Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Но и "эффективные" проценты не дают полной картины стоимости кредита. Они не учитывают расходы на обслуживание так называемого кредитного счета, который банк открывает на ваше имя. Не исключено, что банк потребует отдельную плату за этот счет, за переводы со счета и на него и т. д. "Эффективные" проценты не учитывают так называемые особые проценты, которые банк берет до того, как выдаст вам кредит, за то, что заранее подготовил деньги для вашего кредита. Банк может потребовать заключение страховки в связи с кредитом.

Поэтому, выбрав схему финансирования, немцы просят банк выдать им бумагу абсолютно обо всех расходах, которая обязательно должна быть заверена подписью, что других расходов не будет.

2.3. Анализ американского опыта развития ипотечного кредита

Система ипотечного кредитования, несмотря на страновые различия, сводится к механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику - покупателю недвижимости.

Основные участники ипотечного кредитования:

• заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;
• кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;
• посредник - специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;
• конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка, особенностям которого посвящена данная статья.

Крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США. Это один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок. 

Ипотечным кредитом (mortgage loan, mortgage) называется кредит, выданный под залог недвижимого имущества, который обязывает заемщика производить обратные выплаты по определенной схеме. Если заемщик отказывается выполнять свои обязательства согласно условиям договора, то к кредитору переходят права собственности на заложенную недвижимость. Кредитор имеет право в безусловном порядке реализовать залог и покрыть сумму долга за счет полученной выручки. Процедура передачи кредитору прав собственности на заложенное имущество называется 'обращение взыскания'. В рассматриваемой схеме ипотечного кредитования в качестве заемщика выступает физическое лицо, а в качестве залога - жилая недвижимость. Как правило, ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно выступает в роли залога.

По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

• долгосрочностью (обычно 20-30 лет);
• относительно низким кредитным риском, связанным с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
• неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать, полностью или частично, остаток основного долга в любой момент времени. Это обстоятельство позволяет рассматривать ипотечный кредит как кредит со встроенным опционом на досрочное погашение со стороны заемщика (call option). Наличие такого опциона выгодно для заемщика, поскольку позволяет ему регулировать объем своих долговых обязательств в зависимости от соображений экономического или частного порядка. Для кредитора, напротив, досрочное погашение связано с проблемой рефинансирования незапланированных поступлений.

В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Каждый месячный платеж по аннуитетному кредиту распадается на две компоненты - выплату процентов и части основного долга - согласно определенной формуле. Поскольку проценты на конец месяца начисляются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени (см. рисунок). Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. В силу того, что описанная схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также называется самоамортизирующимся.

Весьма распространены и кредиты с переменными выплатами. С точки зрения банков удобным инструментом, позволяющим снизить процентный риск, является кредит с переменной процентной ставкой (adjustable-rate mortgage), уровень которой привязывается к определенному индексу, часто к ставке либор или ставке по государственным облигациям. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется при заключении кредитного договора и, как правило, составляет полгода или год. Нередко устанавливаются границы изменения процентной ставки по отношению к первоначальной: процентные ставки с ежегодным пересмотром обычно не могут отклоняться больше чем на 2%.

В качестве первичных кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, чаще всего выступают ссудосберегательные организации, коммерческие и ипотечные банки, а также компании по страхованию жизни и пенсионные фонды (здесь условно - банки). Для получения кредита заемщик обращается в уполномоченный банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На основании полученных данных банк оценивает кредитоспособность заемщика, т.е. проводит андеррайтинг кредита.

Основные критерии андеррайтинга:

• во-первых, отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio - PTI). Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;
• во-вторых, отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV). Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;
• в-третьих, абсолютная величина кредита не должна превышать определенное пороговое значение. Типичные ипотечные кредиты в США выдаются на условиях до 28% PTI, до 80% LTV и в размере до 200 тыс. долл.

Обязательный элемент ипотечного кредитования на этапе выдачи кредита - страхование заложенной недвижимости и титула. Распространенным необязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. По согласовании всех условий кредитования банк заключает с заемщиком договор о предоставлении ипотечного кредита. После выдачи кредит начинает обслуживаться либо выдавшим его банком, либо другой обслуживающей компанией.

