Договор ренты

хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель —  получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению  дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты  за отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение  земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что  делает ее предложение абсолютно  неэластичным. Однако с развитием  научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно  как и других природных ресурсов, фиксированно относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот. Поэтому нижеприведенный график предложения земли относительно условен. В этой связи сомнительно утверждение, что рента не выполняет никакой побудительной функции для предложения земли, так как высокие рентные платежи не могут не стимулировать передачу земли в аренду ее собственниками.

Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластичность предложения  земли, то спрос на нее выступает  определяющим фактором формирования ренты.

 

2. Спрос и предложение  земли.

Плата за пользование землей называется рентой, которая является своеобразной ценой, уплачиваемой арендатором  земельному собственнику. Взаимозависимость  спроса на землю и ренты при  фиксированном предложении представлена на рис. 17.1.

Рис. 17.1. Рынок земли

Скольжение по любой кривой спроса выражает функциональную зависимость  спроса на землю от ренты. Рента выступает  в качестве независимой переменной. Обратная функциональная зависимость  между спросом и рентой, когда  независимой переменной выступает  спрос, а зависимой — рента, выражается смещением кривых спроса в плоскости  оси ординат. Если спрос на землю  или на любые другие природные  ресурсы возрастает, а предложение  остается фиксированным, то соотношение  между спросом и предложением уравнивается путем повышения рентных  платежей. В частности, при превышении спроса на землю над ее предложением рента поднимается с уровня R_А на уровни R_Б, R_В, R_R путем смещения кривой спроса вверх и вправо.

 

Рента и арендная плата.

При рассмотрении рентных  отношений необходимо обратить внимание на отличие ренты от арендной платы  за землю. Арендная плата и рента  совпадают, если на арендуемой земле  ранее не осуществлялись капиталовложения, связанные с определенными сооружениями, постройками и т.п. В противном случае арендная плата, помимо ренты, включает в себя выплату процента на вложенный капитал, а также амортизационные отчисления на основной капитал. Это можно записать в следующем виде:

 

где АП – арендная плата; R – рента;r – процент; А_{осн.кап} – амортизация основного капитала, переданного вместе с землей.

Включение в арендную плату  процента и амортизационных отчислений на основной капитал или отчислений, связанных с износом средств труда и переносом их стоимости на произведенную продукцию, обусловлено следующими обстоятельствами.

Во-первых, если на данном земельном  участке имеется какое-либо сооружение (допустим, складское помещение или  гараж), то совершенно очевидно, что  оно обладает определенной стоимостью. Сооружение в сущности представляет собой материализацию определенной денежной суммы, величину авансированного капитала. Собственник данного сооружения мог бы положить эту сумму в банк и получать проценты. Однако в данной ситуации он фактически передает арендатору эту сумму денег в материализованной форме — в виде сооружения, за пользование которым тот обязан выплачивать процент.

Что касается амортизационных  отчислений, то также совершенно очевидно, что данное средство труда (сооружение), т.е. основной капитал, в процессе эксплуатации, изнашиваясь, будет ежегодно переносить часть своей стоимости на производимую продукцию. После ее реализации арендатор  обязан передать собственнику сооружения эту часть стоимости для формирования амортизационного фонда. Амортизационный  фонд предназначен для возмещения (восстановления) основного капитала, который принадлежит  землевладельцу.

 

Формирование  цен на сельскохозяйственную продукцию.

Необходимо отметить специфику  образования цен на продукцию  сельского хозяйства. В противоположность  другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются  худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат  цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля — ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обусловливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные участки»  носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе данный земельный участок был непригоден для земледелия, на другом — в результате появившихся новых технологий и средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

 

3. Виды рент.

Если хозяйственный субъект  и собственник персонифицированы в одном и том же лице, то со средних и лучших земель владелец урожая, продав продукцию, получит избыточную прибыль. В случае когда субъект ведет хозяйство на земле, арендуемой у собственника, эта дополнительная прибыль трансформируется в ренту и присваивается земельным собственником. Данная рента называется дифференциальной. Она получается с лучших и средних земель и по своей величине дифференцирована в зависимости от плодородия почвы.

Дифференциальная  рента.

Дифференциальная рента  может выступать в двух формах. Дифференциальная рента I может быть получена только с лучших и средних  по своему естественному плодородию земельных участков. Худшие земельные  участки дифференциальной ренты I не приносят. В этой ренте находит  свое проявление более высокая продуктивность лучших и средних земельных участков при вложении равновеликих капиталов  и труда по сравнению с продуктивностью  худших земельных участков, которые  являются базой для формирования рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию. Следовательно, изъятие  дифференциальной ренты I, рассматриваемой  как результат проявления сил  природы, ставит всех товаропроизводителей в равные условия хозяйствования, ибо по своей естественной продуктивности лучшие и средние земельные участки  тем самым приравниваются к худшим.

Дифференциальную ренту II в принципе можно получить с  любого земельного участка — лучшего, среднего или худшего. Предпосылкой ее появления выступает повышение  экономического плодородия почвы, или  та продуктивность земельного участка, которая вызвана дополнительными  вложениями в него капитала и труда. Наличие дифференциальной ренты II указывает  на то, что в сельском хозяйстве  происходят технико-экономические  сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые  проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий. Это свидетельствует об интенсивном типе ведения сельскохозяйственного производства: увеличение продукции достигается не за счет расширения земельных угодий (экстенсивный тип хозяйства), а благодаря совершенствованию агротехнических приемов, дополнительных вложений капитала и труда в уже вовлеченные в хозяйственный оборот земельные площади.

