Общие положения о договоре купли-продажи

 

 

21. Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды.

Основания прекращения  дог-ра аренды: исполнение дог-ра; ликвидация юр-кого лица в случае, если оно явл-ся арендатором или арендодателем, смерть гражданина - участника дог-ра аренды не прекращает дог-ра: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении дог-ра; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения  дог-ра аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущ-ва с нарушением условий дог-ра или назначения имущ-ва; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущ-ва; просрочка 2х сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущ-ва.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления  в суд: он должен предъявить копию  док-та о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения  дог-ра аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущ-ва с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущ-ва, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущ-ва для использования в силу обст-ств, за которые арендатор не отвечает.

Если иное не предусмотрено  законом или дог-ром аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  дог-ра имеет при прочих равных условиях преимущественное перед др. лицами право на заключение дог-ра аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дог-р в срок, указанный в дог-ре аренды, а если в дог-ре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия дог-ра. При заключении дог-ра аренды на новый срок условия дог-ра м.б. изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении дог-ра на новый  срок, но в течение года со дня  истечения срока дог-ра с ним заключил дог-р аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному дог-ру и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог-р аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имущ-вом после истечения  срока дог-ра при отсутствии возражений со стороны арендодателя, дог-р считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении дог-ра аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном дог-ром.

Если арендатор не возвратил арендованное имущ-во либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущ-ва дог-ром предусмотрена неустойка, убытки м.б. взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено дог-ром.

Произведенные арендатором  отделимые улучшения арендованного  имущ-ва явл-ся его собственностью, если иное не предусмотрено дог-ром  аренды.

В случае, когда арендатор  произвел за счет собственных средств  и с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущ-ва, не отделимые  без вреда для имущ-ва, арендатор  имеет право после прекращения  дог-ра на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено дог-ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущ-ва, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущ-ва, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущ-ва, явл-ся собственностью арендодателя.

В законе или дог-ре аренды м.б. предусмотрено, что арендованное имущ-во переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной дог-ром выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущ-ва не предусмотрено в дог-ре аренды, оно м.б. установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом м.б. установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущ-ва.

 

22. Договор проката.

По договору проката арендодатель, сдающий имущество  в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Особенностью договора проката  является его публичный характер, т.е. он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях. А при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката  может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката.

Предметом договора проката могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей. Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (ст. 630 ГК РФ).

В отношении договора проката  устанавливается максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года.

Договор проката должен быть заключен в письменной форме. Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией.

 

23. Договор аренды транспортных средств с экипажем.

Договор аренды транспортных средств бывает двух видов:

1) с предоставлением услуг  по управлению и обслуживанию транспортного средства (с экипажем);

2) без предоставления таких  услуг (без экипажа).

Договор аренды транспортного  средства двусторонне обязывающий: арендодатель несет обязанность  предоставления определенного имущества, а арендатор - внесения за это соответствующей платы. Поскольку транспортное средство предоставляется арендатору за плату, договор является возмездным.

Транспортное средство предоставляется  арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю. Поэтому договор аренды транспортных средств должен быть признан срочным.

При некотором различии в  предмете договора в зависимости  от того, о какой его разновидности  идет речь - аренде с экипажем или  без экипажа, общим для обеих  разновидностей служит предоставление арендатору во временное владение и пользование определенного имущества - транспортного средства.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Данный договор должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора аренды транспортного  средства с экипажем складывается из двух элементов:

1) предоставление арендатору  своеобразного имущества - транспортного средства;

2) оказание услуг по  управлению транспортным средством  и его технической эксплуатации.

 

24. Договор аренды транспортных средств без экипажа.

Договор аренды транспортного средства без экипажа - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст.642 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленные ст.621ГК РФ, к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Согласно ст.643 ГК РФ договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п.2ст.609 ГК РФ.

Арендатор в течение  всего срока договора аренды транспортного  средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Если иное не предусмотрено договором, арендатор несет расходы по содержанию арендованного транспортного средства, его страхованию, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. В соответствии со ст.647 ГК РФ, если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл.59 ГК РФ.

 

25. Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее  титул как собственника здания или  сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендаторами  могут быть граждане и юридические  лица. Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Договор заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в  форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы (ст. 651 ГК РФ).

Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая  обладающая особой ценностью и значимостью  разновидность недвижимости, которая  неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории), наименования и т.п.

 

26. Договор аренды предприятия.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется  предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование  предприятие в целом как имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать  не только лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью (коммерческие организации и индивидуальные предприниматели), но и некоммерческие организации, а также граждане.

Данный договор  заключается лишь в письменной форме  и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.