Ключевой проблемой для банков, вовлеченных в процесс ипотечного кредитования, является нехватка долгосрочных ресурсов. Задача создания специализированного института для аккумуляции частного капитала с его последующим инвестированием в ипотечные кредиты была реализована правительством США, когда во время великой депрессии оно пыталось оживить рынок недвижимости путем расширения (стимулирования) ипотечного кредитования.

В 1938 г. конгрессом США была создана Федеральная национальная ипотечная ассоциация, или "Фэнни Мэй" (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae). Основным направлением ее деятельности вплоть до настоящего момента является покупка ипотечных кредитов у банков за счет привлеченных средств от выпуска долговых ценных бумаг. Правительство США побудили заняться ипотечным кредитованием во время великой депрессии две основные причины. Во-первых, финансовый кризис, в результате которого многие финансовые учреждения оказались в неликвидном положении. Во-вторых, неуверенность участников рынка в перспективах развития ситуации, которая порождала необходимость создания условий для повышения долгосрочной платежеспособности населения и развития долгосрочных финансовых инструментов/контрактов. В частности, в мае 2008 года Банк Англии планирует выделить 100 млрд. долларов, «чтобы предотвратить распространение кредитного кризиса на банковскую систему и британскую экономику в целом»⁶.

Рынки ипотечных кредитов США в то время характеризовались наличием большого количества изъятий заложенного имущества, так как кредиторы в отсутствие ликвидных средств отказывались рефинансировать кредиты, предусматривающие погашение суммы основного долга в конце кредитного периода, а огромные убытки по непогашенным кредитам еще более возрастали с ростом безработицы. Чтобы стимулировать спрос на жилье, федеральное правительство учредило программу для долгосрочных самоамортизирующихся ипотечных кредитов и в 1938 г. создало "Фэнни Мэй" как организацию вторичного рынка ипотечных кредитов для приобретения ипотечных кредитов у банков. До этого времени текущие и краткосрочные задачи в жилищной сфере решались посредством федеральных программ, направленных на коренное улучшение в финансировании и распределении жилого фонда страны.

В настоящее время "Фэнни Мэй" является одним из крупнейших эмитентов долговых обязательств в мире. В 1994 г. она выпустила долговых бумаг на сумму свыше 603 млрд долл., из которых более 39 млрд приходилось на долгосрочные финансовые инструменты. Все долговые бумаги "Фэнни Мэй" обеспечены активами компании и не гарантированы правительством США. Долговые обязательства "Фэнни Мэй" чрезвычайно разнообразны по своим характеристикам. Диверсификация долговых обязательств объясняется двумя основными причинами: во-первых, разнообразием запросов инвесторов, каждый из которых нуждается в ценных бумагах определенного вида для включения в инвестиционные портфели; во-вторых, необходимостью управления рисками со стороны самой "Фэнни Мэй", которое достигается путем построения структуры пассивов, учитывающей особенности активов компании.

Основные виды долговых инструментов "Фэнни Мэй":

• краткосрочные (с периодом обращения до года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;
• средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;
• средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;
• облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);
• различные виды так называемых структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязаны к определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации (securitization) ипотечных кредитов. Под термином "секьюритизация" понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация, или "Джинни Мэй" (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae) и Федеральная жилищная ипотечная корпорация, или "Фредди Мак" (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac).

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи по ипотечным кредитам переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная ценная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения. Переводные бумаги создаются двумя основными способами, в каждом из которых посреднические структуры играют разную роль.

В первом случае переводные бумаги эмитируются непосредственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Эта схема может предполагать участие "Джинни Мэй" как государственной организации, предоставляющей гарантии правительства США по переводным бумагам. Тем самым переводные бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", рассматриваются в качестве безрисковых с точки зрения кредитного риска, так же как и государственные ценные бумаги США.

Во втором случае переводные бумаги эмитируются посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов. Эта схема реализуется с участием "Фэнни Мэй" или "Фредди Мак". Последние предоставляют собственные гарантии по своим переводным бумагам.

Переводные бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак", называются агентскими переводными бумагами (agency pass-throughs). Обеспечением последних могут служить только кредиты, удовлетворяющие рассмотренным выше критериям андеррайтинга, пороговые значения которых определяются гарантами. Такие кредиты носят название квалифицированных (confirming mort-gages).