Ипотечное кредитование в Российской Федерации

 

За первое полугодие 2007 года уровень использования мощностей в американской промышленности оказался ниже среднегодового уровня за прошлый год. Это произошло впервые за последние четыре года, что также свидетельствует о начале перехода в следующую стадию экономического цикла. Пять последних воспроизводственных циклов имели примерно 40−квартальный период между локальными ямами, что неплохо описывается синусоидой с  шагом пи/40 и амплитудой, привязанной к уровню использования производственных мощностей.

Если проследить динамику создания и использования производственных мощностей в промышленности США с 1970 года, то хорошо видны "ножницы" между трехкратным ростом ввода мощностей и снижающимся трендом их использования с минимумами в годы рецессий. Ответ на риторический вопрос, что заставляет, скажем, компанию Ford строить новые заводы по производству автомобилей в условиях снижающегося уровня использования существующих мощностей, очевиден: конкурентная борьба с японскими и немецкими автомобилестроителями за место под солнцем, поскольку конкурентную продукцию можно массово производить только на новых мощностях. В свою очередь рост недоиспользуемых мощностей приводит опять-таки к увеличению задолженности в балансах компаний, особенно в период ослабления агрегированного спроса, обостряя кризис кредитоспособности.

Итак, множество индикаторов указывают на то, что с высокой вероятностью до 2012 года в США произойдет циклический спад. По своим параметрам он скорее будет напоминать кризис начала 1992−го, нежели 2002 года. Это означает, что больше пострадают отрасли, ориентированные на потребление, чем на накопление. (В последней рецессии 2002 года из-за технологического перепроизводства было наоборот.) Опасения же, что Китай станет причиной следующей глобальной рецессии, на наш взгляд, несколько преувеличены. Реального влияния этой страны на мировой воспроизводственный процесс можно ожидать лишь в начале 2020−х годов, когда Китай войдет в постиндустриальную стадию развития.

Глобализация несколько видоизменяет воспроизводственный цикл, а именно сжимает период и усиливает амплитуду этого процесса. Огромный неудовлетворенный спрос в развивающихся странах и все еще относительно дешевые трудовые и рентные ресурсы стимулируют рост ликвидности. Так, прибыль 500 ведущих американских компаний сегодня на 40% получена извне (еще три года назад — 29%), а иностранные инвестиции в США полностью покрывают и недонакопление населения, и дефицит госбюджета. Общий объем американских прямых инвестиций за рубежом превысил 10 трлн. долларов, а иностранцев в США — 12 трлн. Очевидно, воспроизводственный процесс все в большей мере выходит за рамки одной страны. По-видимому, этот факт не означает отмены экономического цикла, а лишь усиливает его межстрановую синхронность. Таким образом, если последний спад в США с ямой в 2002 году существенно задел в основном развитые страны и практически не сказался на воспроизводственном процессе развивающихся, то следующий будет ощутим практически повсеместно, и к нему надо подготовиться.

Предпринятая 17 августа экстренная попытка ФРС остановить панику на финансовом рынке путем снижения дисконтного процента (с 6,25 до 5,75%) напоминала впрыскивание адреналина (ликвидности) в сердце больного (финансовый сектор): хроническую проблему эта мера не лечит, но передышку обеспечивает. Дисконтный процент — это процент, под который широкий круг финансовых институтов занимают у ФРС короткие (до 30 дней, до 17 августа кредит выдавался только овернайт) деньги под залог практически любых ценных бумаг. Более известны операции ФРС на открытом рынке с учетной ставкой процента, она осталась неизмененной (5,25%) — это процент, под который предлагаются овернайты только первоклассным заемщикам. Тем самым глава ФРС Бен Бернанке решил разделить с рынком риски вложений в не слишком надежные бумаги (закладные). На наш взгляд, такой психологической атакой проблему пошатнувшейся кредитоспособности финансовой системы США не решить, впереди более серьезные шаги, и, прежде всего, сокращение самой учетной ставки.

Одна из фундаментальных проблем, перед которой беспомощны монетарные инъекции, — это отсутствие эффективного механизма воздействия на долгосрочные структурные сдвиги в экономике, приводящие к перенакоплению избыточной ликвидности в финансовом секторе в ущерб остальным секторам.

Рис. 6. За последние 30 лет финансовый сектор США заметно перераспределил в свою пользу доходы экономики.

