Договор ренты

 

Содержание

Введение……………………………………………………... ………………….2-3

1. Специфика земельных  отношений…………………………………………..4-7

2. Спрос и предложение  земли………………………………………………….7-9

3. Виды рент……………………………………………………………………...9-11

4. Государственная собственность  и рента……………………………………12-13

5. Рентные отношения в  России……………………………………………….13-14

Заключение……………………………………………………………………...15

Список литературы…………………………………………………………….16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

«Землей» в экономической  теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной  воды, месторождения ископаемых). Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти  богатства - её земли.

Особенностью земли как  экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного  хозяйства в большинстве стран  Западной Европы и Северной Америки  предложение земли более или  менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние  десятилетия удалось расширить  сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все  страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция  к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных  зданий, сооружений и т.п.).

Понятие "рынок¹ земли" на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Бесплатность пользования  землей являлось одной из главных  причин неэффективного использования  в сельском хозяйстве, высокой землеёмкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда  при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит  земли, для желающих получить ее под  личное пользование. При наличии  значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо  ценные плодородные пригодные земли.

Но последние глобальные преобразования и изменения системы  ценностей породило некий интерес  общества к земельной проблеме.

Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом  являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. Пока продолжалась работа над Земельным  кодексом, парламент занимал жесткую  позицию, исключающую возможность  купли-продажи сельскохозяйственных земель.

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по поводу Земельного кодекса, который и должен был сыграть роль такого закона, привела к выводу, что усилиями противников свободного земельного оборота этот документ может быть принят едва ли не через десятилетие.

Начало формирования рынка  земли в сельском хозяйстве было положено в 1993 году Указом президента. В Указе, во-первых, земля была отнесена к недвижимости, и с ней разрешались  сделки как с другими объектами  недвижимости, во-вторых, с разрешения местных властей можно было продать  земельные участки с изменением их целевого назначения. Этот радикализм был уменьшен в другом Указе за № 337 от 07.03.1996 г. "О реализации конституционных  прав граждан на землю". В нем  в п. 4 было сказано, что собственник  земельной доли без согласия других участников долевой собственности  вправе: передать земельную долю по наследству (с выделением земельного участка) для ведения крестьянского (фермерского) и личного хозяйства; продать земельную долю; подарить, обменять ее на имущественный пай  или земельную долю в другом хозяйстве; передать долю (с выделением земельного участка) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного  подсобного хозяйства; свою землю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей  в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Выделяемые земельные участки в  счет земельных долей могли быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции, Целевое  назначение этих участков могло быть изменено лишь в соответствии с законодательством  Российской Федерации. Становлению  рынка земли сельскохозяйственного  назначения способствовал Указ президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который  был призван с помощью ипотеки, активизировать и облегчить операции по купле-продаже земли, привлечь финансовые средства в производственную сферу. Главное в этом правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных  участков для всех видов землепользования и на бесплатной основе расширение частного землевладения.

Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001 года Земельный кодекс, продвинутый через  Госдуму правительством РФ. Еще больший  всплеск эмоций вызвало прохождение  и принятие Думой Закона "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения", действие которого вступило в силу с января 2003 года. Земельный рынок  один из самых главных и актуальных вопросов сельского хозяйства.

Рынок земли - это часть  системы земельных отношений  и это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных  нормативных правовых актов и  аналогичных актов субъектов  Федерации устанавливают право  собственности физических и юридических  лиц на землю, дающее возможность  покупки и продажи земельных  участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный  рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные  ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство.

 

1. Специфика земельных  отношений

 

Природа располагает колоссальными  и разнообразными ресурсами, которые  представляют собой естественные условия  жизнеобеспечения человечества. При  этом способ использования природных  ресурсов может приносить как  высокий социально-экономический  эффект, так и огромный, порой  невосполнимый ущерб для будущих  поколений. Поэтому всегда следует  помнить, что понятия рационального  и эффективного использования природных  ресурсов с точки зрения текущего момента и отдаленной перспективы, как правило, не совпадают и находятся  в явном противоречии. В данной сфере особенно опасен чисто экономический  подход к оценке использования ресурсов, ибо достигаемая высокая эффективность  того или иного предпринимательского дела, связанного с использованием природных ресурсов, может обернуться драмой и даже трагедией локального, регионального или мирового масштаба.

