. Цели и задачи земельной реформы были сформулированы в первых же правовых актах о земельной реформе. В соответствии с законодательством земельная реформа – это коренное изменение того земельного строя, который существовал до конца 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г. после Октябрьской революции.

Цель и суть земельной реформы заключается  в следующих основных направлениях: - переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению); - приватизация земли; - децентрализация права собственности на землю. В результате возникла множественность форм собственности на землю: - частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная – физических и юридических лиц); - государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации; - муниципальная; - иные формы права собственности. Кроме того, возникли или развиваются и другие формы права на землю. Это – право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования; право аренды. Возникла, таким образом, множественность форм права на землю. Цели и задачи земельной реформы довольно четкие, однозначные, но земельная реформа не самоцель. Она должна привести к множественности форм хозяйствования, к подъему сельского хозяйства.