Общие положения о договоре купли-продажи

Закон предусматривает  для обязательства найма жилого помещения особые основания его  прекращения. Общие основания прекращения  обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений применяются  лишь в редких случаях (например, ст. 418 ГК, посвященная прекращению обязательств смертью гражданина).

К числу оснований  прекращения правоотношения найма  жилого помещения в первую очередь  относится расторжение договора.

Расторжение договора можно  определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя.

Последствием расторжения  договора найма жилого помещения  или утраты права на проживание по другим основаниям либо отсутствия у  лица такого права (например, при самовольном занятии помещения) является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение.

Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение из жилого помещения.

Прекращение правоотношения социального и коммерческого  найма жилого помещения может  наступить по основаниям, не связанным  с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, гибель жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения.

Прекращение обязательства  найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство  прекращается, если наниматель жил  один, без семьи. Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи, а при коммерческом найме - один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между этими гражданами.

В исключение из правила  о недопустимости одностороннего расторжения  гражданскоправового договора нанимателю по договору социального найма предоставлено право с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.

Одностороннее расторжение  договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту и др. Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, т.е. без применения к нему мер принуждения. Например, в случае сноса дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их полностью устраивает.

Но если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, приходится применять к нему такую меру, как  расторжение договора и выселение  в судебном порядке. При этом закон предусматривает ряд мер, призванных гарантировать жилищные права и интересы нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма.

Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне обязательства найма жилого помещения. Это обнаруживается в том, что ему предоставлены дополнительные права, а для его контрагента - наймодателя установлены четкие границы осуществления своих прав и предусмотрены меры контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Первый принцип, который  лежит в основе правовых норм, регулирующих расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя, можно назвать принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил выражение в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Согласно ст. 10 ЖК РСФСР никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Закон содержит исчерпывающий  перечень оснований, при наличии  которых допускается выселение  из жилого помещения. Для домов государственного и муниципального фондов основания  выселения предусмотрены ст. 62, 83, 91, 94, 95, 98-100 ЖК РСФСР. Особо оговариваются случаи выселения из служебных жилых помещений и общежитий. Никакими подзаконными актами этот перечень не может быть расширен.

Второй принцип, который  имеет основополагающее значение в  регулировании отношений, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, заключается в следующем: договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом.

Это означает, что наймодатель даже в самых, казалось бы, бесспорных случаях не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с членами семьи из жилого помещения. Он должен обратиться с иском в суд, который при рассмотрении дела выясняет, предусмотрено ли законом выселение по основанию, указанному истцом, и имеются ли предусмотренные в законе условия расторжения договора по данному основанию.

Упрощенный порядок  выселения граждан из жилых помещений  в административном порядке (с санкции  прокурора), широко применявшийся в былые годы, практически ликвидирован.

Третий принцип, которым  определяется охрана прав и интересов  нанимателя при расторжении договора социального найма по требованию наймодателя, можно сформулировать следующим образом: выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения в связи с расторжением договора найма допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения.

При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение, и обязывает учитывать индивидуальные особенности выселяемых. Таким образом, выселение нанимателя и его семьи из помещения в доме государственного или муниципального фонда означает чаще всего его переселение в другое помещение.

 

32. Договор безвозмездного пользования.

Договор безвозмездного пользования - это соглашение сторон, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Договор ссуды  безвозмездный, он может быть консенсуальным и двусторонне обязывающим либо реальным и односторонне обязывающим.

Стороны договора ссуды - ссудодатель и ссудополучатель. Объектом договора ссуды является индивидуально-определенная вещь.

В силу сходства договора ссуды и договора аренды, каждый из которых представляет собой  договор о передаче индивидуально-определенной вещи во временное пользование, к договору ссуды применяется ряд общих положений об аренде.

Юридическое лицо не вправе передавать имущество в  безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом его органов  управления или контроля.

Если ссудодатель  не передает вещь ссудополучателю, последний  вправе потребовать расторжения  договора безвозмездного пользования  и возмещения понесенного им реального  ущерба.

Субъективной  стороной оснований ответственности  ссудодателя за недостатки объекта ссуды являются умысел или грубая неосторожность. Заведомая осведомленность ссудополучателя о недостатках вещи или неосторожность, проявленная им во время осмотра или проверки вещи при заключении договора или передаче вещи, освобождает ссудодателя от ответственности за недостатки вещи (ст. 693 ГК РФ).

По общему правилу  обязанность текущего и капитального ремонта вещи лежит на ссудополучателе.

 

33. Общие положения о подряде (понятие, стороны, предмет, права и обязанности сторон).

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по зада-нию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат за-казчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда  является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Кроме собственно договора подряда выделяются некоторые  специальные ви-ды договора подряда, на которые общие положения о  договоре подряда рас-пространяются, если это не противоречит специальным  нормам об этом дого-воре:

- бытовой подряд;

- строительный подряд;

- подряд на  производство проектных и изыскательских  работ;

- подрядные работы  для государственных нужд.

