Функциональный износ, функциональное устаревание

Министерство образования и науки Российской Федерации

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

 

Заочно - вечерний факультет

Кафедра общеобразовательных дисциплин

 

 

 

 

Оценка собственности.

 

Контрольная.

 

На тему: Функциональный износ, функциональное устаревание.

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил (а):

Студент (ка) 3 курса

группы ЭПОбз-12-1

Малыгина Татьяна Олеговна

Проверил (а):

___________________________                                                     

 

 

 

 

 

 

 

 

Иркутск 2015г.

 

ВВЕДЕНИЕ

Перестройка российской экономики привела к зарождению и развитию нового вида деятельности - оценочной.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ", утвержденный 29 июля 1998 г., установил приоритет Стандартов оценки в оценочной деятельности. С этого момента Методикам была отведена роль способа расчета в рамках одного из подходов, и Законом было закреплено право выбора оценщиком методов оценки.

В нашей стране в течение восьмидесяти лет профессии эксперт – оценщик не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалось государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Функциональный износ

Функциональный износ оцениваемых машин и оборудования рассматривается по отношению к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, сильно влияет научно-технический прогресс. Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого. Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа:

•    износ, обусловленный избытком капитальных затрат;

•    износ, обусловленный избытком производственных затрат.

Износ, обусловленный избытком капитальных затрат.

Функциональный износ обусловленный избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием.

Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

где:     По     –     производительность     оцениваемого     оборудования;

Па – производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены

Износ, обусловленный избытком производственных затрат.

Функциональный износ, обусловленный избытком производственных затрат, возникает либо в результате совершенствования технологии, либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием.

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванного операционным устареванием, включает в себя следующие этапы:

• определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;

•    определение    ежегодных    эксплуатационных    расходов    при использовании аналога;

•    определение разницы затрат на эксплуатацию;

•    учёт влияния налогов;

•    определение     остаточного     срока     экономической     жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;

•    определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают две категории операционного устаревания:

операционное устаревание, вызванное повышенными инвестиционными издержками;

•    операционное устаревание, вызванное повышенными эксплутационными затратами.

Исправимый функциональный износ.

К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия конструкции, материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям. Исправимым функциональным износом считается износ, устранение которого приносит поток дохода, превышающий в настоящих ценах затраты на его исправление. Он вызывается:

•    недостатками, требующими дополнения (отсутствием необходимых элементов);

•    недостатками, требующими замены (модернизации) отдельных элементов на элементы с другими техническими характеристиками, которые позволяют повысить потребительские свойства рассматриваемого объекта в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Функциональное устаревание – одно из проявлений морального устаревания, которому подвержено движимое и недвижимое имущество. Моральное устаревание охватывает как функциональное, так и технологическое устаревание, являясь следствием постоянного научно-технического прогресса (НТП). С одной стороны, под воздействием НТП внедряются новые технологии и материалы, совершенствуется организация производства, растет производительность труда в машиностроении, что вызывает удешевление воспроизводства машин, а эксплуатируемые идентичные машины подвергаются технологическому устареванию. Причем технологическое устаревание развивается постепенно и охватывает широкий класс машин и оборудования.  
 
С другой стороны, создание и поступление на рынок все более совершенных новых объектов техники вызывает обесценение эксплуатируемой техники. Эксплуатируемые машины уступают новым аналогичным машинам, в которых воплощены последние достижения НТП по качеству и полноте выполнения определенных функций, что и служит причиной функционального устаревания. Чем выше темпы НТП, тем соответственно выше темпы морального устаревания в целом.  
Выявить и оценить технологическое устаревание в чистом виде для конкретного объекта оценки довольно проблематично, этот фактор снижения стоимости «тонет» в общем потоке наблюдаемой в настоящее время инфляции. В практике оценки определяют только функциональное устаревание, что оговорено требованиями ФСО №1, п. 23.  
Многие методы определения износа, построенные на анализе статистических данных и выведении кривых износа, дают значение совокупного износа без разделения его на физический износ и функциональное устаревание. В этом случае отпадает необходимость в отдельном расчете функционального устаревания. 

