Общие положения о договоре купли-продажи

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в  целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности.

Поскольку предприятие  представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным.

 

27. Права кредиторов продавца при  купле-продаже предприятия и права кредиторов арендодателя при передаче предприятия в аренду.

Статья 562 ГК РФ - Права  кредиторов при продаже предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

2. Кредитор, который письменно  не сообщил продавцу или покупателю  о своем согласии на перевод  долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

3. Кредитор, который не  был уведомлен о продаже предприятия  в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

4. После передачи предприятия  покупателю продавец и покупатель  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были  переведены на покупателя без  согласия кредитора.

Статья 657. Права  кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия,  должны быть до его передачи  арендатору письменно уведомлены  арендодателем о передаче предприятия  в аренду. 
2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. 
3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. 
4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

 

28. Договор финансовой аренды (понятие, предмет). Структура договорных связей.

Требует сначала  финансовых вложений на приобретение тех предметов, которые должны стать  предметом договора аренды.

Одна сторона (лизингодатель) обязуется приобрести какое-либо имущество и передать его другой стороне (лизингополучателю) во временное владение / пользование, а лизингополучатель обязуется выплачивать лизинговые платежи и по окончании срока договора вернуть это имущество.

Этот договор  позволяет промышленным предприятиям оперативно заменять производственную базу.

Лизингодатели, как правило, финансовые компании («Росагролизинг»).

1) В аренду  сдается только то имущество,  которое у арендодателя еще  нет и его надо приобрести (это  должно быть средство производства)

2) Лизинг пользуется  льготами.

Лизингодатель не выполняет свою обязанность по передачи имущества, а возлагает её на продавца, он только инвестирует некоторым образом эту сделку.

Предмет лизинга: средства производства (на него распространяется требования простого договора аренды):

- непотребляемые  вещи;

- индивидуально-определенные  вещи;

- используются  в предпринимательской деятельности  арендатора (лизингополучателя).

Земельные участки  и залежи полезных ископаемых и других природных предметов не могут  быть предметом лизинга.

Стороны:

- только коммерческие организации

- граждане-предприниматели

Обязанности лизингодателя:

1) Приобрести  за свой счет / за счет полученных  кредитов имущество для пользования  лизингополучателем.

2) Заключить  ДКП с продавцом необходимого  ему имущества.

3) Несет риск  убытков, если выбирал продавца (когда имущество является неисправным). Если выбирал лизингополучатель, то на него возлагается риск.

Можно добровольно  возложить на себя еще и другие обязанности уже после передачи имущества лизингополучателю.

Обязанности лизингополучателя:

1) Использовать  имущество по назначению.

2) Обеспечить  сохранность этого имущества:  проводить все виды ремонта,  чтобы не было похищено –  несет ответственность в этом  случае, если имеет место его  вина; риск случайной гибели, порчи,  повреждения имущества.

3) Обязанность  выплачивать лизинговые платежи  - арендная плата. При помощи  лизинговых платежей можно даже  осуществить выкуп имущества  (в отличие от арендных платежей).

Они включают в  себя:

- арендную плату

- выкупную цену

- расходы лизингодателя  организации лизинговой деятельности

- % за получение  кредитов лизингодателем (иногда).

Если задерживает / не выплачивает лизинговые платежи, лизингодатель может расторгнуть  договор лизинга в судебном порядке / без судебного решения обратиться в банк, обслуживающий лизингополучателя и потребовать списать со счета последнего суммы задолжности и перевести их на счет кредитора.

4) Вернуть по  окончании договора имущество  лизингодателю, но если только  не выкупил его.

 

29. Содержание договора финансовой аренды. Ответственность продавца.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность  указанное арендатором имущество  у определенного им продавца и  предоставить арендатору это имущество  за плату во временное владение и  пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным.

Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее  в собственность указанное арендатором  имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.

Договор лизинга всегда регламентирует сложные отношения. В силу этого при его заключении сторонам необходимо согласовать весьма многочисленные и разнообразные  условия, такие как:

1. объем правомочий пользователя (арендатора);
2. место и порядок передачи предмета лизинга;
3. порядок балансового учета предмета лизинга;
4. порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
5. перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем;
6. общая сумма договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;
7. порядок расчетов (график платежей);
8. порядок страхования предмета лизинга и т.д.

 

30. Договор найма жилого помещения (понятие, виды, правовое     регулирование, стороны договора).

Дог-р найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения  — это соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Дог-р найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Дог-р коммерческого  и дог-р социального найма относятся  к категории дог-ров, направленных на передачу имущ-ва во владение и пользование. В одной с ними группе дог-ров  находятся только дог-р аренды (имущ-ного найма) и дог-р безвозмездного пользования.

В сравнении с дог-ром  аренды, по тому и др. дог-ру одна сторона  обязуется предоставить другой за плату  во временное владение и пользование (во временное пользование) имущ-во. Различия: предметом дог-ра аренды является «имущество», а редметом дог-ра найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущ-ва: жилое помещение.

В сравнении с дог-ром  безвозмездного пользования имущ-вом: дог-р коммерческого и социального  найма м.б. только возмездными.

Предметом дог-ра явл-ся жилое помещение, т.е. помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарным и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Жилое помещение -  изолированное  помещение, которое явл-ся недвижимым имущ-вом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими ФЗ.

К жилому помещению относятся: а) жилые дома, части жилых домов; б) квартиры, части квартир; в) комнаты.

Жилищный фонд РФ - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собст-сти, включая жилые  дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в др. строениях, пригодные для проживания.

Виды жилищного фонда:

а) частный: 1.1 - фонд, находящийся  в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных закон-вом; 1.2 - фонд, находящийся в собственности юр-ких лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в т.ч. за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;

б) гос-ный: 2.1 - ведомственный  фонд, состоящий в гос-ной собственности  РФ и находящийся в хозяйственном  ведении гос-ных предприятий или  оперативном управлении гос-ных  учреждений, относящихся к федеральной  гос-ной собственности; 2.2 - фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении гос-ных предприятий или оперативном управлении гос-ных учреждений, относящихся к соответствующему виду собст-сти; в) муниц-ный - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них админ-но-тер-риальных образований, в т.ч. в г.Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниц-ных предприятий или оперативном управлении муниц-ных учреждений; г) общественный - фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Разновидности найма  жилого помещения:

- дог-р социального  найма жилья, который действует  в сфере гос-ного и муниц-ного  жилищного фонда;

- дог-р коммерческого  найма жилья.

Различия социального и коммерческого найма:

- дог-р социального  найма бессрочный, а дог-р коммерческого  найма срочный (до 5 лет) с преимущественным  правом на заключение дог-ра  найма жилого помещения на  новый срок;

- различны основания  расторжения дог-ра социального  и коммерческого найма;

- различен объем прав  сторон;

- квартирная плата  по дог-ру коммерческого найма  жилья устанавливается по соглашению  сторон, а в отношениях по социальному  найму жилья определяется НА.

 

31. Содержание договора найма жилого помещения. Основания и порядок его расторжения. 
    По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Эта общая обязанность конкретизируется применительно к договору коммерческого найма и к договору социального найма. Специально обязанностям наймодателя по договору коммерческого найма посвящена статья 676 ГК РФ. 
    Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами. 
    Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. 
    Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. 
    Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. 
    Указанные обязанности нанимателя раскрываются и конкретизируются в заключаемых договорах, а для социального найма - в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. 
    В жилищном правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального), в период его действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения. Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при социальном найме. 
    Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, - нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.