Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

Введение

 

1. Ипотечное кредитование: сущность и особенности

 

1.1 История ипотеки

 

1.2 Понятие и особенности  ипотечного кредитования

 

1.3 Модели ипотечного кредитования

 

1.4 Ипотечное кредитование  в цифрах

 

2. Потенциал региональных  рынков ипотечного кредитования

 

2.1 Текущее состояние рынка  ипотечного кредитования в России

 

2.2 Потенциал российского  рынка ипотечного кредитования

 

2.3 Региональная экспансия на ипотечном рынке

 

2.4 Инструменты региональной экспансии

 

Заключение

 

Использованная литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящий момент отечественная  система ипотечного кредитования находится  в стадии своего формирования. Однако потенциал ипотечного кредитования кроется в вовлечении в кругооборот  денежных средств, реально обеспеченных стоимостью, что придаст дополнительную устойчивость финансовой системе. Как  показывает мировая практика, эффективно функционирующая система ипотечного кредитования способна обеспечить мобилизацию  денежных средств на финансирование капитальных вложений, служить фактором экономического и социального развития страны в целом и отдельных  регионов в частности. Система ипотечного кредитования представляет собой сложный  механизм, состоящий из взаимосвязанных  и взаимозависимых подсистем. Мировой  опыт показывает, что развитие именно ипотечного механизма кредитования способствует выведению из кризиса  реального сектора экономики. В  передовых странах мира применение ипотечного кредитования является одной  из задач национальной программы  социально-экономического развития страны. Ипотека позволяет согласовать  интересы населения при привлечении  средств инвесторов в жилищное строительство, а соответственно, улучшить уровень  жизни населения. В промышленности использование долгосрочных и среднесрочных  инвестиций, привлеченных с помощью  ипотечного механизма, может послужить  фактором модернизации производства, повышения качества и конкурентоспособности  продукции, увеличить экономический  потенциал страны. На данный момент нехватка денежных ресурсов у предприятий  ряда отраслей экономики не только подрывает процесс расширенного производства, но и ставит под угрозу обеспечение текущих потребностей простого воспроизводства. Ипотека, предполагающая долгосрочное и значительное по сумме  кредитование, требует обеспечения, которое существовало бы длительное время и при этом не требовало  бы от заемщика значительных расходов. В идеальном виде, и это хорошо видно из истории ипотеки, таким  обеспечением является земля. Основным сектором экономики, широко использующим данный ресурс, является сельское хозяйство. Хорошо известно, что именно эта  отрасль в настоящий момент испытывает наибольшие сложности в привлечении  инвестиций. Следовательно, ипотечное  кредитование должно стать наиболее приоритетной формой привлечения капитала в агропромышленный комплекс.

 

Ипотечное кредитование имеет  большое значение непосредственно  для развития банковской системы. Ипотека  представляет собой надежную форму  гарантий погашения ссуды, она дает кредитору право на своевременное  обеспечение возвратности кредита. Обеспеченные кредиты являются наиболее безопасными для банковского  института. Ипотечный кредитный  институт, действующий в рамках системы  ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом  экономической деятельности. Видится необходимым выделение ипотечным банкам должной роли в стимулировании экономического развития региона, долгосрочным кредитованием реального сектора экономики и населения

 

Почти вековое отсутствие в нашей стране института частной  собственности на недвижимое имущество  и самого института ипотеки привело  к негативным последствия. В значительной мере утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так на административном уровне. В этой связи, большое значение приобретает исследование теоретических аспектов ипотеки, изучение современных технологий организации систем ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕНОСТИ 

 

1.1 История ипотеки

 

Впервые термин «ипотека»  ввел в обращение архонт Солон (594 г. до н.э.). Под ипотекой подразумевался камень или столб, который устанавливался на краю заложенного земельного участка или дома; значило это, что их владелец взял в долг под залог этого участка или дома и обязуется вернуть в указанный срок.

 

Шло время, и понятие ипотеки приобретало новые формы. Ипотека была и в Древнем Риме, и в средневековой Европе, и на рубеже 19-20вв. в США и России.

 

В средневековье путем  преемственности римского права  ипотека перешла в западно- европейское законодательство, в основном, в германское. Здесь появляется практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях, ратушах. Контроль государства над развитием ипотеки становится жестче.