Основные условия  договора подряда:

- работа выполняется  из материала подрядчика, его  силами и средствами, если иное  не предусмотрено договором;

- способы и  методы выполнения задания определяются  подрядчиком;

- риск случайной  гибели материалов и иного  используемого имущества несет  предоставившая их сторона, если  иное не установлено законом

или договором;

- риск случайной  гибели результата работы до ее приемки заказчиком

несет подрядчик;

- существенные  условия договора подряда - сроки  начала и окончания работ. Если  эти сроки не согласованы, то  договор считается незаключенным.  Именно нарушение этих условий  договора рассматривается как  просрочка и влечет со-ответствующие последствия. Стороны могут установить и промежуточные сро-ки выполнения работ, а также установить меры ответственности за их наруше-ние;

- если в договоре  подряда не определена цена  работ, то договор считается  за-ключенным, а оплата производится по цене, которая при сравнимых обстоя-тельствах взимается за аналогичные работы. Цена работ состоит из:

а) компенсации  издержек подрядчика;

б) вознаграждения подрядчика.

Обязанности заказчика:

1. Может принять  на себя обязанность предоставить все материалы / их часть: если есть такая обязанность, то материалы должны быть предоставлены в срок и надлежащего качества. При неисполнении – срок исполнения договора отодвигается. Материалы должны быть пригодны для выполнения данной работы.

Подрядчик должен предупредить о непригодности материала и необходимости их замен. Если предупредил, но заказчик настаивает на своем – риск переходит на заказчика, за подрядчиком сохраняется право на оплату.

2. Должен обеспечить  подрядчику условия для выполнения  работы.

3. Принять результат  работы: у заказчика есть право  на отказ от своего заказа, но он должен вознаградить  подрядчика за работу и возместить  убытки (в пределах ранее установленной  цены) до момента полного выполнения  работы.

Отказаться от готовой работы не может. При отказе должен оплатить + несет риск случайной гибели.

4. Обязанность  оплатить (не за работу, а за  результат): подрядчик выполняет  работу за свой риск; заказчик  выплачивает только выполненную,  готовую, предоставленную ему  работу. Если нет указанной цены – ст. 424 ГК. Обычно в договоре содержатся указания на вознаграждение.

Если цена указана, то она может быть двоякой:

- твердой (цена  за полученный результат выплачивается  в твердой сумме, не смотря  на различные изменения). Не меняется  за исключением наступления ЧС и нарушения баланса интересов – ст. 450 ГК – расторжение договора;

- не твердая  цена (когда сложно определить  фактические объемы работы).

Составляется  примерная смета, примерная стоимость  – расчеты по примерной цене. Если нет заявления о ее изменения – расчет по примерной цене. Если есть изменения – подрядчик обязуется предупредить заказчика о пересмотре примерной сметы. Если выполнена работа без предупреждения заказчика – подрядчик лишается права требовать повышения в цене.

Обязанности подрядчика в договоре подряда. Ответственность  подрядчика.

Обязанности подрядчика:

1. Должен выполнить  работу на свой риск, который является обратной стороной его самостоятельности;

2. Должен выполнить  работу в соответствии с заказом: отступать от него он не может – должен получить согласие заказчика.

3. Должен выполнить  работу в установленный срок: в виде возмещения убытков, неустойки – отказ от услуг подрядчика (если появляется опасность нарушения – конечные средства – удорожание на первоначальную цену.

4. Выполнить  работу качественной: при приемке результатов заказчик осматривает его на наличие дефектов. Скрытые дефекты выявляются во время эксплуатации. О явных недостатках должно быть заявление заказчика подрядчику, который должен их устранить вплоть до того, чтобы переделать работу.

Скрытые дефекты  дают право заказчику предъявить претензии подрядчику: исправить  без дополнительной оплаты; может  отказаться от заказа и истребовать  все уплаченные суммы + убытки (при  их неустранимости).

Данные требования должны быть заявлены в течение двух лет после принятия работы (начинает течь с момента принятия заказа; является пресекательным сроком защиты своего права).

Срок исковой  давности - 1 год (по требованию о качестве), начинает течь с момента обнаружения дефектов, которые обнаруживаются в течении 2х лет с момента передачи. На некоторые виды работу могут быть установлены гарантийные сроки. Если они менее 2х лет – бремя доказывания лежит на заказчике.

Если в течение  гарантийного срока – виновность подрядчика.

Срок исковой  давности – с момента заявления  претензий в течение гарантийного срока.

5. Должен возвратить  материалы или оставшуюся часть  материалов заказчику.

6. Обязан поделиться  экономией.

7. Передать вместе  с работой соответствующую документацию.

 

34. Договор бытового подряда.

. Договор бытового  подряда. Распределение рисков  между сторонами по договору. Права и обязанности сторон.