В то же время встречаются такие случаи, когда имеет место только функциональное устаревание, а физический износ несущественен. Этот случай относится к оценке машин и оборудования, находящихся на длительном хранении с момента их приобретения и по тем или иным причинам ни разу не эксплуатировавшихся. Функциональное устаревание практически без физического износа может наблюдаться также и у новых, недавно изготовленных машин, если какое-то предприятие-изготовитель продолжает выпускать устаревшие модели машин, которые могут пользоваться спросом у определенной категории покупателей благодаря низкой цене. В связи с этим задача определения степени функционального устаревания для целей оценки остается весьма актуальной.  
Я нашла рекомендации по ориентировочному определению степени морального (совокупно технологического и функционального) устаревания на основе долговременного прогноза для среднегодового темпа морального удешевления объектов оценки под влиянием НТП по отдельным отраслям и производствам. Предположительно этот темп лежит в интервале от 2 до 8%, а для строительной индустрии – от 2 до 4% . При этом для зданий и сооружений предлагают степенную модель вида:  
 
  
 
Кму – коэффициент морального устаревания;  
 
i – среднегодовой темп морального удешевления объекта оценки, вызванного НТП в соответствующей отрасли, в долях единицы;  
 
t – хронологический возраст объекта в годах.  
 
Однако показатель темпа морального удешевления под влиянием НТП есть величина неопределенная, которая не подтверждается официальной статистической информацией, а сугубо экспертные суждения о ней не имеют доказательственной силы. Поэтому данный метод практически не реализуем в оценке.  
 
Коэффициент функционального устаревания объекта оценки может быть определен на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом-аналогом, появившемся на рынке на дату оценки. В этом случае необходимо сопоставить полную (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки с ценой нового, более совершенного объекта аналога, скорректированной на различие основных ценообразующих параметров. Формула для расчета коэффициента функционального устаревания имеет вид:  
 
  
 
Цан.кор – скорректированная цена нового, более совершенного объекта-аналога;  
 
Sn’ – полная (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки.  
 
Скорректированная по нескольким параметрам (например, трем) цена нового, более совершенного объекта-аналога определяется по формуле:  
 
  
 
Цан – исходная цена объекта-аналога;  
 
Х1, Х2, Х3 – значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у оцениваемого объекта соответственно;  
 
Хан1, Хан2, Хан3 – значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у объекта-аналога соответственно;  
 
b1, b2, b3 – коэффициент торможения у 1-го, 2-го и 3-го параметра соответственно.  
 
В данном методе большое значение имеет выбор параметров, по которым сравниваются объекты. Эти параметры должны отражать воздействие НТП на потребительские свойства, улучшение которых делает новый, более совершенный объект-аналог в сфере эксплуатации выгоднее, чем объект оценки. При отборе параметров следует проанализировать все направления, по которым обнаруживается рост полезного потенциала и конкурентных преимуществ нового, более совершенного объекта-аналога по следующим группам показателей потребительских свойств:

• показатели, отражающие расширение функциональных возможностей машины по основному назначению, с добавлением, как правило, новых функций;

• показатели, характеризующие расширение режима автоматической работы машины с применением систем контроля и программированного управления;

• показатели, характеризующие повышение качества получаемых с помощью машины продуктов или услуг;

• показатели, свидетельствующие о повышении надежности работы машины (безотказности, долговечности, ремонтопригодности, сохраняемости);

• показатели, характеризующие рост производительности машины в единицу времени;

• показатели, отражающие рост топливной, энергетической и материальной экономичности эксплуатируемой машины;

• показатели, свидетельствующие об улучшении эргономических характеристик, повышении комфортности в управлении машиной;

• показатели, отражающие улучшение экологических и эстетических характеристик.

Приведенный выше состав групп показателей присущ практически всем видам машин и оборудования, они отражают определенные стороны их полезного потенциала. Проявляясь в сфере эксплуатации (использования), они в своей совокупности дают представление о том, насколько полезность у нового, более совершенного объекта-аналога выше, чем у объекта оценки.  
 
Функциональное устаревание в чистом виде можно наблюдать только на примере объектов, которые длительное время не эксплуатировались, а находились на хранении (на консервации, в ожидании установки и по другим причинам).  
 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимости имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональное устаревание — потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Оценка машин и оборудования: учебник. / Под ред. М.А. Федотовой. – М.: Альфа-М; ИНФРА-М, 2011. – 333 с.
2. Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2008 г.
3. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. - 2007.
4. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006.
5. Фридман Д., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2005 г.