 

В 19 веке ипотека по своим  функциям стала больше похожа на кредит. Через ипотеку земли контролируется теперь государственный и банковским капиталом. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

 

История ипотеки в США  сделала акцент на право граждан  на свободное владение, передачу и  использование недвижимости. Для  США характерна государственная  поддержка системы ипотечного кредитования.

 

В России ипотека появилась  в результате возникновения права  частной собственности на землю. История ипотеки в России как  таковая началась при императрице  Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. существовало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке считался Московский народный банк. После октябрьской революции ипотечных банков не стало.

 

В девяностые годы двадцатого века ипотека в России снова набирает силу. 1 января 1995 года был принят Гражданский  кодекс РФ. В нем были установлены  общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения  о праве собственности, основания  обращения взыскания на заложенное жилое помещение. 16 июля 1998 г. был  принят федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», что  послужило толчком к дальнейшему  развитию ипотеки.

 

Сегодня ипотека в России достаточно популярна, поскольку это  единственный реальный способ получить жильё простым гражданам, более  того год от года объемы ипотечного кредитования все больше растут.

 

 

 

1.2 Понятие и  особенности ипотечного кредитования

 

В развитых странах ипотечное  кредитование является важнейшим элементом  рыночной экономики, в частности  в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

 

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает  из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного  залогом, получить компенсацию из стоимости  заложенного имущества путем его продажи. Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения  под залог одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в  земельных книгах, которые ведутся  в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора  производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности  регистрации залога. Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные  права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью  залогодателя (например, алименты), а  также имущество граждан, на которое  по закону не может быть обращено взыскание. Особенности ипотечного кредитования: - ипотечный кредит — ссуда под  строго определенный залог; - большинство  ипотечных ссуд имеет строго целевое  назначение; они используются для  финансирования приобретения, постройки  и перепланировки, как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты; - ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов. Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями: - развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства; - развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис. Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.

 

1.3 Модели ипотечного  кредитования

 

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный  и вторичный. На первичном рынке  происходит предоставление кредитов под  залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее — ипотечный кредит), а  с другой стороны, возникновение  подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому  у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного  ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения  возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов  в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

 

Мировая практика показывает несколько вариантов организации  системы ипотечного кредитования - моделей ипотечного кредитования в  зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

 

Европейская одноуровневая  модель ипотечного кредитования уже  долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а недавно – в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии.

 

Суть ее заключается в  том, что банк, выдавший ипотечный  кредит, самостоятельно рефинансирует  ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа - закладных  листов. Выпуск и обращение закладных  листов регулируются специальным законодательством  и отличаются от регулирования выпуска  облигаций. Деятельность эмитентов  закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать  ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

 

В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют так  называемую «немецкую модель», основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир.

 

В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье –  готовое или недостроенное (так  называемая строительная ипотека).

 

Недостатком немецкой модели является ограниченный выбор жилых  помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участнику; фиксированность  цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования - тремя-пятью годами, невозможность  продать квартиру заемщиком до момента  расчета по долгу.

 

Американская двухуровневая  модель ипотечного кредитования распространена в странах англосаксонской системы  права.

 

Возникновение двухуровневой  модели организации рынка ипотечного кредитования в США было предопределено большой самостоятельностью Штатов в вопросах правового регулирования  и невозможностью в связи с  этим создания единой системы ипотечного кредитования, а также необходимостью в экономической стимуляции жилищного  строительства после Великой  депрессии, что нельзя было сделать  без привлечения частного капитала.

 

В рамках двухуровневой модели ипотечные кредиты, сформированные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти  агентства могут поступить с  полученными ипотечными кредитами  следующим образом: 1) переуступить их вторичным инвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

 

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции  права собственности в англо-американской системе права, которая предполагает ее «расщепление». На одно и то же имущество  возможно установление нескольких титулов  собственности, «разделение» содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности  в странах англо-американской правовой системы может быть само право.[4]

 

Понятие ипотеки, или mortgage, в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки (mortgage) может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное – при mortgage право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это залог типа римской fiducia, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества.