Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Объектом кредитования является квартира на вторичном рынке в Москве и Московской области. При определении максимального размера кредита учитывается совокупный доход семьи, величина кредита составляет до 90% от стоимости квартиры.

Максимальная сумма кредита определяется платежеспособностью клиента. К рассмотрению принимаются доходы, подтвержденные официально, а также иные дополнительные доходы заемщика. Сбор за проведение кредитной сделки – 1% от суммы кредита, но не более 30 тыс руб /$1000.

КБ "Московское ипотечное агентство" предоставляет жилищные ипотечные кредиты на приобретение квартир, индивидуальных жилых домов, кредиты под залог имеющейся недвижимости, реализует специальную программу по выкупу ипотечных кредитов у российских банков. Правительство Москвы является 100-проц акционером банка.

Кредитный портфель КБ "МИА", обеспеченный залогом недвижимости, по состоянию на начало 2007 года достиг общего объема 4 млрд. 255 млн. 764 тыс. руб. В том числе банком выкуплено прав по кредитным договорам и договорам ипотеки на общую сумму 9 млн. 699 тыс. руб., предоставлено ипотечных кредитов в объеме 4 млрд. 246 млн. 065 тыс. руб.

Портфель кредитных заявок, находящихся на рассмотрении в Банке, составляет 300 млн. рублей.

На текущий момент КБ "МИА" (ОАО) не имеет на своем балансе проблемных кредитов. Все заемщики своевременно и полностью выполняют перед Банком свои обязательства, вытекающие из кредитных договоров и договоров залога недвижимого имущества.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн. кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2007 г. оценивается в 148,6 млн. кв. м, или 1682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.

По состоянию на конец 2006 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 31,5% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 19,8% из них готовы приобрести или построить жилье при условии получения помощи от государства (см. таблицу 2).

Таблица 2.

Удовлетворенность населения жилищными условиями в 2007 г., % от семей в среднем по стране.

Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов.

Увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития рынка ипотечного кредитования

Основным инструментом формирования рынка доступного жилья должно стать развитие ипотечного кредитования. И здесь следует отметить целый ряд тенденций, позволяющих положительно оценить такое развитие.

Во-первых, наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время мы являемся свидетелями серьезного улучшения благосостояния населения страны: повышается уровень дохода, растет уверенность в завтрашнем дне, меняется менталитет. Именно поэтому сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет, и банки начинают иначе относиться к розничному бизнесу.

Во-вторых, в настоящее время правительство принимает ряд законодательных мер, направленных на улучшение правового поля ипотечного кредитования: устраняются противоречия между ГПК и ФЗ "Об ипотеке", упрощается процедура обращения взыскания на залог, создаются механизмы привлечения долгосрочных ресурсов пенсионных фондов, формируется правовая база для создания общенационального кредитного бюро.

Общий объем выданных в 2006 г. ипотечных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд. руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2007 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов.

Существует и другая проблема: для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья.

Проведенные прогнозные оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2008—2010 гг. не превысит 67%.

По сути, рынок недвижимости сегодня характеризуется серьезной диспропорцией спроса и предложения.

В ситуации, когда спрос на жилье значительно превышает предложение, условия диктует продавец, а покупатель вынужден с ними соглашаться. Именно такой диспропорцией обусловлено существование следующих негативных моментов:

• отсутствие практики прозрачной процедуры расчетов между участниками сделки (в большинстве случаев стоимость квартиры, указанная в договоре, значительно ниже реальной стоимости жилья);
• использование компаниямизастройщиками различных схем оплаты прав требования, напр<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0