Оценка стоимости недвижимости

Федеральное агентство  по образованию

«Российский государственный  профессионально-педагогический университет»

Институт экономики  и управления

Кафедра финансов и бухгалтерского учета

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЯ  РАБОТА

По дисциплине: «Оценка стоимости недвижимости»

Тема: Подход прямого сравнительного анализа продаж

 

 

 Выполнил:

студент гр. КЧ -413 АУ

Пушкина  Н. В.

 

Проверил:

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2012

 

                                         Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………3

1. Принципы подхода прямого сравнительного анализа……………………..4

  1.1 Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом…5

  1.2   Преимущества и недостатки сравнительного подхода…………………7

2.    Единица сравнения……………………………………………..…………..9

  2.1     Элементы сравнения…………….………………………………………9

 Заключение…………………………..…………………………………………16                                   

Литература………………….……………………………………………………17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      Введение

      

 

         Прямой сравнительный анализ продаж - метод оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сравнимых объектов с оцениваемым объектом после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти сходные сделки и собрать по ним информацию.

        Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

      Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Принципы подхода прямого сравнительного анализа

 

 

     Метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный подход) - он основан на предположении, что потенциальный владелец не заплатит больше за оцениваемую собственность, чем, вероятно, было бы заплачено за другую, в равной степени желаемую, собственность равной полезности. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия между объектом оценки и объектами сравнения. В результате устанавливается сопоставимая цена каждого объекта сравнения, как если бы все объекты сравнения имели те же характеристики, что и объект оценки. Эти откорректированные цены позволяют оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Этот метод наиболее эффективен в основном на активных секторах рынка недвижимости.

     Сбор данных о сопоставимых продажах связан с выявлением сопоставимой цены недавно проданных объектов недвижимости, характеризующихся аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием. Все сопоставимые объекты должны быть относительно похожими на оцениваемую недвижимость по размеру, дизайну, типу строительства, физическим условиям и местоположению на активном рынке жилья для выявления сопоставимых объектов все объекты должны быть проданы за последние три месяца.

     Между сопоставимыми и оцениваемыми объектами должно быть сходство по числу комнат, туалетов, размеров участков, возрасту зданий, стилю и их состоянию. Корректировку с учетом любых существенных различий проводят в долларовом или процентном выражении. В отдельных случаях корректировку можно проводить в долларах в расчете на квадратный фут, а при сравнении односемейных домов и кондоминиумов наиболее часто используют показатель «денежная единица на жилую единицу или комнату».

1.1 Последовательность  оценочных процедур сравнительным  подходом

 

 Этап 1. Сбор и проведение  анализа информации о продажах  и предложений подобного недвижимого  имущества и выбор объектов  сравнения. 

  Информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

-     условия  сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;

-     продажи  подобного имущества произошли  с соблюдением типовых условий  оплаты;

-  условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

 Источниками информации  о недавних продажах могут  быть:

-     собственный архив (банк данных) оценщика;

-     данные  риэлтерских фирм и брокеров  по недвижимости;

-     данные  нотариальных контор;

-     данные  страховых компаний; 

-  публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

 На данном этапе,  большое значение имеет проверка  информации о сделках. 

 Данные, подлежащие  проверке:

-     мотивация  сделки;

-     были ли  стороны сделки независимыми  друг от друга; 

-  имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;

-     имел ли  продавец достаточно времени  для продажи, а покупатель для  покупки; 

-     имелись  ли какие-либо специальные условия  продажи. 

 Этап 2. Выбор метода  расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

 В зависимости от  целей, объекта оценки и конкретных  условий сравнительный подход  предполагает использование трех  основных методов: 

-  Метод сделок, или метод продаж;

-  Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.

-  Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

 Этап 3. Сопоставление  объекта оценки с объектами  сравнения с последующим корректированием  цены продажи или цены предложения  объектов сравнения. 

 Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:

-   Элементы сравнения

-  Единицы сравнения

 Различают сезонную и цикличную  активность рынка. 

 Сезонная активность обычно  связана с временами года, в  которые рыночная активность затухает.

 Цикличная активность связана  с циклами жизни самих объектов  недвижимости, а также районов  (городов) отраслей и т.д. 

- Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);

- Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);

-Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

- Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).

Этап 4. Определение стоимости объекта  оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта  сравнения.

 Определение стоимости может  производится следующими путями:

-     По величинам стоимостей  наиболее встречаемых объектов  сравнения. 

-     На основе определения  средневзвешенной стоимости. 

- По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.

-     На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.

- С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

 Этап 5. Согласование полученных  результатов расчета. 

       Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика. Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.

 

            1.2   Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Преимущества сравнительного подхода :

1. В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

2. В ценах продаж  отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост  в применении и дает надежные  результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации  о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности  рынка.

5. Зависимость от стабильности  рынка.

6. Сложность согласования данных  о существенно различающихся  продажах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                      

 

                       2.   Единица сравнения

 

   Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.

  При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар.

     Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу           здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

                                        2.1    Элементы сравнения

 

Существует десять основных элементов  сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1.         Передаваемые  имущественные права.

2.         Условия  финансирования.

3.         Условия  продажи.

4.         Расходы,  сделанные сразу же после покупки.

5.         Рыночные  условия.

6.         Местоположение.

7.         Физические  характеристики (размер, качество строительных  работ, состояние здания).

8.         Экономические  характеристики (эксплуатационные  расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав  арендаторов).

9.         Вид использования  (зонирование).

10.       Компоненты  стоимости, не входящие в состав  недвижимости.

  1) Передаваемые имущественные права

      Цена сделки всегда  зависит от передаваемых имущественных  прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды. Чтобы рассчитать поправку для имущественных прав, оценщику необходимо иметь конкретную информацию о структуре доходов и условиях аренды проданного объекта (валовая, чистая или получистая аренда).

     Если продается  объект недвижимости, обремененный  договорами аренды, говорят, что  продается имущественное право  арендодателя. Цена сделки для  проданного объекта с учетом  действующих договоров аренды  отражает договорную (контрактную)  арендную плату, которую он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора аренды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость полного права собственности основывается на рыночных условиях арендной платы.