Системы ипотечного кредитования в России

 

                                                          МИНОБРНАУКИ РОССИИ

 

федеральное государственное

бюджетное образовательное  учреждение  высшего  профессионального  образования

«Южно-Российский государственный университет экономики  и сервиса»

(ФГБОУ ВПО «ЮРГУЭС»)

 

 

                                                                        Работа допущена к защите

                                                                  __________________

                                                                    подпись руководителя 

   «_______»_____________20     г.

 

                              

                            К У Р С О В А Я   Р А Б О Т А

 

  Тема     Система ипотечного кредитования в России

   по дисциплине  Организация деятельности коммерческого банка

   Разработал               ____________                      Васильева(Радченко)Е.А

                        подпись,  дата                                   инициалы, фамилия   

                                                                                  группа   ФК-ЕкD41

                                                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                     Шахты 2012

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение
1 Основы ипотечного кредитования 1.1 Сущность  ипотеки 1.2 Нормативное  регулирование ипотеки в РФ 2 Проблемы ипотечного кредитования в России 2.1 Проблемы  развития ипотечного рынка  2.2 Проблема  страхования ипотечных кредитов 3 Перспективы  и тенденции развития ипотечного  банковского рынка в России 4 Итоги. Рынок  жилья и ипотечного кредитования
Заключение
Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения, а также научиться выполнять расчеты по базовым вопросам  дисциплины «Организация деятельности коммерческого банка».

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Основы ипотечного  кредитования

1.1 Сущность  ипотеки

 

Ипотека (от греч. hypotheke –  залог, заклад) – это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

В случае не возврата ссуды  собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.

Субъектами ипотечного кредитования являются: заемщик, банк-кредитор, ипотечное агентство, инвесторы, риэлтерские, оценочные и страховые компании.

Особенности ипотечного кредитования:

ипотекой признается залог  имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок  – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

заложенное имущество  на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

заложено может быть только то, имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой  ипотечного кредитования является залоговое  право, на основе которого оформляется  договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные  банки.

( Большая Советская  Энциклопедия. Издательство «Советская энциклопедия»1976. Т 24. кн.1ФФ )

 

Оформление, заключение и  обслуживание кредитной сделки —  длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и  получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно  шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1)  предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2)  сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3)  оценка вероятности погашения кредита;

4)  принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5)  заключение кредитной сделки;

6)  обслуживание кредитной сделки;

7)  закрытие кредитной сделки.

На предварительном  этапе заемщик должен получить всю  необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о  своих правах и обязанностях при  заключении кредитной сделки. После  разъяснения заемщику основных условий  кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Цель следующего этапа  «Сбор и проверка информации о  клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой  сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны  третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

При оформлении заявления  на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего  обслуживания кредита, разрабатывается  график платежей и порядок его  изменения, рассчитывается максимально  возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе  «Оценка вероятности погашения  кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение  о выдаче кредита или отказе в  кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято  решение продолжить переговоры, «стабильному»  потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Следующий этап — «Принятие  решения по кредиту». На этом этапе  оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются  заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

-  желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

-  анализ объекта залога;

-  информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

-  описание предполагаемой сделки;

-  источники погашения кредита;

-  расчет возможной суммы кредита;

-  анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

-  риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

-  предлагаемые варианты обеспечения.

Кредитный проект рассматривается  на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение  кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи недвижимости;

-  кредитный договор;

-  договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

-  договоры страхования.

Договор купли-продажи  недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны  предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Права и обязанности  сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Этап завершается перечислением  кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание  кредитной сделки» заключается  в следующем:

-  осуществляется прием платежей;

-  проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

-  ведется бухгалтерский учет операций;

-  рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

-  взимаются просроченные платежи;

-  ведется работа с проблемными кредитами:

-  переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

-  ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки»  — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения  задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и  залогодателем не выполняются условия  кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание  на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет  ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. ( Ипотечное кредитование жилья. / Ред. сост. Скукин Е.Б. - М.: Рос. газета, 2008. -160 с.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Нормативное  регулирование ипотеки в РФ

 

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1) Гражданский кодекс  РФ.

2) Земельный кодекс  РФ от 25 октября 2001 года (в ред.  от 30.06.03 г.)

3) Жилищный кодекс РФ  от 29 декабря 2004 года.

4) ФЗ РФ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

5) ФЗ РФ «Об оценочной  деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

6) ФЗ РФ «Об ипотечных  ценных бумагах» от 17 ноября 2003 года.

Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма  формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке (рисунок 1). В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.