Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования

 

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству национальных и региональных банковских сетей. В  условиях обостряющейся конкуренции  перед банками встает острейшая  задача увеличения точек присутствия  банка на региональных рынках, банки  активно реализуют стратегию  «активного присутствия в регионах», появляются все новые отделения  и дополнительные офисы. Регионы  представляют значительный интерес  для столичных банков с точки  зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а  значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

 

Таким образом, можно констатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее  большинство банков, предоставляющих  ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там  они конкурируют между собой  за клиентов.

 

На сегодняшний день рынок  ипотечного кредитования развит неравномерно - почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург  и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона  Российской Федерации.

 

Однако сегодня имеет  место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке  ипотечного кредитования. Если в 2009 году доля четырех регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2010 году (по итогам первого полугодия 2010 года) - 34%.

 

Самая большая сумма объема ипотечного кредитования приходится на Центральный Федеральный округ. Здесь ее отметка достигает 38,7 млрд. руб. Меньше всего граждане обращаются к ипотеке в Дальневосточном  Федеральном округе (таблица 1).

 

Таблица 1

 

Статистика рынка ипотечного кредитования в 2009 году по федеральным  округам.

№ п/п	Федеральный округ	Количество сделок с жильем, шт.	Ипотека жилых  помещений, шт.	Доля ипотеки  в сделках с жильем, %	Количество закладных
1	Российская Федерация	2400697	206123	9	125615
2	Центральный ФО	54633	38722	7	17330
3	Северо-Западный ФО	240402	15151	6	10095
4	Южный ФО	272207	12330	5	5969
5	Приволжский ФО	594134	54240	9	39660
6	Уральский ФО	289912	35237	12	12199
7	Сибирский ФО	354941	44780	13	36107
8	Дальневосточный ФО	102768	5663	6	4255

 

Стратегия активного географического  расширения обусловлена активным развитием  и огромным потенциалом региональных рынков недвижимости. Региональные рынки  ипотечного кредитования характеризуются  как высоко концентрированные, за исключением Москвы и Московской области.

 

Основная цель регионального  развития банка - получение прибыли, поэтому естественно, что удаленные  офисы в первую очередь открываются  в «привлекательных» регионах. Для  ипотечного кредитования эта привлекательность  оценивается, прежде всего, по следующим  критериям:

 

1) социально-экономическое  развитие. Основным критерием экономического развития региона является уровень средней заработной платы;

 

2) уровень финансовой  грамотности населения. Измеряется  объемом выданных населению кредитов, который определяет степень вовлеченности  населения в кредитную систему; 

 

3) уровень банковской  конкуренции. Измеряется количеством  банков, выдающих ипотечные кредиты,  является отражением того, насколько  благоприятны общие экономические  и политические условия региона  для развития банковского сектора; 

 

4) развитие жилищного  строительства. Характеризуется  объемами и параметрами строительного  сектора в регионе (вводимые  в эксплуатацию квадратные метры  жилой недвижимости);

 

5) доступность жилья. Определяется  как соотношение темпов роста  доходов населения и темпов  роста цен на жилье, показывает  относительную динамику платежеспособного  спроса на рынке жилой недвижимости.

 

2.4 Инструменты региональной экспансии

 

Важнейшими инструментами  конкурентной борьбы в регионах являются агрессивная маркетинговая политика, а также стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. Для  достижения поставленных задач банку  необходимо:

 

1) расширить и постоянно  совершенствовать спектр предлагаемых  клиентам продуктов по ипотеке  и уровень сервиса; 

 

2) развивать сеть каналов  дистрибуции кредитных продуктов; 

 

3) непрерывно совершенствовать  системы управления рисками ипотечного  кредитования и взыскания, а  также повышать операционную  эффективность; 

 

4) развивать маркетинговую  деятельность и повышать узнаваемость  бренда;

 

5) постоянно совершенствовать  эффективность функционирования  и управления;

 

6) привлекать к работе  высокопрофессиональных специалистов  для успешной реализации стратегии. 

 

Расширение спектра ипотечных  продуктов определяется прежде всего  востребованностью того или иного продукта на рынке. На сегодняшний день на рынке наиболее востребованными являются следующие виды ипотечных кредитов:

 

·  кредитование покупки  на вторичном рынке жилья: квартир, таунхаусов, загородных домов;

 

·  кредитование покупки  строящихся квартир, таунхаусов, загородных домов;

 

·  нецелевое и целевое  кредитование под залог имеющейся  недвижимости;

 

·  рефинансирование ранее  полученных в других банках ипотечных  кредитов.

 

Относительно новым для  российского рынка ипотечного кредитования продуктом является кредитование покупки  земельного участка и кредитование под залог земельного участка.

 

На фоне роста стоимости  жилья на вторичном рынке новостройки  становятся наиболее доступным видом  недвижимости. Однако многие клиенты  опасаются приобретать квартиру в новостройках из-за нашумевшей проблемы обманутых дольщиков. Учитывая данную ситуацию, большинство банков предпочитают предоставлять ипотечные кредиты  на приобретение квартир только на вторичном рынке жилья или  на первичном рынке жилья в  одобренных новостройках. С целью  повышения уверенности клиента  при приобретении квартиры в новостройке  необходимо развивать сотрудничество с проверенными строительными компаниями.

