Создание агентства недвижимости

 

В «Бизнес-центре Гулливер-2» цена за 1 кв. м.  составляет 590 рублей.

Бизнес-центр «Гулливер 2» предлагает  арендаторам следующий  перечень услуг:

• Ресторан и кафе «Прага». 
  Пообедать и отдохнуть приглашаем наших арендаторов и гостей в ресторане или в кафе «Прага»,  расположенных на 1 этаже бизнес-центра.
• Конференц-зал. 
  Провести переговоры, обучение персонала, семинар, конференцию можно в удобном конференц-зале на 1 этаже.
• Техническое обслуживание. 
  Техническое обслуживание здания бизнес-центра осуществляется специалистами ООО «ХСГ Цандер СПб», одним из мировых лидеров в области комплексного обслуживания объектов коммерческой недвижимости.
• Клининговые услуги. 
  Ежедневная уборка офисных помещений и зон общего пользования производится специалистами ООО «МТЛ. Клининг».
• Услуги охраны.  
  Охрану бизнес-центра «Гулливер 2» осуществляют сотрудники ООО «МТЛ-охрана». 
  Здание оснащено следующими системами: 
  -  cистема охранной сигнализации, 
  - контроль управлением доступа,  
  - система охранного телевидения. 
  Доступ в бизнес-центр круглосуточный, без выходных и праздничных дней.
• Телефония и интернет. 
  Услуги связи предоставляет компания ООО «МТ-Телеком».
• Бесплатная охраняемая парковка 
  Арендаторы и посетители бизнес-центра могут воспользоваться несколькими вместительными бесплатными парковками, расположенными на территории МФК «Гулливер».  
• Складские помещения. 
  МФК «Гулливер» предоставляет возможность аренды складских помещений. Предоставляются логистические услуги.

 

 Офис агентства занимает помещение площадью 58,5 кв.м.

 

 

Условия аренды:

Арендная ставка 590 рублей за 1 кв.м. в месяц. Площадь помещения – 58,5 кв.м. Арендная плата в месяц 34515 руб.

 

В арендную ставку включены: 
— НДС; 
— коммунальные платежи; 
— услуги службы клининга (5 раз в неделю по рабочим дням); 
— услуги службы Reception; 
— круглосуточная охрана; 
— техническое обслуживание здания; 
— возможность воспользоваться вместительной бесплатной парковкой.

 

Стадия  организации производства.

 

Изобразим план-график организации  производства ( Рис.3).

 

 

	01.01.2011	01.02.2011	01.03.2011	01.04.2011	01.05.2011	01.06.2011
1. Разработана концепция производства
2. Разработан проект производства
3. Получена территория, выполнены  подготовительные работы
4. Подведены элементы инженерной  инфраструктуры
5. Осуществлены основные строительно-монтажные  работы
6. Осуществлен монтаж технологического  оборудования
7. Обучен персонал и осуществлены  пуско-наладочные работы

 

Производственные  мощности.

 

Агентство Недвижимости будет занимать офис общей площадью – 58,5 кв.м.

В агентстве установлена 7-дневная  рабочая неделя, часы работы:

ПН-ПТ с 9.00-21.00

СБ-ВС с 10.00-19.00

Это время работы офиса, т.е. в этот период обязательно наличие сотрудников  в офисе.

Сотрудники будут работать в 2 смены: 1 смена – с 9.00 до 15.00 (в выходные с 10.00 до 15.00) и 2 смена – с 16.00 до 21.00 (до 19.00). Если у агентов намечены просмотры объектов на время выходящее за рамки работы офиса то, агенты обязаны быть на объекте к назначенному времени.

Работа агентов (сотрудников) организуется в основном менеджером по персоналу  или директором, в отсутствии этих людей ответственным остается старший  менеджер по работе с клиентами.

В каждой смене должно быть не менее 2-х агентов и наличие Старшего менеджера, либо менеджера по персоналу  или директора.

 

 

Производственные  помещения и оборудование. Ресурсное  обеспечение производства.