В связи с тем, что своим  происхождением дифференциальная рента II обязана дополнительным вложениям  труда и капитала, для товаропроизводителей возникает заинтересованность в  получении дополнительного дохода, дополнительной прибыли. Дело в том, что товаропроизводитель, заключив договор об аренде с собственником, допустим, худшего земельного участка  на 20 лет, обязуется выплачивать  стабильную ренту (абсолютную). Однако, вступив в право хозяйствования, арендатор может начать усиленно заниматься мелиорацией земли, проведением агромероприятий с использованием новых технологий и техники, т.е. осуществлять наращивание капитала и труда. В результате по своей продуктивности земельный участок может перейти в разряд средних. Получаемый дополнительный урожай после продажи обеспечит получение арендатором добавочной прибыли, которой он не обязан делиться с собственником земельного участка.

И только по истечении срока  арендного договора собственник  земельного участка может повысить ренту на ту величину, которая равна  добавочной прибыли. В этом случае добавочная прибыль арендатора трансформируется в дифференциальную ренту II собственника земельного участка. И это вполне законно, так как предоставляемый  в аренду на новый срок земельный  участок обладает уже более высоким  плодородием и продуктивностью  по сравнению с имевшимися 20 лет назад. В этом отчетливо проявляются прямо противоположные интересы собственников земли и арендаторов: первые стремятся к заключению соглашения об аренде на относительно непродолжительные периоды времени с целью добиться присвоения дифференциальной ренты II; вторые — к заключению арендного договора как можно на более длительный срок с тем, чтобы иметь свободу хозяйственного маневра с расчетом на перспективу и на присвоение добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования.

Наконец, дифференциальные ренты I и II, с одной стороны, —  это составляющие издержек сельскохозяйственного  предпринимателя, так как ему  приходится их выплачивать из выручки  как затраты, связанные с арендой  земли, а с другой — это излишек  стоимости, возникающий из более  высокой производительности силы природы, труда и капитала.

Абсолютная рента.

Передача в аренду худших земель также приносит ренту. Эта  рента называется абсолютной. Так  как она получается абсолютно  со всех земельных участков и абсолютно  одинаковой величины, если размеры  земельных участков одинаковы. Изъятие  дохода в виде дифференциальной ренты  с лучших и средних участков как  бы приводит их по своему плодородию, продуктивности к состоянию худших земельных  участков. Поэтому абсолютная рента  взимается также с лучших и  средних участков.

Арендатор, уплатив ренту, должен получить прибыль, которая соответствовала  бы средней норме прибыли, формируемой  в других сферах хозяйственной деятельности, или которая получается в соответствии со средними издержками. В противном  случае он не будет заниматься сельскохозяйственной деятельностью.

Наличие монополии на землю  как объект хозяйствования и монополии  на землю как объект собственности  становится препятствием на пути свободного перелива капиталов и равноправного  участия сельского хозяйства  в формировании средней нормы  прибыли, в соответствии с которыми формируется равновеликая прибыль  на равновеликие капиталы. Однако, несмотря на то, что земельный капитал не принимает участия в формировании средней нормы прибыли, его функционирование предполагает среднюю норму прибыли в качестве критерия эффективности применения капитала в сельском хозяйстве.

Неучастие земельного капитала в формировании средней нормы  прибыли указывает на то, что в  основе рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию лежит не цена производства (K + Р _ср), а стоимость (С + V + m), создаваемая на худших земельных участках. При этом если цена производства и используется в процессе исследования рентных отношений и ценообразования, то исключительно в аналитических целях, для сопоставления цен, формируемых на основе цен производства и стоимости.

 

Цена земли.

В определении цены земли, несомненно, последнее слово за спросом  и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. Из гл. 16 мы уже  знаем, что определяющим ориентиром эффективного вложения капитала выступает  процентная ставка. Субъект всегда имеет право выбора: положить деньги в банк или купить земельный участок. Поэтому при всех неизменных условиях цену земли можно выразить следующей  формулой:

где Ц_з – цена земли; R – рента; r′ – процентная ставка.

В самом деле, цена земли  — это покупная цена не земли, а  той земельной ренты, которую  она приносит. В этом экономическом  ее содержании ренту можно рассматривать  как процент на капитал.

 

 

 

 

4. Государственная  собственность и рента.

Теперь попытаемся соединить  наши теоретические представления  о земельных отношениях с имевшей  место практикой хозяйствования на национализированных в нашей  стране природных ресурсах и земле.

Во-первых, что бросается  в глаза, так это хищническое  и безответственное отношение к  земле и к природе вообще. Каждая хозяйственная единица, стремясь обладать как можно большими земельными площадями, проявляла    мало     заботы    о     содержании   их  в надлежащем порядке, не говоря уже о тех землях, которые оставались в распоряжении и владении государственного земельного фонда.

Во-вторых, провозглашая лозунг, что земля является достоянием общества, государство тем не менее облагало это же общество единой данью — рентой, но в закамуфлированном виде, косвенно — через цены, устанавливаемые на продукцию агропромышленного комплекса. Правда, эти платежи были поставлены «с ног на голову»: там, где были наиболее благоприятные природно-климатические условия для Агро хозяйственной деятельности, там цены были минимальными, и весь груз платежей через ценовой механизм перекладывался на население, проживающее в менее благоприятных регионах. Это была действительно обезличенная и всеобъемлющая земельная дань государству.

В-третьих, остановимся на принципиальном вопросе — должны или не должны быть рентные платежи  в отношении земель, находящихся  в государственной собственности?