Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития

В АО «Темирбанк» перспективы развития ипотеки связывают с ростом доходов населения, улучшением ситуации в строительной отрасли страны.

Ссудный портфель АО «Темирбанк» достаточно диверсифицирован по количеству отраслей вложения. Если в первой половине 2009 г. кредитные ресурсы банка были размещены в 10 отраслях народного хозяйства, то в конце 2009 г. кредитные ресурсы вложены уже в 13 отраслей экономики.

На начало 2010 г. наибольший удельный вес в структуре кредитного портфеля принадлежит сельскому хозяйству (34,55%), а на конец рассматриваемого периода – торговля (27,58%).

Около 40-45% всех заключенных кредитных договоров относятся к торговле, и, не смотря на высокую оборачиваемость оборотных средств предприятий торговли и большую рентабельность по сравнению с другими отраслями экономики, АО «Темирбанк» подвержен наибольшему риску именно в этой отрасли.

Следовательно, необходимо в будущем диверсифицировать ссудный портфель по долям вложений и уменьшить концентрацию риска в торговле.

Если рассматривать кредитный портфель АО «Темирбанк» в размере предлагаемых клиентам программ кредитования, то по состоянию на 01.01.2010 г. наиболее востребованными являются 10 программ, из них наибольшая объем выданных кредитов за 2009 г. приходится на следующие программы: МСБ (80,89%); ЕБРР (6,38%); программа кредитования населения; нужды (3,67%); кредиты-однодневки (2,32%), (овердрафт).

По программе МСБ – 2010 (разработана для кредитования деятельности малых и средних предприятий РК) только за период с октября по декабрь месяц было привлечено на кредитование 77 высококлассных заемщиков, что в свою очередь отразилось на увеличении ссудного портфеля банка.

Большое распространение получила практика предоставления клиентам кредитных линий (револьверная и рамочная кредитная линия).

Следует отметить, что по состоянию на 01.01.2009 г. в структуре ссудного портфеля АО «Темирбанк» произошли значительные позитивные изменения. Доля стандартных кредитов на 01.2009 г. увеличилось на 195%, достигла 97,8% по сравнению с отчетным периодом (01.01.2008 г.), а удельный вес проблемных кредитов сократился с 50% на 01.01.2008 г. до 2,2% на 01.01.2009. Причем, на долю проблемных кредитов в основном приходится кредиты, выданные клиентам сферы малого и среднего бизнеса, именно эта категория клиентов занимает наибольший удельный вес структуре ссудного портфеля АО «Темирбанк».

Анализ движения просроченной задолженности с 01.01.2008 по 01.01.2009гг. показывает, что если сопоставить данные о движении просроченной задолженности в течении 2008г. в общей доли проблемных кредитов, то можно сказать, что одной из причин уменьшении остатков проблемных кредитов в ссудном портфеле является постепенное снижение просроченных задолженности.

На значительный рост и улучшение качества ссудного портфеля в 2009 г. повлияли следующие факторы:

- рост  депозитной базы банка. По итогам 2009 на долю АО «Темирбанк» принадлежит 52,8% от всех вкладов населения, следовательно, объемы кредитных ресурсов банка увеличились;

- диверсификация  ссудного портфеля. Банк предоставляет  клиентам 14 программ кредитования, в т. ч. с мая 2008 г. осуществляет  кредитование по программе софинансирования  сельскохозяйственных проектов  с участием средств районного  бюджета. (сельское хозяйство занимает  первое место в структуре ссудного  портфеля по отраслям за 2008 г.) Практика кредитных линий сроком  не превышающие 360 дней;

- снижение  ставок вознаграждения по кредитам  на сегодняшний день ставка  вознаграждения;

- по кредитам выдаваемых в тенге минимально19,5% годовых;

- по кредитам  выдаваемых в иностранной валюте  минимально 16% годовых;

- изменение  в составе управленческого персонала, что в свою очередь повлияло  на организацию кредитного процесса (более качественный уровень анализа  кредитных заявок, постоянный контроль  за исполнением графиков по  реализации проектов, предоставлением  ликвидного залога). Активное привлечение  на обслуживание высококлассных  заемщиков.

 

3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ

 

3.1 Сущность и роль ипотечного кредитования в деятельности банка

 

Как показал анализ ипотечного кредитования в Республики Казахстан, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами [3, с.166].

В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.

В настоящее время для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как Национальный Банк РК, Министерство РК по налогам и сборам и др.

Современный этап развития банковской системы Республики Казахстан характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные.

Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности. В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Законом РК «О банках и банковской деятельности»; допустимые сочетания этих операций устанавливаются Национальным Банком Республики Казахстан. Значение системы ипотечного кредитования в деятельности банков представлено на рисунке 3.1

 

 

Рисунок 3.1 - Значение системы ипотечного кредитования в деятельности банков

 

ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса - его социальной основы;посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. В связи с этим встает вопрос - настолько ли специфичны эти услуги, чтобы возникла необходимость в создании специализированных ипотечных кредитных организаций, и если да, то как эти организации могут (или должны) выглядеть.

В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования банков.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Республике Казахстан, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране.

Проблему привлечения ресурсов для ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан [7, с.122].

Две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования представлены на рисунке 3.2.

 

 

Рисунок 3.2 – Две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования

 

ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц)

ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии казахстанских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы)

В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан, утвержденной Постановлением Правительства РК от 25.01.2008 N 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса, макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства.

Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.

Мировой опыт свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций.

С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации объективно имеют право на существование [5, с.154].

Основной целью деятельности ипотечной кредитной организации является секьюритизация ипотечных кредитов, поскольку только привлечение долгосрочных (облигационных) денег под надежное обеспечение (ипотечные кредиты) может дать необходимые по объему и срокам средства для развития ипотеки.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки.

Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют примерно 8 - 10% годовых в валюте. Однако ресурсы, привлекаемые на банковском рынке, обычно дороже.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть НБ РК. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться.

К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

Учрежденное Правительством РК Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно сыграть важную роль в создании и запуске вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков-кредиторов.

Аналогичные агентства создаются и в регионах для реализации региональных ипотечных программ.

Таким образом, активное внедрение ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.

 

3.2 Система ипотечного кредитования  в Республике Казахстан

 

В конце 1999 года НБ РК инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования.

В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

В конце 2000 года началось внедрение этой системы. В целях развития системы ипотечного кредитования Правительством РК года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования.

Основные цели и задачи программы:

- развитие  жилищного строительства и формирование  рынка жилья;

- удовлетворение  потребности населения в качественном  жилье, соответствующем современному  уровню жизни, доступном по цене  и формам оплаты;

- создание  привлекательной для клиентов  системы, предусматривающей возможность  выбора приемлемого для них  механизма финансирования и кредитования  при приобретении жилья;

- переход  от практики бесплатного предоставления  жилья, отнесенного к категории  государственного коммунального  жилищного фонда, к практике строительства  коммерческого жилья и приобретения  за счет собственных средств  граждан.