В этой связи хотелось бы обратить внимание на столь важные понятия для дальнейшего социально-экономического прогресса, как культура труда, знание (интеллект) и духовность. Нам бы хотелось (хотя, возможно, это кому-то покажется несколько тенденциозным) подчеркнуть, что любая культура и всякий прогресс зиждятся на культуре труда. И здесь совсем не важно, о каком виде деятельности идет речь: о труде в области собственно культуры или о самом неквалифицированном труде в самой, возможно, непрестижной сфере деятельности. Не вдаваясь глубоко в эту многосложную проблему, обратим внимание лишь на значение высокой культуры труда в тех видах трудовой деятельности, которые тесно связаны с использованием природных ресурсов.

Ответим себе честно: всегда ли образованный человек способен к  высококультурному труду? Образование, естественно, дает определенный уровень  знаний в той или иной области  деятельности. На основе знаний возникает  рациональное поведение человека. Все  это так, ибо позволяет двигаться  дальше в открытии и освоении законов  природы и в других областях деятельности, в развитии технологий и техники.

Однако этот технократизм, рационализм, экономизм все больше и больше подавляют духовное начало в человеке, в его трудовой деятельности. Духовность наравне со знанием — первичная и исходная составляющая человеческого труда. Мало того, духовность как «эмоциональное мышление»  — определяющая сила знания. Она включает в себя всю гамму чувств, переживаний, настроений в отношении собственного деяния, которое проявляется в понятии красоты, морали, нравственности, традиции, религии и т.п. Очевидно, определяющей характеристикой духовной составляющей трудовой деятельности является совестливость.

 

Сложившаяся экологическая  ситуация настоятельно требует совершенно иного принципа формирования всех без  исключения специалистов, но особенно имеющих дело с природой, ибо разрушительные последствия «варваров от знания»  становятся все возрастающим и непосильным  бременем для всего человечества, для подрастающего и будущих  поколений.

Специфика сельского  хозяйства.

Итак, обратимся к сельскохозяйственному  производству, которое по своему характеру  деятельности неразрывно связано с  природно-климатическими условиями. Специфика  данной сферы хозяйственной деятельности заключается:

—  в зависимости от природно-климатических условий, что придает сельском хозяйству неустойчивость;

— в сезонности характера  хозяйственной деятельности, что  обусловливает колебания в занятости, в производстве и предложении  продукции сельскохозяйственного  происхождения;

—  в низкой эластичности спроса на большинство продуктов, что имеет своим следствием либо рост цен без сокращения продаж (развитие процесса инфляции издержек), либо снижение цен, которое ведет не к наращиванию покупок сельскохозяйственной продукции, а к росту покупок промышленных товаров;

— в слабой концентрации и относительной распыленности  производства многих продуктов;

—   в самом характере сельскохозяйственного производства, который формирует особый образ жизни занятых в данной сфере хозяйственной деятельности.

Наличие многих специфических  моментов в этой сфере деятельности и отношениях с другими отраслями  общественного производства обусловливает  несовершенство и ограниченность возможностей использования в полном объеме рыночного  механизма. Особенно бросается в  глаза тот факт, что во многих развитых странах сложилось избыточное предложение сельскохозяйственной продукции. В соответствии с действием  законов спроса и предложения  это вызывает падение цен до такого уровня, когда для многих хозяйств возникает проблема покрытия затрат и банкротства. Другим важным постоянно  действующим фактором являются «ножницы цен», которые характеризуются отставанием  темпов роста цен на сельскохозяйственную продукцию от темпов роста цен  на промышленную продукцию (чем больше разница между ними, тем шире расходятся «лезвия ножниц»).

Эти важнейшие социально-экономические  обстоятельства требуют введения в  действие механизма государственного регулирования. С одной стороны, оно направлено на поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей в форме субсидий или льготных кредитов. С другой стороны, оно призвано сгладить противоречия между динамикой цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию.

В этой связи следует обратить особое внимание на складывающиеся отношения  между промышленностью и сельским хозяйством в России, на объективную  и необходимую поддержку отечественных  сельскохозяйственных товаропроизводителей со стороны государства. Но очевидно самое главное — не надо стремиться к новой аграрной революции, ибо, как показывает опыт истории, революционные  перевороты отношений собственности  могут привести лишь к новым социально-экономическим  катаклизмам. Формирование и развитие фермерских хозяйств должно протекать  эволюционным, естественным путем по мере подготовки и развития необходимых технико-экономических и социально-психологических предпосылок. Что касается крупных производств, то, очевидно, их реформирование, если вообще оно необходимо, также должно произойти под воздействием формирования должной рыночной среды, которая сама вынудит эти предприятия к видоизменению организационно-управленческих форм, совершенствованию отношений собственности.

 

Специфика рынка  земли.

Рынок земли обладает целым  рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости  от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, хозяйственная  деятельность на земле порождает  два вида монополии на землю: монополию  на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии  обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный  участок в аренду, не ограничен  в правах и возможностях