Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования

 

При уступке ипотечного кредита  банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого  кредита, но это необязательно. Государственные  организации выдают гарантии по отдельным  видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями  граждан льготных ипотечных кредитов.

 

Сложность механизма двухуровневой  модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это, в  свою очередь, влечет удорожание кредитных  средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права.

 

1.4 Ипотечное кредитование  в цифрах

 

В первом полугодии 2009 года рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался следующим:

 

1) сокращением количества  кредитных организаций, осуществляющих  ипотечное жилищное кредитование. По состоянию на 1 июля 2009 года, число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5%, до 568 кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009 года только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть кредитных организаций осуществляла обслуживание ранее выданных ипотечных кредитов;

 

2) снижением показателей,  характеризующих объемы предоставляемых  ипотечных жилищных кредитов. По  сравнению с соответствующим  периодом 2008 года объем предоставленных  в первом полугодии 2009 года  ипотечных жилищных кредитов  сократился в 6,1 раза, фактически  вернувшись к уровню аналогичного  периода 2006 года;

 

3) повышением ставок по  кредитам и ужесточением условий  их предоставления;

 

4) устойчивой тенденцией  к увеличению объемов просроченной  задолженности. Просроченная задолженность  по ипотечному жилищному кредитованию  возросла по сравнению с аналогичным  периодом 2008 года в 6,3 раза.

 

Актуальность ипотеки  обусловлена тем, что она предоставляет  возможность решить жилищный вопрос населения Российской Федерации  посредством получения долгосрочного  кредита на приобретение жилья.

 

По данным Центробанка  на 01.04.10 в России насчитывалось 673 кредитных  организации, предоставляющих кредиты  на покупку жилья, из них 499 кредитных  организаций предоставляли ипотечные  жилищные кредиты. В 2009-2010 гг. число  участников ипотечного рынка увеличивается  не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что в большинстве  своем кредитные организации  определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный  бизнес. Последними из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышли  Альфа-банк в сентябре прошлого года и Кредит Европа Банк (бывший Финансбанк) в марте текущего года. Объем ипотечного рынка в 2009 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 20010 году. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.04.10 составил 289,3 млрд. рублей. В первом квартале 2010 года было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн. рублей, из них 61 940 млн. рублей в национальной валюте и 20 375,6 млн. рублей в иностранной валюте.

 

Если говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2010 года стали: Москва (12,7 млрд. руб.), Тюменская область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб.), Московская область (5,2 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (3,1 млрд. руб.), Новосибирская область (3,1 млрд. руб.), Свердловская область (2,7 млрд. руб.), Челябинская область (2,7 млрд. руб.), Алтайский край (2,4 млрд. руб.), Красноярский край (2,4 млрд. руб.), Самарская область (2,4 млрд. руб.).

 

На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский  ипотечный банк, Московское ипотечное  агентство, банки с иностранным  капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (число участников номинально начало уменьшаться в текущем году), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2010 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой, подробную аналитику по которым можно найти в разделе «Публикации» (ссылка). Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

 

Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный  кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые  квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

 

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично  меняются. Появились долгосрочные кредиты  сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос  при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и  до 0%. Процентные ставки по ипотечным  кредитам стали более лояльными  и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно  сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки  рассмотрения заявления на ипотечный  кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных  сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

 

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение  ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в  ВВП составил всего порядка 1-2%, таким  образом, Россия продолжает сильно отставать  от развитых стран и стран Восточной  Европы. С одной стороны, сохраняется  потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что  текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

 

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую  недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили  круг людей, имеющих возможность  взять кредит в достаточном размере  и купить интересующее их жилье. Отчасти  такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2010 году многие банки в крупных российских городах  фактически конкурировали за небольшое  число платежеспособных клиентов. Тенденция  стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в  дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные  продукты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ПОТЕНЦИАЛ РЕГИОНАЛЬНЫХ  РЫНКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

 

 

До определенного момента  развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью  рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три года ситуация изменилась кардинальным образом.

 

До определенного момента  развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью  рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три года ситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых  кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков - участников рынка  постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных кредитных  продуктов в соответствии с потребностью клиентов.

 

2.1 Текущее состояние  рынка ипотечного кредитования  в России

 

Рынок ипотеки в России находится в стадии своего качественного  формирования. В то же время наблюдаются  высокие темпы его роста - все  больше сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2009 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2010 году уже 8,6%, а в 2010 году по итогам первого полугодия — 14%.

 

Темпы развития ипотечного рынка превзошли самые смелые ожидания экспертов. Начиная с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличивается примерно на 30–35% ежегодно. Объем задолженности по ипотечным  кредитам на 1 октября 2010 года вырос  до 486,2 млрд. руб., увеличившись в два  раза по сравнению с 1 января 2010 года, по оценкам РИА «РосБизнесКонсалтинг» (РБК).

 

Однако, несмотря на высокую  динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми  странами. Так, например, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s на 01.01.2010, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП была крайне низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% в странах Евросоюза.

 

По суммарному объему ипотечного кредитования российский рынок отстает  от европейского более чем в 300 раз, а по некоторым характеристикам приближается к развивающимся странам. Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, а правительство планирует увеличить долю объема ипотечного кредитования в ВВП до 5,5% к 2011 году, а к 2012 году достичь уровня 6,6% при ежегодном приросте ВВП на 10%.

 

Кроме того, необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупки недвижимости в России остается пока крайне низким. Доля задолженности по ипотечным  кредитам в ВВП составила чуть меньше 2%. Для сравнения, в странах  Западной Европы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в  США - 50%, а в странах Центральной  и Восточной Европы - 25%.

 

Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем  обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около $20 задолженности по ипотечным  кредитам, в то время как на жителя Польши - $300, Латвии - $550. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах $17–25 тыс. Что касается России, то по разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения.

 

2.2 Сдерживающие факторы развития ипотеки

 

Развитие жилищной ипотеки  в России сегодня сдерживается рядом  факторов:

 

1) ограниченным платежеспособным  спросом населения; 

 

2) низкими объемами и  невысоким качеством нового жилищного  строительства в субъектах Российской  Федерации, что обусловливает  недостаточность предложений и  высокую стоимость квартир на  рынке жилья; 

 

3) низкими темпами разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованностью  правовых актов. Например, очевидно, что большое значение для развития  рынка жилья имеет земельное  законодательство;

 

4) неразвитостью инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок;

 

5) психологическими факторами,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в  долг;

 

6) большим количеством  административных барьеров. Строительные  и ипотечные компании, заемщики  сталкиваются с труднопреодолимыми  административными препонами; 

 

7) большим количеством  субсидий в этой сфере, их  «слабой адресностью». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья;

 

8) высокими процентными  ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;

 

9) непрозрачными источниками  доходов граждан; 

 

10) неразвитостью организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

 

 

 

2.3 Региональная экспансия на ипотечном рынке

 

В настоящее время ипотечное  кредитование является наиболее востребованным и динамично развивающимся направлением розничного бизнеса российских банков.

 

На данный момент ипотечные  ссуды входят в продуктовый ряд  практически всех крупных иностранных  банков, развивающих в России розничное  направление деятельности. Конкурентная борьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становится постепенное расширение участия  в российском банковском секторе  иностранного капитала, растущий интерес  к России крупнейших транснациональных  финансовых корпораций. Наличие конкуренции  стимулирует общее повышение  качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.