 

Конечно, часть накоплений финансовых групп возвращается в реальный сектор. Наиболее известный пример — сделка по покупке частной финансовой структурой Cerberus Capital Management, L.P. контрольной доли Chrysler у DaimlerChrysler этим летом. Однако на модернизацию мощностей, как и в большинстве аналогичных сделок, идет незначительная часть вырученных средств. Кредитное финансирование остается основным. При этом новые владельцы меняют высший менеджмент и ждут благоприятных конъюнктурных перемен на рынке для перепродажи активов, уровень производственных накоплений в основном капитале остается на критически низком уровне.

Фискальные методы, прежде всего прогрессивную налоговую политику, правительство на практике не применяет, рассчитывая только на "невидимую руку" рынка, что лишь приближает рецессию.

Все вышесказанное не означает, что нет эффективных методов противостояния рецессии при портфельном инвестировании. Просто, учитывая риски вложений в различные активы, в том числе страновые, а также уровень корреляции между ними, портфельное инвестирование в ближайшие годы должно быть более консервативным. По нашим расчетам, с учетом вероятности рецессии и уровня ожидаемой инфляции (процентных ставок), в ближайшие четыре года вложения в акции и гособлигации должны быть паритетными 50:50 (тогда как большинство инвестбанков до сих пор рекомендуют более агрессивную пропорцию: 60% — акции и 40% — гособлигации).

Для российских портфельных инвесторов, показавших феноменальные результаты в 2004–2006 годах, адекватная оценка состояния ведущих фондовых рынков мира, прежде всего американского, особенно важна из-за относительно небольшой диверсификации их вложений и все еще низкой ликвидности российского рынка.

Так, отношение дневного объема сделок с акциями 30 крупнейших компаний США, включенных в индекс Dow Jones Industrial Average, к их общей капитализации равно примерно 1% (40 млрд. долларов в день против 4,3 трлн. долларов капитализации), то есть за год происходит тройной оборот акций. Среди акций, включенных в индекс РТС, аналогичный высокий уровень ликвидности только у РАО ЕЭС и "Норильского никеля". Для остальных компаний этот показатель составляет в среднем 0,17%, и даже с учетом 37−процентного среднего по рынку уровня свободного обращения акций (free float) этот показатель не превышает 0,4%. Это означает, что для классического рынка РТС потребуется в лучшем случае 250 торговых дней на ММВБ, РТС и СПФБ для полного круга смены частных владельцев. Даже на уровне рекордных дней с объемами торгов в 8–10 млрд. долларов потребуется более трех месяцев.

Очевидно, факт низкой ликвидности позитивен на растущем рынке: совокупная капитализация 1 трлн. долларов в России была достигнута при инвестициях в несколько десятков миллиардов долларов. Однако она крайне болезненна при падении рынка, когда часть этих миллиардов попытается вернуться назад. Уменьшение, скажем, американскими фондами на 30% вложений в российский рынок затронет не более 3–5% их глобального портфеля. Для местных же инвесторов, держащих до 100% вложений в российских акциях, эта ребалансировка "накроет" до 30–40% портфельного капитала.

2.4. Российский  опыт ипотечного кредитования (на  примере СБ РФ)

 

Согласно документу  об учетной политике Сбербанка РФ жилищное кредитование физических лиц представляет собой кредитование физических лиц на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости. Данные кредиты носят долгосрочный характер, имеют весомый вес в структуре кредитов Сбербанка (см. таблицу 2), из объем в 2007 году вырос более чем на 20% по сравнению с объемом жилищного кредитования в 2006 г.

Таблица 2.

Структура кредитного портфеля Сбербанка РФ в 2006-2007 гг.

 

 

Рис. 7.

Рисунок 7 показывает, что  кредиты частным клиентам занимают 21,6% активов Сбербанка по состоянию  на 1 января 2007 года (отчетность за 2007 год  Сбербанка еще не утверждена).

Операции кредитования составляют более 84% работающих активов Банка - это по-прежнему основной инструмент размещения средств Банком. Совокупный ссудный портфель Банка превысил 2,7 трлн. рублей, увеличившись за год на 40,3%.

В структуре совокупного  кредитного портфеля 71,1% приходится на кредиты корпоративным клиентам, 25,6% - кредиты частным клиентам и 3,3% - банкам.

В отчетном году кредитование частных клиентов было одним из самых  динамично развивающихся направлений  бизнеса Банка. Частным клиентам выдано кредитов на сумму более 0,5 трлн. рублей, что в 1,5 раза больше объема прошлого года. Из них 92% - в рублях, 7% - в долларах США и 1% - в евро.

Данные приложения 1 показывают, что жилищное кредитование физических лиц является качественной частью кредитного портфеля Сбербанка – процент просроченной задолженности таких кредитов относительно мал. 