 

Развитие сети каналов  дистрибуции кредитных продуктов 

 

Развитие каналов продаж является ключевым инструментом завоевания доли на региональном рынке ипотечного кредитования. Выделяют следующие основные каналы продаж ипотечных продуктов:

 

·  сеть отделений банка;

 

·  Интернет;

 

·  контакт-центр (горячая  линия);

 

·  компании-партнеры (риелторские компании и ипотечные брокеры);

 

·  мобильные продажи (активные продажи вне офиса банка);

 

·  «банк на работе» (продвижение  продуктов компаниям, являющимся клиентами  по корпоративным продуктам).

 

Прежде всего, необходимо определить, через какие каналы банк планирует продавать ипотечные  продукты. После выбора каналов необходимо определить, какие каналы у банка  уже имеются, какие необходимо создать  и какие необходимо доработать.

 

Например, элементами стратегии  развития каналов продаж могут быть:

 

·  расширение сети отделений  банка;

 

·  разработка новых форматов отделений (создание ипотечных центров);

 

·  создание отдельного интернет-сайта  ипотечных продуктов банка;

 

·  покупка отдельного телефонного номера для ипотечной  горячей линии, построение процесса продаж через нее;

 

·  отбор и установление отношений с компаниями-партнерами.

 

Развитие маркетинговой  деятельности должно базироваться, прежде всего, на проведении рекламной кампании в российских регионах, направленной на повышение узнаваемости в точках присутствия и поддержку предлагаемых ипотечных программ.

 

Основополагающий принцип  рекламной деятельности банка, развивающего ипотеку в регионах, - реклама  имиджа. Стратегической задачей является превращение положительного внутреннего  имиджа во внешний. Инструментом достижения поставленной цели является функциональность рекламы - реклама в различных ее проявлениях должна быть полезной, приятной, удобной, дающей пищу для размышлений и собственных выводов.

 

Для формирования и обеспечения  эффективности управления филиальной сетью банка необходимо осуществлять постоянный контроль и мониторинг показателей  деятельности филиалов. Необходимо проводить  ежеквартальный анализ результатов  работы филиала, в котором будет  отслеживаться динамика основных показателей: активов, развития коммерческой сети, клиентской базы, ресурсной базы, динамики ипотечного кредитования, электронных  платежных систем, а также динамика доходов, расходов и прибыли. По результатам  проведенных анализов необходимо разработать  меры по улучшению деятельности каждого  филиала и по отдельным направлениям бизнеса.

 

Банковская политика управления рисками должна включать работу над следующими блоками:

 

·  процесс верификации  клиентов и информации;

 

·  процесс андеррайтинга и принятия решения;

 

·  операционные риски  в продукте;

 

·  процесс взыскания  долгов (collection);

 

·  резервирование.

 

Успешное развитие на региональных рынках обеспечивается рядом факторов:

 

1) достаточной ресурсной  базой для успешной конкуренции  с региональными банками; 

 

2) сбалансированным ростом  кредитного портфеля и стабильным  кругом заемщиков; 

 

3) наличием в банке  отлаженной системы управления  кредитными рисками. 

 

Все вышеуказанные факторы  должны позволить банку сохранить  качество кредитов на высоком уровне в среднесрочной перспективе  и помочь занять лидирующие позиции  в регионах на рынке ипотечного кредитования. Конкурировать на региональном рынке  целесообразно за счет максимального  упрощения и сокращения сроков рассмотрения кредитной заявки, а также развития новых, более привлекательных с  точки зрения заемщиков, ипотечных  программ.

 

Таким образом, разработка региональной стратегии продвижения кредитных  продуктов на рынок ипотечного кредитования - это сложная задача, требующая  для своего решения комплексного подхода. В то же время региональная экспансия банка является надежным средством увеличения прибыльности, повышения уровня клиентского обслуживания и увеличения собственной доли в  основных сегментах рынка и должна стать одним из стратегических направлений  большинства крупных банков России.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В заключение хотелось бы отметить, что к настоящему времени в  России сложились серьезные предпосылки  для развития ипотеки: начинают формироваться  рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную роль здесь занимает поддержка  федеральных и местных органов  власти. Таким образом, через два-три  года можно рассчитывать на то, что  в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая  система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. На данный момент есть серьезные вопросы, которые требуют незамедлительного  разрешения, так, например, банковский сектор нуждается в формирования недорогой и долгосрочной ресурсной  базы, рефинансирование и секьюритизацию ипотечных кредитов.

 

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в  улучшении жилищных условий. Один из вариантов разрешения квартирного  вопроса – получение банковского  ипотечного кредита на приобретение недвижимости. Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок; то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны. В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становления – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В последнее время любая публикация об ипотечном жилищном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, делятся примерно поровну на противников и сторонников такого способа покупки жилья. Аргументы противников хорошо известны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая ситуация в России – в любой момент наступит кризис; после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям. Однако у сторонников ипотеки по каждому из перечисленных пунктов – свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания. Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей России (крупных городов и регионов: Москва, Казань, Самара, Краснодар, Пермь, Красноярск, Иркутск, Новосибирск, Санкт-Петербург (СПБ), Челябинск, Тюмень, Нижний Новгород, Уфа, Волгоград, Воронеж, Саратов, Ростов на Дону, Владивосток, Екатеринбург - во всех этих крупнейших городах России имеется огромное количество банков предоставляющих ипотеку, справа перечислены банки которые предоставляют ипотечные кредиты).