 

 Всего будет арендовано помещение  площадью – 58.5 кв.м. на 6 этаже Бизнес-Центра 2. Стоимость аренды была описана выше.

 

Офисное помещение полностью готово к эксплуатации (весь косметический  ремонт выполнен, телефонные и Интернет коммуникации подведены; оснащение  кондиционерами; освещение и т.д.), необходимо только приобрести различное  оборудования для функционирования агентства недвижимости.(Таблица №17)

 

 

Таблица №17.

 

№ п\п	Номенклатура	Поставщик	Количество Шт.	Стоимость (руб.)	Общая симму (руб.)	Дата  поставки
1	Стол-руководителя	ОфисЛайн	2	7900	15800	26.05.2011
2	Тумба 4-створчатая	ОфисЛайн	1	4200	4200	26.05.2011
3	Тумба	ОфисЛайн	3	2900	8700	26.05.2011
4	Шкаф	ОфисЛайн	2	4300	8600	26.05.2011
5	Стол - письменный	ОфисЛайн	7	2600	18200	30.05.2011
6	Кресло для персонала	ОфисЛайн	9	1250	11250	30.05.2011
7	Кресло-галакси	ОфисЛайн	2	10236	20472	30.05.2011
8	Шкаф -Вешалка	ОфисЛайн	2	2750	5500	30.05.2011
9	Стол- журнальный	ОфисЛайн	1	1960	1960	30.05.2011
10	Компьютер Acer Aspire (моноблок)	TechPort	2	52479	104958	3.06.2011
11	Компьютер Asus Eee Box	TechPort	3	11270	33810	8.06.2011
12	Монитор LG W1934S	TechPort	3	4420	13260	3.06.2011
13	Принтер Canon МФУ i-Sensys MF4018	TechPort	1	9204	9204	8.06.2011
14	Детектор валют DoCash 502	TechPort	1	845	845	3.06.2011
15	Радиотелефон Siemens Gigaset AL140 DUO (2 трубки, espresso)	TechPort	2	1981	3962	8.06.2011
16	Факс Philips HFC-242	TechPort	1	3822	3822	3.06.2011
17	Чайник электрический	TechPort	1	3640	3640	3.06.2011
ИТОГО					268163

 

Доставка оборудования у данных компаний осуществляется бесплатно  до офиса агентства недвижимости.

Компания «ОфисЛайн» предоставила скидку в 5% на сумму заказа, следовательно затраты на оборудование, купленное у данной компании составили: 92682 – (92682*0,05)=88047,9 рублей.

Компания «TechPort» предоставила скидку в 7% на сумму заказа, следовательно затраты на оборудование, купленное у данной компании составили: 175481 – (169861*0,07)=1671970.3 рублей.

Общая сумма затрат на оборудование составила – 251245,2 рублей.

Предоплата за оборудование вноситься 50% от стоимости (т.е. 125622,6руб.), оставшиеся 50% вносятся после доставки оборудования в офис агентства.

 

Монтаж и настройка оборудования включена в стоимость.

 

Ремонт и техническое обслуживания оборудования будет производиться  по мере возникновения проблем.

К 8 июня 2011 года все оборудование будет поставлено, оплачена его доставка и установка.

 

Вывод: для введения объекта в эксплуатацию компании понадобиться около 300000 рублей.

 

Производственный  процесс.

 

Агентство недвижимости осуществляет подбор объектов (жилых помещений) и  арендаторов для своих клиентов.

Объекты и клиенты «поступают»  в агентство недвижимости через  телефонную связь, Интернет и непосредственно  при обращение в офис агентства (потребители узнаю об агентстве и его услугах через рекламу в СМИ, Интернет, объявления).

Далее заявка на подбор жилого помещения, либо клиента обрабатывается сотрудниками агентства и выставляется в базу «Квартирный вопрос» (для объектов, либо для подборки квартиры для клиента  просматривается база агентства  и городская база). Затем сотрудник  агентства выезжает с клиентами  для просмотра объекта (если подбирали  жилое помещения для  клиента, которые хотел бы его снять) или  показ объекта (если подбирали арендаторов  для сдачи жилого помещения клиента). На объекте после его просмотра\показа, если обе стороны согласны составляется договор (договор составляется в 2-х  экземплярах и подписывается  арендатором, арендодателем и представителями агентства с обеих сторон), также составляется соглашение об оказании услуг и производиться расчет по объекту (выплата арендной платы, залога и комиссионных).

 

 

Производственный  персонал: количество, квалификация.

 

В начале работы агентства недвижимости количество агентов (риэлтеров) будет равно 6 и 1 Старший менеджер по работе с клиентами, в дальнейшем планируется расширение штата сотрудников.

 

 

Таблица №18

Состав  сотрудников и руководящего персонала
№ п\п	Должность	Количество	Фонд оплаты труда
			Оклад. руб	Годовой ФОТ, руб.
1	Генеральный директор	1	45000	540 000
2	Менеджер по персоналу	1	35000	420 000
3	Бухгалтер	1	25000	300 000
4	Юрист	1	25000	300 000
5	Ст. менеджер по работе с  клиентами	1	20000	240 000
6	Риелтор	6	18 0003*6=108 000	1 29 6000
ИТОГО		11	258 000	3 096 000

 

 

В общей сложности 11 сотрудникам  компании необходимо будет выплачивать  каждый месяц 258 тыс. руб. (в совокупности всем 11) или 3 096 тыс. руб. за год.

 

 

Себестоимость продукции и точка безубыточности.

 

Представим издержки агентства  недвижимости в табличном виде.(Таблица №1)

Компания соответствует условиям, необходимым для перехода на упрощенную систему налогообложения (УСН), а именно⁴:

- средняя численность работников  не превышает 100 чел. (11чел.),

- по итогам 9 месяцев года, в котором  подается заявление о переходе  на УСН, доход от реализации  не должна превышать 45 млн.  руб. (ок. 9 млн. руб. в год). Отсюда следует, что агентство недвижимости имеет право применять к своей деятельности УНС по ставке 6% (поквартально).

Амортизационные отчисления будем рассчитывать по схеме: первоначальную стоимость техники/мебели делим на их средний срок службы (5 лет).

Таблица 19

№ п\п	Затраты	, руб.
	Единовременные
1	Маркетинговое исследование (предварительная проработка проекта)	170 0005
2	Покупка оборудования	251 245,2
3	Доставка  оборудования	0
4	Установка оборудования	0
5	Первичная рекламная  кампания	3 170 804
	ИТОГО	3 592 049,2
	Производственные постоянные
6	Арендные ( 590руб\кв.м*58,5кв.мет=34515 руб.месяц)	414 180
7	Заработная  плата управленческого персонала	80 000
8	Заработная  плата производственного персонала	178 000
9	Налоги - УСН  (6% в квартал)	123 262,9 ( или 2054382 год)
10	Амортизационные отчисления (электр.-вычислит. техника, мебель)	53 632,6
	ИТОГО	3 629 370,1
	Производственные переменные	0
ИТОГО		7 221 419,3

 

 

Точка безубыточности (ТБ).

 

Исходные  данные:

• среднее количество объектов в месяц – 150 шт.,
• средняя стоимость 1 объекта – 17073 руб.
• Средний доход с 1 объекта – 8 536,5 рублей
• общие затраты – 4 6000 136,3 руб.

 

Тогда получается, что ТБ = 7221419,3 : 8 536,5 = 846 объектов/год.  понадобятся для того, чтобы окупить первоначальные затраты или 70 объектов в месяц.

 

¹    Виханский О.С. Стратегическое управление. – М.: Экономистъ, 2005.

² Завьялов П. С. Маркетинг в схемах, рисунках, таблицах: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2006.

³ 3З\п риэлтера формируется от стоимости арендной платы, и ставки на которой он работает, в таблице приведена средняя з\п, подробное описание формирования з\п представлено в организационном плане

⁴ wiki.klerk.ru – «Народная бухгалтерская энциклопедия»

⁵ ww.infowave.ru