Рис. 8

 

Сокращение себестоимости  кредитных операций, снижение стоимости  привлекаемых ресурсов в результате изменения ситуации на рынке, низкий уровень инфляции, стабильность национальной валюты по отношению к ведущим мировым валютам позволили Банку в 2006 году снизить процентные ставки по рублевым кредитам физических лиц в среднем на 1-3%. Это решение стало одним из главных факторов, положительно повлиявших на доступность кредитных продуктов Банка для населения.

В целом за год остаток  ссудной задолженности увеличился в 1,5 раза и составил почти 700 млрд. рублей. Число заемщиков Банка превысило 8 млн. человек. Удельный вес кредитов физических лиц в структуре кредитного портфеля Банка за год увеличился с 24,4 до 25,6%.

Акцент в области  потребительского кредитования делался  на повышение качества и скорости обслуживания клиентов, развитие альтернативных каналов продаж и максимальное удовлетворение потребностей разных категорий заемщиков в кредитных ресурсах Банка.

В 2006 году во многих крупных  городах страны открылись современные специализированные офисы Банка: «Ипотечные центры» и «Кредитные дома». В этих офисах, наряду с кредитными услугами Банка, клиент может получить сопутствующие услуги партнеров Банка: риэлторов, застройщиков, страховых и оценочных компаний, юристов и др.

Расширилась география  создания информационных центров (по типу Call-центров) и «Горячих линий». Более  широко стала применяться новая  технология консультирования клиентов через информационные киоски и «автоинформаторы».

Продолжался перевод  точек обслуживания клиентов на наиболее благоприятный для населения режим работы без перерывов на обед, в вечернее время и выходные дни.

Комплексная автоматизация  кредитных операций, электронный  документооборот, использование технологии принятия заявок на получение кредита по сети «Интернет» и погашение кредитов со счетов банковских карт через банкоматы и киоски самообслуживания значительно сократили время обслуживания клиентов.

Банк продолжил оптимизацию условий и процедур кредитования частных клиентов. В 2006 году были увеличены сроки оформления обеспечения по кредиту, внесены изменения, касающиеся стандартов раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов. Одновременно в целях понижения уровня кредитных рисков увеличены требования к объемам залогового обеспечения по кредитам в сумме свыше 750 тыс. рублей.

В рамках проекта «Доступное и комфортное жилье» в феврале 2006 года рынку были предложены принципиально новые жилищные кредитные продукты, условия по которым предусматривают удобную для заемщика передачу в залог кредитуемого объекта недвижимости с использованием ипотеки в силу закона. Процентная ставка снижается после государственной регистрации ипотеки в пользу Банка. Базовые сроки кредитования увеличены с 15 до 20 лет. Планка доли собственных средств заемщика при покупке недвижимости снижена с 30 до 10%. Суммы предоставляемых кредитов увеличены благодаря учету дополнительных доходов.

Проведенные Банком мероприятия  оказали позитивное влияние на увеличение объемов жилищного кредитования, темп роста которого значительно опередил другие виды кредитования частных клиентов. Общий остаток ссудной задолженности по жилищным кредитам Банка увеличился в 2,1 раза до 153,7 млрд. рублей, их доля в ссудном портфеле частных клиентов возросла на 6,9 п.п. до 22,1%.Ссуды физическим лицам для целей анализа их качества объединяются в портфели однородных требований с одинаковыми характеристиками в отношении уровня риска. Портфели формируются по видам кредитных продуктов и качеству обслуживания долга заемщиками. Группа анализирует каждый портфель на предмет размера исторически присущего ему уровня потерь и возвратности задолженности. Не отнесенные в портфели однородных требований ссуды физическим лицам анализируются на основании финансового положения и качества обслуживания долга заемщиком. Для целей представления информации в данной консолидированной финансовой отчетности все текущие ссуды физическим лицам объединены в три группы, представленные в таблицах выше. К первой группе относятся ссуды физическим лицам с хорошим уровнем обслуживания долга и отличным финансовым положением заемщика. Ко второй группе относятся ссуды с хорошим/средним уровнем обслуживания долга и отличным/умеренным финансовым положением заемщика. К третьей группе относятся ссуды со средним уровнем обслуживания долга и умеренным финансовым положением заемщика.

Ссуды, по которым имеется  просрочка части основного долга  и/или процентов анализируются  в разрезе дней просрочки требования. При этом в таблицах выше под просроченным кредитом понимается совокупный объем требований к заемщику (включая суммы наращенного процентного и комиссионного дохода) в случае, если на отчетную дату просрочен хотя бы один очередной платеж, связанный с кредитом.